Дефицит без очереди
Москва
Городской рынок начал выходить из стагнации уже в декабре прошлого года, а с ноября проявилась тенденция небольшого повышения цен. Январь и первая половина февраля ознаменовались продолжением этой тенденции. Одновременно появляются признаки дефицита на рынке жилья. В очередь за ним пока никто не выстраивается, но продавцы готовятся к дальнейшему повышению цен.
По итогам января, по данным агентства МИАН, средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве составила 155 тыс. рублей. Наибольший рост пришелся на жилье бизнес-класса, который составил 2,3%. Цены на предложения экономкласса остались практически без изменений (+0,3%), элитное жилье подешевело на 1,4%.
На городском рынке даже в зимние месяцы сохраняется довольно высокая активность покупателей, растет дефицит качественного предложения, это, в свою очередь, способствует росту цен. Наиболее показателен в этом отношении сегмент элитной недвижимости. "Первый заметный виток спроса мы наблюдали осенью 2009-го, когда цены выросли не меньше чем на 10%, очередной, еще на 5-10%,— в начале текущего года,— утверждает Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.— И если говорить о прогнозах, мы предвидим два следующих очевидных витка — весной и осенью этого года, когда с высокой долей вероятности произойдет существенное повышение цен. Это позволяет нам говорить о сохраняющейся инвестиционной привлекательности недвижимости, хотя, конечно, самыми мудрыми и дальновидными инвесторами и покупателями стали те, кто совершил покупку в апреле--мае 2009 года. Сейчас мы можем сделать вывод о том, что это было самое глубокое проседание и самый хороший выбор предложений".
Действительно, сокращение предложения уже чувствуется почти во всех секторах рынка. Прежде всего — в элитном, поскольку в течение последнего года девелоперы занимаются почти исключительно "доводкой" старых проектов. А в экономклассе — поскольку почти весь объем в этом секторе строится для городских нужд и почти ничего не попадает на открытый рынок.
"В настоящее время на первичном рынке Москвы насчитывается порядка 40 объектов элитной жилой недвижимости, тогда как в начале 2009 года эта цифра составляла 52 объекта,— констатирует Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти".— В 2009 году на рынок элитного жилья Москвы вышло всего пять новых объектов, из которых четыре находились на завершающей стадии строительства. При этом в 2010 году планируется сдача всего 16 тыс. кв. м элитного жилья. Таким образом, уже в самое ближайшее время одним из основных факторов, влияющих на общую ситуацию на рынке элитного жилья Москвы, станет дефицит предложения. На фоне отсутствия достаточного объема новых проектов это будет способствовать росту цен".
Пока, конечно, рано говорить о значительном росте цен в обозримой перспективе, однако можно обнаружить факторы, которые с большой вероятностью к этому приведут.
"Слухи о резком повышении цен на новостройки не подтверждаются. По итогам января рост цен на новое московское жилье составил всего 0,6%. В ряде случаев имело место повышение на 10-20% на наиболее интересные покупателю квартиры и при сдаче возводимого дома Государственной приемной комиссии. Однако эту тенденцию пока еще нельзя назвать массовой",— прокомментировала Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН.
Рост цен на новое жилье отчасти обусловлен и продолжающимся увеличением спроса, ведущего к постепенному "вымыванию" с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным агентства МИАН, в последнем квартале 2009 года количество сделок с новостройками по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года увеличилось в 1,4-1,5 раза. В начале текущего года спрос на новое жилье продолжает расти. Так, по итогам января он увеличился еще на 25%.
Однако девелоперы все-таки выходят на рынок с новыми предложениями. "В начале марта поступит в продажу новый жилой комплекс "Битцевский" на улице Красного Маяка в Москве,— говорит первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц.— Также в марте начнутся продажи во второй очереди жилого комплекса "Заповедный уголок" (метро "Свиблово", "Отрадное"). Будут строиться новые жилые корпуса и объекты социальной инфраструктуры в крупных подмосковных проектах: район "Новокуркино" (г. Химки), район "Ярославский" (г. Мытищи), район "Центральный" (г. Долгопрудный), район "Красная горка" (г. Люберцы).
В элитном секторе в феврале началась активная фаза реализации квартир в жилом комплексе "Трилогия", который находится в районе Пресни. С конца прошлого года начались продажи в масштабном проекте "Итальянский квартал" на Долгоруковской улице.
"Если говорить об абсолютных показателях, то по результатам января можно констатировать, что предложение, как и прежде, опережает спрос",— констатирует Олег Самойлов, генеральный директор "Релайт-Недвижимости".