Офисы жмутся ближе к центру
Переезд на окраины отложен
По итогам 2009 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 18 бизнес-центров класса А и В, общей офисной площадью 244,2 тыс. кв. м, не было введено ни одного бизнес-центра класса С. Основной объем введенных бизнес-центров приходится на классы В+ и В (64%). Тенденция к децентрализации офисного рынка, наблюдавшаяся в предкризисные годы, сейчас приостановилась.
На 2009 год объем качественных офисных площадей класса А, В+, В и С составил 1 883 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 13 % по сравнению с концом 2008 года.
Большинство бизнес-центров класса С располагаются в Невском (16 %), Московском (14 %), Адмиралтейском (13 %) и Выборгском (11 %) районах. За 2009 год не было введено ни одного бизнес-центра класса С. Общий объем бизнес-центров класса С на 2009 год составил около 556,5 тыс. кв. м.
На 2010 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса С. Связано это с тем, что норма прибыли данного класса меньше, чем в классе В. Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса С пользуются помещения площадью 100-200 кв. м.
Для бизнес-центров класса С характерен самый высокий уровень заполняемости. Это связано с тем, что компании снижают издержки и переезжают в бизнес-центры, где арендная ставка ниже.
По данным АРИН, по итогам 2009 года было зафиксировано снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса А на уровне 29%; В+/В — на уровне 30%; арендная ставка в классе С снизилась в наименьшей степени — на 10% (с начала года).
Вместе с позитивными трендами на финансовом рынке со второго полугодия 2009 года наблюдалась тенденция к стабилизации арендных ставок в бизнес-центрах (темпы снижения ее стоимости замедлились).
Сергей Акулич, вице-президент компании BlackStone Keeping Company, отмечает: "Массовое снижение ставок пришлось на начало 2009 года, а потом на протяжении года темпы снижения немного замедлились, но во второй половине года рынок недвижимости пополнился еще несколькими бизнес-центрами, тем самым не дав сократить количество предлагаемых вакантных площадей".
Как говорят специалисты АРИН, бизнес-центры класса А показали наибольший прирост (21%) за 2009 год, что прежде всего связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, а также с принятием новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты, расположенные не в центре города, в классе А.
На конец 2009 года большинство действующих офисных площадей приходится на бизнес-центры класса В и В+ (49%).
По итогам 2009 года лидерами по количеству действующих офисных центров класса А остаются Центральный (42%), Петроградский (14%) и Василеостровский (14%) районы.
Из-за финансового кризиса снизился спрос на офисные помещения в бизнес-центрах класса А, что заставило многих управляющих предоставить скидки на аренду помещений.
Прослеживается ярко выраженная тенденция увеличения сроков заполняемости новых бизнес-центров. Если раньше на заполнение бизнес-центра класса А (до стопроцентной заполняемости) было достаточно 3-4 мес., то сегодня на данный процесс уходит до 8-12 мес., что связано с нецентральным месторасположением новых бизнес-центров, с увеличением арендопригодной площади. Наибольший спрос приходится на офисы площадью до 100 кв. м (50%).
Лидерами по количеству действующих офисных площадей являются: Центральный (26%), Петроградский (17 %), Адмиралтейский (14%) и Василеостровский (12%) районы.
По структуре соотношения между классами В+ и В действующих бизнес-центров примерно равны: 48% — класс В, 52% — класс В+ Наибольший спрос на рынке в целом приходился на офисы площадью до 100 кв. м, все реже запрашивают площади 100-300 кв. м.
К одному из ключевых событий рынка специалисты компании Knight Frank относят покупку компанией "Газпром девелопмент" бизнес-центра "Арена Холл" у компании "Промсвязьнедвижимость". Сумма сделки за офисный объект класса В площадью 27 тыс. кв. м в Петроградском районе составила около $50 млн. Еще одним важным событием в компании считают заключение крупнейшей сделки за последние два года по аренде. Интернет-провайдер Yota арендовал 7 800 кв. м офисных помещений класса А в бизнес-центре "Атлантик-сити".
В АРИН отмечают, что кризис повлиял на тенденцию децентрализации офисного рынка и создания крупномасштабных бизнес-парков на периферии города (в том числе размещение в зоне КАД) — сейчас процесс затормозился в силу того, что многие проекты заморожены.
Появились компании, которые пересматривают свои проекты, отказываясь от офисной застройки в пользу жилья (так, холдинг RBI пересмотрел в пользу жилой функции концепцию развития участка на углу Пискаревского пр. и Свердловской наб.).
"В 2010 году прогнозируется ввод порядка 177 тыс. кв. м офисных площадей класса А, В+ и В. Развитие рынка бизнес-центров в период экономического кризиса может привести к снижению качества объектов, часть девелоперов начнут осваивать сегмент бизнес-центров класса С. В 2010 году возможно снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на уровне 5-10 процентов", — говорят в АРИН. В структуре спроса продолжает увеличиваться доля запросов на офисы небольшого метража (до 100 кв. м) на фоне снижения заявок на офисные помещения площадью от 500 кв. м. Мировой финансовый кризис коснулся многих компаний в Санкт-Петербурге, которые, снижая издержки, вынуждены сокращать персонал. Общий объем качественных офисных площадей в 2010 году может составить порядка 2 060 тыс. кв. м.
В "действующих" (введенных до второго квартала 2008 года) бизнес-центрах объем вакантных площадей составляет около 15-25%, а во вновь вводимых — уровень заполняемости порядка 25-70% (например, комплекс "Антарес" заполнен на 25%; бизнес-центр "Линкор" заполнен на 60%).
Последствия мирового финансового кризиса привели к снижению спроса на качественные офисные помещения класса А, В+ и В. Текущая заполняемость класса А составляет 75%, класса В+ — 80%, класса С — 92%;
Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST, говорит: "На сегодняшний день доля вакантных площадей, по нашим оценкам, составляет более 400 тыс. кв. м".