Рекордный год для отелей

В 2009 году впервые за 30 лет в Петербурге было введено рекордное количество гостиничных номеров — 1 444. Это на 200 с лишним номеров больше, чем в предыдущем году. Однако кризисные явления не обошли стороной и этот сегмент недвижимости. Заполняемость в дорогих отелях упала в среднем на 15%, а некоторые операторы даже объявили о закрытии гостиниц на зимние каникулы. Тем не менее эксперты полагают, что потенциал роста в городе еще велик, и номерной фонд в городе может быть увеличен как минимум вдвое.

В течение 2009 года в Санкт-Петербурге было открыто шесть новых отелей и три отеля расширили свои площади. Таким образом, номерной фонд увеличился на 1 444 номера (для сравнения в 2008 — на 1 240), хотя заявлено к вводу было не менее 2 000 номеров. По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам, это лучшие показатели не только с начала реализации программы развития гостиничной инфраструктуры, но и за всю историю города, за исключением 1979 года, когда были открыты гостиницы "Пулковская" и "Прибалтийская" (более 2 000 номеров).

Такое значительное увеличение номерного фонда в кризисный год объясняется тем, что в гостиничной недвижимости сроки строительства и окупаемости значительно дольше по сравнению с офисной или торговой недвижимостью.

В компании Maris Properties in Association with CB Richard Ellis считают, что ключевыми событиями на рынке гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге в 2009 году стали выход на рынок международных операторов (InterContinental, Reval), ранее не представленных в Санкт-Петербурге, замораживание ряда строящихся проектов, перенос сроков ввода в эксплуатацию, снижение тарифов на проживание.

Двойной потенциал

По официальным данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт-Петербурга, в городе функционирует более 500 объектов гостиничного типа с общим номерным фондом более 26 000 номеров. В эту цифру включены загородные пансионаты и ведомственные общежития гостиничного типа, хостелы, а также мини-отели, которые активно развивались в Петербурге в течение последних лет.

Обеспеченность номерным фондом гостей города и жителей Санкт-Петербурга, согласно официальным данным, составила: около 5,8 номера на 1 000 жителей Санкт-Петербурга. В Европе средний показатель составляет 7 номеров. Однако по европейским стандартам относительно комфортным уровнем считается показатель 10-12 номеров на 1 000 жителей. Таким образом, считают в Maris Properties in Association with CB Richard Ellis, Санкт-Петербург имеет потенциал для развития как минимум до 31-32 тыс. номеров.

Качественный номерной фонд Санкт-Петербурга составляет около половины от всего номерного фонда города — 13 763 номера по итогам 2009 года.

В 2008-2009 годах на петербургский гостиничный рынок году вышли новые международные операторы: Sokos, открывший два четырехзвездочных отеля и один пятизвездочный отель, InterContinental (под брендом Holiday Inn), открывший трехзвездочный отель на 557 номеров, Reval, который открыл четырехзвездочный отель Sonya Reval Hotel на 173 номера.

О выходе на петербургский рынок также заявили такие операторы, как Starwood Hotels and Resorts, Hilton, Four Seasons Hotels & Resorts, Banyan Tree, Hesperia, Ritz Carlton. Однако до сих пор многие из всемирных ведущих сетей гостиниц не представлены в Санкт-Петербурге, например, Hyatt.

С каким оператором работать, решает владелец участка, на котором будет возведена гостиница. Он определяет категорию объекта в конкретном месте, продумывает концепцию проекта и затем обращается к оператору с соответствующим этой концепции брендом. Лишь только после договоренности с оператором можно приступать к проектированию и строительству. Это по-европейски правильно и проверено. В Петербурге же поиск оператора отеля идет зачастую уже после того, как строительство началось, что приводит к большим рискам. Тем не менее, если до кризиса операторы были менее щепетильны в вопросах строгого соответствия их стандартам, то теперь они не готовы брать на себя дополнительные риски.

Таким образом, можно говорить о продолжении экспансии международных гостиничных операторов на российский рынок.

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу ГК "Аверс", также считает, что роль международных сетей на рынке страны в целом будет усиливаться: у них больше ресурс сопротивления кризису. "Будут преобладать, как в 2009 году, краткосрочные инвестиции отечественного происхождения. Иностранных инвесторов вообще почти не осталось", — сетует госпожа Шалаева.

Круизы держат планку

Согласно программе развития гостиничной инфраструктуры, которая реализуется с 2005 года, в 2010 году обеспеченность номерами в гостиницах в Петербурге должна составить 7 номеров на 1 000 жителей. Для этого за год должно быть введено 5-6 тыс. номеров. Однако специалисты Maris Properties in Association with CB Richard Ellis оценивают наиболее вероятное количество номеров, вводимых в эксплуатацию в 2010 году, на уровне около 1 000 номеров в отелях, во многом за счет проектов, начатых до кризиса и находящихся на завершающей стадии строительства.

"У Петербурга — своя специфика, в отличие, например, от Москвы, где активно строятся крупные отели, рассчитанные на сотни номеров. В Санкт-Петербурге в центре города нет зданий, где можно было бы создать такие гостиницы. Поэтому большинство заявленных проектов имеют емкость до 100 номеров. Отели с большим номерным фондом строятся преимущественно на периферии города", — говорят в Maris Properties in Association with CB Richard Ellis.

По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в настоящий момент в Петербурге около 40 проектов находятся в стадии строительства и еще около 45 проектов в стадии подготовки, где инвесторы ожидают решения правительства о проведении изыскательских работ.

В структуре туристов, приезжающих в Санкт-Петербург, наибольшую долю (более 50%) занимают бизнес-туристы. С познавательной целью в город приезжает около 40% гостей. При этом Санкт-Петербург проигрывает Москве на рынке делового туризма. В московских гостиницах число туристов, прибывших в город с деловыми целями, составляет около 80%.

Туристические группы составляют около 40% всех гостей отелей. Однако в 2008-2009 годах отмечался рост доли индивидуальных туристов и уменьшение доли организованных групп. Эта тенденция соответствует общемировому и общеевропейскому тренду развития туриндустрии. Число туристических групп, посещающих Петербург, в этом году сократилось на 15-25%.

Меньше всего пострадал от кризиса круизный туризм. В 2009 году морской пассажирский порт принял 428 500 человек — это на 7% больше, чем годом раньше. Туристы, приезжающие на паромах в Санкт-Петербург, имеют право безвизового пребывания в России в течение 72 часов.

Въездной поток туристов как иностранных, так и российских в 2009 году оставался на уровне 2008 года, и существенного снижения не произошло. Таким образом, прогнозы, предполагавшие, что иностранцы, ощутившие на себе кризис значительно раньше, вынуждены были сократить свои расходы, в том числе и на туристические поездки, не осуществились. Ежегодно Санкт-Петербург посещает около 4,5-4,8 млн человек.

Иностранный туризм в Санкт-Петербурге представлен в основном, гражданами Финляндии, стран Балтии, США, Германии, Франции, Великобритании и азиатских стран (Китай, Япония). Большая часть иностранных туристов прибывает в Петербург с познавательной целью и лишь 30% с деловой.

В качестве основной тенденции последних лет отмечается рост числа туристов из стран Азиатского региона (Китай, Япония и др.) и спад турпотока из европейских стран. В мировой практике туристические потоки из стран Азиатско-Тихоокеанского региона считаются одними из самых перспективных и привлекательных. Быстрый рост экономики данного макрорегиона и относительно высокий уровень доходов жителей этих стран по сравнению с Европой делает их крайне желанными туристами практически во всех традиционных туристических точках. Однако при этом необходимо иметь в виду, что, к примеру, японские туристические группы довольно прихотливы и предъявляют крайне высокие требования к уровню сервиса.

Комитет по инвестициям и стратегическим проектам прогнозирует на 2010 год рост количества туристов, прибывающих в Санкт-Петербург. Однако турфирмы, отельеры и прочие участники туррынка высказывают большие сомнения по этому поводу, готовясь в 2010 году к падению как количества туристов, так и выручки.

Изменение спроса прогнозируется в сторону понижения особенно со стороны познавательного туризма, так как уровень безработицы во всем мире ощутимо растет, заметно некоторое понижение уровня доходов людей практически во всем мире. Эти факторы отразятся на структуре расходов, больше средств будет уходить на жизненно необходимые товары, к которым не относятся путешествия.

Белые ночи вытягивают отрасль

На протяжении последних нескольких лет среднегодовая заполняемость в течение высокого сезона составляет 80-90%, несмотря на почти двукратное увеличение цен. В период белых ночей, а также во время проведения Международного экономического форума (начало июня) большинство отелей имеют стопроцентную заполняемость. В низкий сезон большинство отелей заполнено в среднем на 40%, а среднегодовая заполняемость в отелях варьируется в пределах 50-60%.

Заполняемость отелей в начале 2009 года значительно снизилась и составила около 30-35% в среднем по рынку. Однако с началом высокого сезона, особенно в период белых ночей, уровень загрузки увеличился и ведущие отели города фиксировали приток гостей не ниже уровня 2008 года. Тем не менее с окончанием высокого сезона заполняемость значительно упала.

Причины резкого спада заполняемости отелей объясняются тем, что в условиях кризиса, когда, в частности, сокращается групповой туризм, многие отели, имеющие большой номерной фонд на более чем 500 номеров, не могут их заполнить.

В 2009 году происходило падение спроса и заполняемости и в связи с ухудшением экономической ситуации в мире. Многие приезжающие предпочитают останавливаться в отелях более низкой ценовой категории. Проблема в том, что основной упор в развитии туризма в Петербурге в прошлые годы делался на более состоятельных туристов. Случившийся кризис заставляет и отельеров, и власти города больше обратить внимание как на туристов из среднего социального слоя, так и на новые, не освоенные направления, генерирующие турпоток.

Заполняемость отелей в 2009 году сократилась также и за счет того, что гостиницы долго не шли на снижение цен. Лишь сокращение стоимости проживания в отелях во втором полугодии 2009 года сказалось на приросте числа гостей. Таким образом, наиболее востребованными являются трехзвездочные отели, в которых снижение заполняемости происходит не такими быстрыми темпами.

В низкий сезон отели делают ставку на развитие делового туризма. Активизация делового туризма может привести к сглаживанию сезонности въездного потока, что, в свою очередь, позволит всем участникам рынка въездного туризма более уверенно планировать свое будущее и инвестировать средства в собственное развитие.

Смещение акцентов

Как прогнозируют в Maris Properties in Association with CB Richard Ellis, в 2010 году будет продолжаться изменение спроса в сторону понижения со стороны познавательного туризма, так как уровень безработицы во всем мире ощутимо растет, заметно понижение уровня доходов людей практически во всем мире.

Прогнозируется понижение спроса и со стороны деловых туристов и смещение спроса из отелей 5* в отели 3-4*. В таком случае самые качественные и знаковые отели 3-4* смогут сохранить текущий уровень цен, либо подвергнуть его минимальной коррекции.

Заполняемость отелей будет снижаться в течение ближайших двух лет из-за уменьшения количества приезжающих туристов, уменьшения количества деловых мероприятий и конференций, а также из-за значительно возросшего предложения на рынке отелей. В первую очередь снизится загрузка отелей премиум-сегмента. Очевидно, что если турпоток в течение ближайших двух лет не вырастет хотя бы в 1,5 раза по сравнению с 2008-2009 годами, то гостиницы могут столкнуться с существенным снижением рентабельности, так как отстроенный номерной фонд будет заполняться в лучшем случае на 50%.

В ближайшие годы увеличивать туристический поток в Санкт-Петербург предполагается с помощью принятой программы по развитию туризма, акцент будет сделан на событийный туризм, а также на водный. По прогнозам РСТ, круизный и водный туризм являются одним из быстрорастущих сегментов, но, как правило, круизы продают за два года, и успеет ли порт Санкт-Петербурга скорректировать свою политику, пока непонятно. Но то, что уже летом был введен 72-часовой безвизовый режим для паромных туристов, является положительной тенденцией.

Уровень цен в гостиницах Санкт-Петербурга не постоянен и зависит от сезонности. Летом наблюдается пик цен, обеспечиваемый повышенным спросом. Цены по сравнению с низким сезоном увеличиваются на 20-40%.

Спрос смещается из отелей высокой категории в более низкие. В сложившейся ситуации основной выход для отельеров — снижение цен и повышение качества сервиса.

Основной тенденцией последних нескольких лет в отношении коммерческих условий является отход основных гостиниц от политики "твердых цен". Активный рост предложения на рынке отелей усложнил конкурентную ситуацию. Вследствие этого большинство гостиниц разнообразили свою ценовую политику различными скидками и спецпредложениями, направленными прежде всего на привлечение туристов в низкий сезон.

По прогнозам AZIMUT Hotels Company, упавшие показатели доходности в гостиничном бизнесе вернутся к докризисному уровню не раньше 2011 года. Однако изменившаяся в 2009 году политика инвесторов, которые сосредоточились на проектах с быстрой окупаемостью, в 2010-м вернется в прежнее русло — к долгосрочным вложениям. Хочется верить, что это относится не только к отельному бизнесу.

В компании Knight Frank считают, что конкуренция в ближайшие два года будет расти, на рынке ожидается появление около 2 тысяч номеров в новых гостиницах, что выразится в дальнейшем снижении загрузки гостиниц. Наиболее острая борьба возникнет в 2011 году в сегменте 4-5*. Кроме того, в условиях снижения межрегиональной бизнес-активности будет наблюдаться обострение профиля сезонности рынка.

Олег Привалов