Страховка и риски
ипотека
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) создало собственную страховую компанию, за счет которой рассчитывает запустить ипотечное страхование, ранее в России не применявшееся. Таким образом планируется уменьшить первоначальный взнос по ипотеке — один из основных факторов, снижающих ее доступность. Страховка будет компенсировать банку убыток при продаже залога по дефолтному кредиту ниже первоначальной стоимости. В результате первоначальный взнос по кредиту может быть уменьшен до 10%.
Взнос на пожарный случай
Ипотека перестала быть доступной для большинства россиян осенью 2008 года с началом острой фазы кризиса, когда у банков возникли проблемы с привлечением ресурсов, а риски дефолта заемщиков резко выросли. Банки, до этого активно выдававшие ипотечные кредиты, повысили ставки с 10-13% до 17-30% годовых, а также увеличили первоначальный взнос до 30-50% от стоимости приобретаемой в кредит квартиры. До кризиса банки спокойно выдавали ипотечные кредиты либо вовсе без первоначального взноса, либо с минимальным — 10% от стоимости кредита. Первоначальный взнос нужен банку, чтобы застраховаться от риска падения стоимости залога, на тот случай, если заемщик не сможет платить и квартиру придется продавать. По данным IRN, в кризисном 2009 году цены на жилую недвижимость упали в среднем на 30%. Что касается прогнозов на 2010 год, то тут все неоднозначно. IRN прогнозирует, что в Москве недвижимость экономкласса может отыграть 5-15% падения стоимости за 2009 год. Элитные столичные квартиры, скорее всего, упадут в цене еще на 15-20%. Больше шансов на рост стоимости жилой недвижимости в регионах.
В конце прошлого года банки стали постепенно облегчать условия ипотеки, однако кредиты без первоначального взноса в практику пока не вернулись. Ипотечный кредит без первоначального взноса готов предоставить только Сбербанк, правда, это возможно только при оформлении в залог иной недвижимости.
Размер первоначального взноса влияет на стоимость кредита для заемщика. Логика проста: чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредитования, тем ниже будет ставка по кредиту. У Сбербанка минимальный первоначальный взнос (без дополнительного залога) — 20%. Если срок кредитования десять лет, то ставка по кредиту до оформления права собственности на недвижимость составит 14,2% годовых, после — 12,85% соответственно. Минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам ВТБ 24 тоже 20%, при этом банк предлагает заемщику накопить средства для первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос в банке "Дельтакредит", ОТП-банке, Росбанке — 30%.
Никто не хотел страховать
Таким образом, сейчас компенсировать банку риск падения стоимости недвижимости при ее реализации по дефолтному кредиту должен сам заемщик. Это наряду с высокими ставками сделало ипотеку практически недоступной для большинства из тех, кто рассматривал такую возможность накануне кризиса. Застраховать этот риск у профессионального страховщика, как это принято за рубежом, заемщик тоже не мог: собственно ипотечного страхования в России пока нет. Ипотечное страхование предполагает, что страховщик обязуется выплатить банку-кредитору разницу в случае реализации залога по кредиту по цене ниже цены на момент выдачи кредита. Проблема в том, что ипотечное страхование требует специальной инфраструктуры, механизмов перестрахования, то есть передачи первоначальным страховщиком другому страховщику части обязательств перед клиентом, а всего этого у нас нет.
Единственным банком, заявлявшим о намерении запустить ипотечную программу с возможностью снижения первоначального взноса за счет страхования риска падения стоимости недвижимости, был ОТП-банк. Правда, предоставлять эти кредиты банк так и не стал, поскольку не смог найти страховщика, готового работать с возросшими в кризис рисками падения стоимости недвижимости. "Проблема в том, что в стране нет пока механизма перестрахования таких рисков, а держать их у себя страховщики не готовы",— говорит директор дирекции продаж розничных продуктов ОТП-банка Игорь Антонов. К тому же, отмечает господин Антонов, летом прошлого года, когда программу планировали запускать, минимальный первоначальный взнос составлял 50%, сейчас ситуация на рынке недвижимости постепенно стабилизируется, и минимальный первоначальный взнос был снижен до 30%.
Дополнение к имеющемуся
Недавно к процессу подключилась государственная компания АИЖК, в январе решившая создать страховую дочернюю компанию, одной из задач которой станет построение системы ипотечного страхования в России. "Компания будет заниматься в первую очередь перестрахованием, то есть будет выкупать риски у коммерческих страховщиков, которые работают с банками, выдающими кредит,— говорит заместитель гендиректора АИЖК Леонид Векшин.— Таким образом, будет создана специальная инфраструктура, которая позволит развиваться ипотечному страхованию в России".
Заемщику разработанная АИЖК программа предоставляет возможность страхования ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой. Банк, в свою очередь, получает страхование предпринимательских рисков. Это значит, что если по кредиту заемщик платить больше не может и решает продать квартиру для погашения кредита, а ее стоимость снизилась с момента выдачи кредита, то разницу покроет страховая компания. За счет того, что риски убытков для банка компенсированы, первоначальный взнос он может снизить.
Программа предполагает, что страховка будет выдаваться по кредитам с первоначальным взносом не более 30% и не менее 10%. "Сейчас разрабатывается несколько различных схем страхования",— говорит Леонид Векшин. Пока стандарты ипотечного страхования находятся в разработке и не были обнародованы. Базовый сценарий предполагает два варианта оплаты страхования: ежегодно в течение срока ее действия заемщик будет выплачивать по 0,5-0,8% от размера кредита или может выбрать единовременную выплату 2,5-3% от суммы кредита. Ипотечное страхование станет дополнительным видом страховки к уже имеющимся. Сейчас при получении ипотечного кредита заемщик оплачивает страхование жизни, залога и трудоспособности, что стоит порядка 1% от стоимости кредита. Однако при приобретении полиса ипотечного страхования заемщик сможет не только снизить размер первоначального взноса, но и ставку по кредиту на 1,5-2 процентных пункта, уменьшив, таким образом, сумму ежемесячного платежа по кредиту. В итоге, уверяет Леонид Векшин, совокупные расходы заемщика с учетом снижения процентной ставки кредитором будут меньше, чем расходы без ипотечного страхования при одинаковом первоначальном взносе.
Правда, по-настоящему программа начнет действовать не раньше 2011 года. Базовый сценарий бизнес-плана страховой компании АИЖК предусматривает, что число застрахованных ипотечных кредитов в 2010 году составит 12,3 тыс. Первые кредиты с десятипроцентным взносом, по прогнозам АИЖК, будут выданы к лету. "Мы планируем, что в 2011 году будет выдано в четыре раза больше полисов, а в 2012-м — вдвое больше, чем в 2011-м",— говорит Леонид Векшин. Предполагается, что с началом работы страховой компании АИЖК удастся выдать в течение 2010-2015 годов более полумиллиона ипотечных кредитов на общую сумму 1,3 трлн рублей с пониженным первоначальным взносом.