По итогам 2009 года в Ленинградской области было введено 1 млн кв м жилья. Это на 13,5% больше, чем в 2008 году. В правительстве Ленобласти подчеркивают, что регион впервые смог преодолеть "миллионную планку". Участники рынка говорят, что развитие строительной отрасли Ленобласти в ближайшее время будет определять транспортная инфраструктура, которая позволит развиваться региону, как "продолжению Санкт-Петербурга".
Как сообщает департамент информационной политики правительства Ленобласти, по объему сдачи жилья область оказалась на втором месте среди субъектов Северо-Западного федерального округа. За прошлый год в регионе введено в действие около 20% общей жилой площади, сданной в эксплуатацию в СЗФО. Всего в области за 2009 год построено 12 148 квартир общей площадью 1030,7 тыс. кв. м. В том числе, за счет собственных средств граждан и с использованием банковских кредитов — 5403 дома общей площадью 626,8 тыс. квадратных метров. Впервые субъекту федерации удалось преодолеть рубеж в 1 млн кв. м жилья в год.
В расчете на 10 тыс. человек населения ввод в эксплуатацию жилых домов составил в 2009 году 6321 кв. м общей площади. Для сравнения: за 2008 год этот показатель находился на уровне 5561 кв. м.
Лидерами среди муниципальных образований по вводу в действие общей площади жилых домов стали по итогам прошлого года Всеволожский (369,4 тыс. кв. м), Выборгский (118,9 тыс.), Гатчинский (108,7 тыс.) и Тосненский (106 тыс.) районы.
Участники рынка говорят, что развитию Ленобласти как "продолжения Санкт-Петербурга" должно задавать тон развитие транспортной инфраструктуры, которая будет являться основой для ежедневных маятниковых миграций населения (например, человек живет в области в новом жилом комплексе, а ездит на работу в районы Санкт-Петербурга с высокой деловой активностью). Для подобного варианта идеальным являются восточные районы Ленобласти, так как они наименее удалены от центра города. В то же время северные районы области уже сейчас играют подобную роль для наиболее обеспеченных слоев населения, но сложности транспортной доступности проявляются все сильнее с каждым годом. "Развитие рельсового скоростного транспорта в разных направлениях Ленобласти позволило бы увеличить эффективные для реализации проектов комплексного освоения территории на тысячи гектаров, но инвесторы не могут на себя брать подобные колоссальные затраты. Наиболее сложной в этом отношении является территория юго-запада, ввиду отсутствия ветки метро даже в пределах городской черты", — рассуждает Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге.
В связи с таким "маятниковым" вектором, огромная территория Ленинградской области развивается неравномерно. Условно можно выделить несколько зон инвестиционной активности: первое кольцо — в пределах 30 км от Санкт-Петербурга, второе — 30-80 км и третье - более 80 км. Наиболее динамичен и показателен сам город Всеволожск. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке приближается к петербургской периферии — она сопоставима со стоимостью в Колпинском и Кронштадтском районе, но на 25% ниже среднегородских цен.
Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем инвестиционная активность ниже. Это касается всех сфер экономики, и развития жилой и коммерческой недвижимости в частности.
Самая проблемная — восточная часть Ленобласти, где даже нет рынка земли как такового: сделки крайне редки и их цена не показательна.
Более 70% жилищного строительства в Ленобласти — традиционно малоэтажный самострой или коттеджная застройка. Последняя на 70-75% сосредоточена в северных районах, Выборгском и Всеволожском, и тяготеет к мегаполису. "За стокилометровой чертой активность строительства падает практически до нуля. Редкие коттеджные поселки забираются так далеко. Отсутствие необходимой инфраструктуры, дорог, электричества сдерживает любые благостные начинания застройщиков. Малоосвоенные, но интересные районы с точки зрения экологии — Приозерский, исторически — Гатчинский. Строительство жилья за стокилометровой чертой — нерентабельно, так как стоимость предложения готового жилья в два раза превышает себестоимость строительства", — говорит вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
Строительная активность в Ленобласти сосредоточена также вдоль основных магистралей: Приозерского шоссе, трассы "Скандинавия", Таллинского, Киевского, Московского и Мурманского шоссе. Очевидно, что развитие других территорий тормозится низкой плотностью дорог.
"В то время как в Европе расстояние 50 километров от города можно преодолеть за 40 минут езды, у нас дома, расположенные в 50-60 километрах от города, не предназначены для постоянного проживания. Поэтому пояс жилой застройки ограничен 20-30 километрами именно из-за плохой транспортной доступности", — считает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.
Участники рынка говорят, что среди отдаленных от Санкт-Петербурга районов сложно выделить однозначно депрессивные или бурно развивающиеся — каждый из них имеет собственный путь развития и у каждого есть свои сильные и слабые стороны. На дальнейшее развитие жилищного строительства в Ленинградской области и улучшение показателя обеспеченности населения качественным жильем в первую очередь могут повлиять крупные инвестиционные проекты в различных отраслях, создающие большое количество новых рабочих мест и вокруг которых и формируется массовая жилая застройка.