Рекордно низкий показатель

В 2009 году в Санкт-Петербурге было открыто 6 торговых комплексов общей площадью 96 тыс. кв. м, что в 4 раза меньше, чем в 2008 году. Объем вывода на рынок новых торговых площадей в 2009 году стал рекордно низким за последние 7 лет. Таким образом, общий объем рынка качественной торговой недвижимости за год вырос всего на 3%. Впрочем, в наступившем году участники рынка ожидают многократного увеличения ввода торговых центров по сравнению с прошлым годом.

По данным АРИН, на конец 2009 года предложение качественных торговых площадей составило около 3,05 млн. кв. м, превысив объем торговых площадей на 6% по сравнению с концом 2008 года.

Качественные торговые площади распределены по районам Санкт-Петербурга неравномерно. На конец 2009 года лидируют три района: Приморский (22%), Выборгский и Московский (по 12%). Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный, Пушкинский, а также в приближенных к центру районах (Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском).

В структуре предложения торговых центров основная доля торговых площадей относится к классу "мидл". Малое предложение площадей в классах "мидл-элит" и "элит" связано не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями, в сравнении с объектами других классов.

На конец 2009 года наибольшее число рассматриваемых объектов приходится на диапазон от 3 000 и до 40 000 кв. м. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.

Уровень заполняемости торговых площадей в связи с кризисом снизился на 10%. В первую очередь страдают торговые центры, расположенные в неликвидных местах вдали от активных трафиков, с плохо проработанной концепцией, небольшие по объему, менее 10 000 кв. м.

"Есть торговые центры со стопроцентной заполняемостью. Это высококачественные торговые центры (с хорошей концепцией) — "ПИК", "Сенная", "МЕГА", "Южный полюс", "Атмосфера", "Гранд Каньон" и пр. У основной массы торговых центров уровень заполняемости находится на уровне 70-95 процентов: Miller Center, "Бада Бум" заполнены на 70-80 процентов; "Озерки", "Родео Драйв" и "Торговый двор" (у станций метро "Пр. Большевиков" и "Академическая") — заполнены на 80 процентов; "Гулливер", "Капитолий" — на 90 процентов. Но есть и неудачные примеры, где заполняемость на уровне 40 процентов — "Северный молл", "Сити молл-1" заполнены на 40-50 процентов; Esfera на 50 процентов, Voyage на 50 процентов", — говорят в АРИН.

За три квартала 2009 года падение арендных ставок в торговых центрах в среднем составило 30%. Основное падение цен происходило в первые полгода после начала кризиса. Со второго квартала 2009 года темпы снижения арендных ставок замедлились. И в четвертом квартале 2009 года средние арендные ставки выросли на 6% по сравнению с третьим кварталом 2009 года — рост обеспечен за счет роста арендной ставки на наиболее ликвидные площади.

Уровень арендных ставок для "якорей" варьируется в диапазоне 3 000-24 000 руб./кв. м в год, для арендаторов торговой галереи — 6 000-54 000 руб./кв. м в год.

За 2009 год в торговой галерее арендные ставки снизились на 10-70% в зависимости от арендаторов и концепции торгового центра.

Помещения в аренду в новых торговых центрах предлагаются со скидкой на первые 2 года, а собственники некоторых действующих ТЦ готовы пересматривать договоры и снижать ставки на год. Появляются примеры, когда "якорные" операторы освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги (например, так происходит в ТРК "Феличита", компании "Макромир").

Заморозка

С начала кризиса были официально заморожены ряд проектов. Например, торговые комплексы "Кантемировский" на Полюстровском проспекте (девелопер — фонд Europolis); "Словацкий дом" на улице Салова (группа компаний "Ташир"); садовый гипермаркет "Зеленая страна" на Пулковском шоссе (компания "Еврогарден") и пр.

Большой проспект Петроградской стороны теряет свой статус территории класса "элит" (появился универсам экономкласса "Семья"), с начала 2009 года были открыты только два элитных магазина ("Швейцарские часы", "Знаки внимания"), при этом закрываются бутики (Max Mara).

Невский проспект также теряет свои позиции. Так, вместо бутика компании Escada в октябре открылся японский ресторан "Две палочки", а на месте Hugo Boss — магазин одежды Love Republic.

В центральных районах строительство ведется наиболее активно, здесь у девелоперов нет сложностей с финансированием объектов. Так, например, ведется активное строительство МФК "Стокманн Невский Центр", ТРК Galleria.

В торговых комплексах появится новый для Санкт-Петербурга формат развлекательной составляющей — клубы для горнолыжников и сноубордистов. Некоторые операторы предпочитают отказываться от сотрудничества с партнерами-франчайзи (Mango, Kiabi, Promod, Nike и пр.).

В компании Knight Frank говорят, что общая площадь торговых комплексов, открытых в 2009 году, составила 96 тыс. кв. м. В 2010 году в компании прогнозируют, что данный показатель может вырасти в четыре раза.

В Knight Frank при этом отмечают, что к концу первого полугодия 2009 года отток арендаторов из торговых центров замедлился, сменившись во втором полугодии ротацией.

Несмотря на общее увеличение доли вакантных площадей в торговых комплексах, заполняемость успешных торговых объектов остается близкой к 100%, в некоторых из них продолжает существовать лист ожидания арендаторов.

Ошибочность концепций

Кризис показал ошибочность концепций некоторых торговых комплексов — если раньше можно было существовать и с ними, то с падением оборотов в неудачных комплексах арендаторы просто стали съезжать. Собственники задумались о реконцепции — в ближайшее время рынок отделки внутренних помещений в торговых центрах может немного подрасти из-за перепланировки помещений торговых центров.

По данным Гильдии управляющих и девелоперов, сейчас в городе осуществляется реализация 35 объектов торговой недвижимости. Активно строятся только около 45%. Строительство четырех торговых объектов ведется в замедленном темпе, 13 — приостановлено. Еще до начала кризиса рынок торговой недвижимости Петербурга развивался настолько активно, что начал испытывать дефицит торговых операторов. Это привело к появлению масштабных проектов с похожими друг на друга концепциями, пустующими торговыми секциями и большими площадями, отведенными под развлекательную составляющую. В кризис торговые сети стали сокращать ассортимент, отказываясь от непрофильных товаров и закрывать наименее доходные из своих объектов.

Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов, говорит, что лучше всего с арендаторами обстоит дело в торговых центрах, построенных до 2007 года — около 8-10% вакантных площадей. В ТРЦ, введенных в эксплуатацию в 2009-м, пустует около 25-30%. "Для действующих торговых центров реконцепция заключается прежде всего в реброкеридже (изменении пула арендаторов) и смене управления. Возможна замена одного или нескольких якорей", — говорит господин Соколов.

Смерть искусственных форматов

Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg, считает, что кризис ускорил отмирание искусственных форматов, в том числе и торговых комплексов среднего размера. Сегодня продолжают строиться и вводиться в эксплуатацию в основном крупные объекты и небольшие комплексы микрорайонного формата. "Комплексы, которые функционируют с большими свободными пятнами, естественно, должны решать каким-то образом данную проблему — кто-то пытается сдавать как есть, а кто-то думает об изменении концепции. Это может быть смена формата — был комплекс с одежно-обувной галереей, теперь предлагается под бытовую технику, мебель, фитнес и т. д. Это может быть укрупнение нарезки или, наоборот, уход от концепции премиальной в демократичный сегмент или дисконт-центр", — говорит он. В качестве примеров реконцепции Александр Волошин приводит ТК "Владимирский пассаж", который планомерно повышает уровень комплекса до премиального, осуществляет ротацию арендаторов. Также он вспоминает ТК "Променад", который вынашивает аналогичную идею и привлекает интересных арендаторов в сегменте "средний плюс". "Есть примеры внедрения новых функций в торговые комплексы, например, выставочной, как в ТК "Гарден Сити", — приводит еще один пример господин Волошин.

Если же взять более широкий взгляд — сейчас происходит формирование психологии потребления destination shopping, которая уже давно прижилась в развитых странах. Для такого времяпровождения необходимы большие комплексы, когда покупатель может провести там целый день и найти для себя все интересующие его магазины и развлечения. Соответственно, происходит постепенное укрупнение торговых объектов. "С течением времени исчезнет средний формат торговых комплексов. Шопинг у дома в небольших комплексах всегда останется популярен. Таким образом, через несколько лет на рынке торговой недвижимости будут работать форматы "большие далеко" и "маленькие рядом"", — прогнозирует господин Волошин.

Самый распространенный

Сегодня наиболее развитыми форматами в торговле остаются торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, на их долю приходится 2/3 торговых площадей в города. При этом по площади лидирует формат ТРЦ, что объяснимо большей площадью объектов данного формата — средняя площадь составляет 30 тыс. кв. м, тогда как у ТЦ и гипермаркетов в среднем площадь в три раза меньше — по 9 тыс. кв. м.

Форматы сетей DIY и товаров для дома (OBI, Leroy Merlin, Castorama, "Максидом", "К-Раута", "Старик Хоттабыч", "Метрика", IKEA) и cash & carry, по мнению экспертов, пока не получили широкого распространения — их суммарная площадь не превышает 5-10% от более чем четырех миллионов квадратных метров качественных торговых площадей.

Екатерина Немирова, руководитель отдела торговых центров Praktis CB, признает, что практически во всех торговых центров есть пустующие площади. Но по сравнению с итогами второго полугодия, по ее данным, они уменьшились на 1%. По словам госпожи Немировой, в среднем по городу показатель вакантных площадей — 10,3%.

Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Созинов согласен с мнением, что принципиальный тренд последних лет — укрупнение форматов. "Так, доля ТЦ "районного масштаба" уменьшилась практически в три раза за последние три года. Очевидно, что кризис, активно повлиявший на ритейлеров, серьезно перетасует основных игроков, что повлечет за собой смену владельцев ТЦ и последующее репозиционирование объектов. Однако изменение "крупных форматов" в кризис затруднено дефицитом инвестиций, количество новых ТРК в текущем и следующем году будет исчисляться единицами, достраиваются только уже начатые проекты", — резюмирует господин Созинов.

С мнением коллег о тенденции к укрупнению торговых центров не согласен директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков: "Пора больших форматов (как "Невский Колизей" или "Галерея" на 200 тыс. кв. метров) прошла. С окончанием кризиса будут распространяться ТК районных форматов. Крупные форматы ТК будут возникать только в зоне Западного скоростного диаметра и западной части кольцевой, когда они будут достроены. Но и там это будут единичные объекты. Те крупные торговые комплексы, что уже введены, сейчас столкнулись с проблемой ротации арендаторов, но можно сказать, что объекты с хорошей локацией — рядом с метро, с хорошей транспортной доступностью или развозкой — эти проблемы решат со временем, а вот крупные форматы с неудачным расположением (например, есть подобные объекты в районе Комендантской площади) могут оказаться в сложной ситуации".

Развлекаться хочется всегда

Что касается тенденций, то сейчас все больше стали уделять внимания развлекательной функции торговых комплексов, часто в ТК размещаются своеобразные "магниты" (например, каток и искусственный склон для катания на горных лыжах в "Континенте"). Несмотря ни на что люди готовы тратить деньги на развлечения. Стимулом к такому развитию ТК стала и ликвидация игорных заведений. "В результате, на мой взгляд, будут иметь успех торговые центры, которые совместят операторов продуктового формата и развлекательную функцию и будут ориентированы на нужды потребителей какой-либо жилой зоны", — говорит Игорь Лучков.

При этом Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний "Аверс", отмечает: обладая сравнительно малой доходностью, с точки зрения арендодателя, развлекательный сегмент всегда служил "магнитом" для посетителей и способствовал росту популярности всего ТРЦ, в первую очередь среди молодежи. "Сейчас особенно большое значение приобретает сравнительно малая "гибкость" большинства развлечений — им сложнее "ужаться" по площади при падении посещаемости, чем большинству видов торговли, т. е. сложнее удержаться на плаву в кризис".

Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, среди новых направлений называет также развитие стоковых магазинов, дисконт-центров, что легко объясняется как влиянием кризиса, так и общим уровнем развития рынка торговой недвижимости. "Также можно выделить развитие тематических центров, например Дом декора в МФК "Толстой Сквер". Наверно сейчас еще сложно говорить о какой-то рентабельности проекта, однако такого рода объекты создают новую нишу, поэтому в любом случае интересны", — говорит господин Фадеев.

"На рынке существуют и те комплексы, которые остаются невостребованными на рынке. К ним можно отнести ТРК "Северный Молл", "Феличита" на Дальневосточном, "Космополис" на Выборгском шоссе, Regent Hall, "Масштаб", "Пулково-3", River House. Они проигрывают не только неудачным местоположением, но и нечетким позиционированием (например, "Космополис")", — говорит госпожа Немирова.

Но спрос на торговые площади в ТК постепенно возвращается. Более половины опрошенных управляющих отметили, что спрос увеличился не только по сравнению с летним сезоном, но и даже в сопоставлении с прошлым годом. Интересуются в основном мелкими площадями 30-50-100 кв. м, но увеличиваются запросы и на блоки от 200 кв. м Существенные последствия на рынке ТК повлекло банкротство сети "Санта Хаус": в шести торговых комплексах освободились площади от 2 500 до 5 600 кв. м (всего около 24 тыс.кв. м), а найти замену на такие крупные площади сейчас крайне трудно.

Одной из проблем рынка торговых помещений в торговых комплексах является недостаточное количество торговых операторов (марок) на рынке. Это приводит к дублированию одних и тех же операторов в разных торговых комплексах, а в некоторых случаях и в разных корпусах одного комплекса (например, в ТРК "Балканский").

"Если говорить об изменениях, то недавно была новость о ребрендинге торгового центра "Рамстор на Коломяжском", расположенном недалеко от метро. Думаю, что оборот они смогут повысить за счет развития развлекательной составляющей, а, следовательно, увеличение потока людей в комплексе. Хотя в кризис довольно сложно делать подобные прогнозы. Посетители готовы тратить небольшие деньги на развлечения, но не готовы тратиться в магазинах", — говорит госпожа Немирова.

Ребрендинг, как говорят специалисты, нужен с целью узнаваемости сети в целом, а также для привлечения внимания и интереса к новому названию в Петербурге (PR в СМИ и т. д.). Так как в последнее время в связи с остановкой многих проектов ТЦ в СПб новостей немного.

Впрочем, далеко не все специалисты считают, что процесс реконцепции торговых центров примет повальный характер. Директор по маркетингу ЗАО "ЮИТ Лентек" Екатерина Гуртовая уверена, что концепции торговых центров развивались на западном рынке на протяжении десятилетий, таким образом, серьезного влияния на них этот кризис просто не мог оказать. Для существующих форматов торговых центров, с точки зрения мировой практики, это далеко не первый кризис. "Сегодня кризисные явления сказались скорее на сроках и подходах к реализации проектов, на готовности потенциальных инвесторов в принципе развивать данное направление. Строительство ряда инвестиционных объектов было отложено в силу низкого спроса как со стороны финансовых инвесторов, так и со стороны конечных потребителей торговых центров. Наблюдается некоторая вакансия в данном формате, однако если говорить о торговой недвижимости, то кризис намного сильнее ударил по формату стрит-ритейла, где арендные ставки до кризиса достигали заоблачных высот (Невский пр., Большой пр. ПС) и в первую очередь арендаторы покидали помещения, находящиеся на "дорогих" улицах", — отмечает госпожа Гуртовая.

Роман Русаков