Метры движутся по кругу

В феврале наметившийся было рост цен остановился, а некоторые сегменты жилья показали даже небольшую отрицательную динамику. Однако наблюдатели не рассматривают это как изменение повышательного тренда. "Неликвиды" действительно падают в цене, а качественное предложение по-прежнему дорожает.

Андрей Воскресенский

Временная фиксация

Эксперты и участники рынка сходятся в том, что в феврале цены стояли на месте, изменяясь лишь незначительно. Относительно амплитуды этих колебаний мнения, однако, разнятся. Например, по данным агентства МИАН, во втором месяце зимы незначительно подешевели новостройки, но только элитные и бизнес-класса. В АКЦ "Миэль" считают, что немного (на 1,7%) упали цены лишь на новостройки среднего класса. А вот подорожание новостроек "Миэль" оценивает аж в 4,8%, тогда как МИАН фиксирует едва различимый рост на 0,2%.

Что касается вторичного рынка, эксперты единогласно заявляют: в феврале значительно увеличился объем выставленных на продажу квартир. Это само по себе должно было затормозить цены, и то, что на вторичке все-таки произошло некоторое подорожание,— свидетельство сохранения повышательно тренда. "Как и ожидалось, в прошедшем месяце продавцы стали возвращаться на рынок, в результате чего объем предложения вернул позиции, утраченные в конце прошлого года и в январе 2010-го: прибавив 16%, он достиг уровня 47,7 тыс. квартир. Цена предложения на квартиры в панельных строениях с улучшенной планировкой за месяц выросла на 1,6%",— констатирует Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ "Миэль".

Впрочем, "средняя температура по больнице" не дает адекватного представления о ситуации. Несмотря на рост объема выставленных на продажу квартир, в отдельных секторах ощущается явная нехватка предложения. "В области предложения в течение месяца продолжали нарастать проявления дефицита малокомнатных квартир,— отмечает Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".— Новый выход таких объектов на рынок явно не успевал за покупательской активностью, ведь спрос на одно- и двухкомнатные квартиры обеспечивается не только активностью покупателей, но и тем, что такие объекты активно используются для построения альтернативных обменных цепочек, каковых в структуре сделок — подавляющее большинство".

Как утверждает Олег Самойлов, с начала года одно- и двухкомнатные квартиры, имеющие адекватное соотношение цены и качества, выросли в цене не менее чем на 5% и существенно сократили время экспозиции на рынке.

"Рост предложения в феврале в первую очередь произошел за счет резкого увеличения числа квартир экономкласса,— отмечает руководитель Аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— За период кризиса это уже третий заметный выброс недорогих квартир, связанный с постепенной стабилизацией рынка недвижимости. Увидев возросший интерес покупателей, собственники квартир экономкласса сочли текущий момент благоприятным для того, чтобы выставить свои объекты на реализацию. Скорее всего, в марте повторятся сценарии прошлого октября и апреля, когда вслед за резким ростом следовала стабилизация объемов предложения: покупатели остаются склонными к торгу и стремятся выбрать наиболее ликвидный товар по минимальным ценам. При таком развитии событий откровенно переоцененные и малоликвидные объекты не найдут спроса, и большинство "поспешивших" продавцов снова уйдут с рынка".

Дефицит первичного продукта

Если вторичный рынок показывает рост предложения, то московские новостройки сжимаются в объеме как шагреневая кожа. "С точки зрения востребованных предложений первичный рынок уже сегодня можно назвать пустым, причем это характерно для всех сегментов,— категорично утверждает Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.— Если говорить о качественном коммерческом жилье, предложений в новостройках высокой степени готовности осталось совсем немного: найти квартиру, отвечающую требованиям по комнатности, метражу, району и другим важным для покупателя критериям, уже сегодня очень сложно. И к сожалению, в перспективе ожидать существенного улучшения ситуации не приходится. Вопрос финансирования для большинства девелоперов остается сложным, не многие смогли реструктурировать кредитные обязательства и продолжить строительство, и лишь единицы выходят на освоение новых площадок и проектов".

В первую очередь, конечно, "вымываются" с рынка квартиры экономкласса. "С точки зрения покупательской активности рынок недвижимости в сегменте жилья экономкласса в Московском регионе демонстрирует уверенный рост,— утверждает первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц.— В феврале было продано на 30% жилья больше, чем в январе".

В этих условиях многие застройщики принимают решение о повышении цен на новостройки. "Есть четкий повышательный тренд по цене, он не глобальный и находится в рамках инфляции или немного выше, если мы говорим о рублевых ценах. Но тем не менее он есть. К примеру, по нашему строящемуся объекту — ЖК "Лазаревское" в Южном Бутово — повышение цены по всем типам квартир за последние полгода составило в среднем порядка 15%",— констатирует Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер".

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество", отмечает также реакцию потенциальных покупателей на плановое повышение цен предложения: "В феврале мы отметили небольшое снижение покупательской активности (на 5%), возможно, связанное с повышением цен застройщиков на многие проекты (2-10%)".

Дорогое дорожает

Элитные дома в Москве неуклонно достраиваются, планомерно продаются, и, соответственно, объем предложения уменьшается. "В феврале сохранилась активность спроса на квартиры первичного рынка, возникшая два-три месяца назад. Необходимо заметить, что в аналогичный период прошлого года спрос был практически нулевым. К 1 марта объем предложений в новостройках на завершающей стадии строительства элитного сегмента сократился за счет реализации предложения на 18,6% по сравнению с январем этого года",— говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Средние цены на жилье класса "де люкс" практически не изменились, хотя по отдельным наиболее активно продающимся объектам зафиксирован рост. "Рост в 1%, зафиксированный аналитиками "Калинки-Риэлти" по итогам февраля, стал возможен благодаря увеличению средней стоимости предложения по отдельным проектам. Так, в ЖК "Четыре солнца" стоимость предложения выросла на 6,6%, что связано с повышением строительной готовности объекта и высокой активностью покупателей",— отмечает Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти".

Директор по работе с ключевыми клиентами Knight Frank Ольга Богородицкая более категорична в оценках: "На всех хороших объектах первичного рынка элитного жилья в феврале были повышены цены. Скидки по-прежнему предоставляются, но они стали скорее символическими — это больше знак внимания к клиенту со стороны девелопера, нежели существенный дисконт. Хороших квартир стало заметно меньше, причем это касается как первичного, так и вторичного рынка".

Ольга Богородицкая отмечает еще две характерные тенденции элитного рынка, которые свидетельствуют о росте спроса. "Мы становимся свидетелями восстановления доверия покупателей к первичному рынку, продажи идут даже в проектах, находящихся на нулевом цикле,— отмечает она.— Клиенты видят, что в домах, которые находятся на конечных этапах, цены выше и выбор значительно меньше. Поэтому, когда есть возможность подождать, клиенты делают выбор в пользу объектов на начальных этапах. В ближайшие два-три месяца мы ожидаем выхода на рынок новых проектов в элитном сегменте, и на них уже сформирован лист ожидания. Еще одно важное наблюдение: на рынок вернулись проекты с закрытыми продажами, которых вообще не было в период кризиса, что тоже является определенным показателем стабильности рынка".

Загород: без движения

Загородный рынок демонстрирует меньшую, по сравнению с городским, активность — редкое явление в московском регионе. Причем это связано не только с сезонными факторами, но и с тем, что девелоперы практически не предлагают качественный продукт.

"Новых проектов запущено не было, и раньше мая их ждать не стоит,— утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость".— В IV квартале 2009 года на 29% увеличилось количество сделок и, соответственно, оживилась работа по выводу новых проектов на рынок. Но на это нужно время, и подготовка займет четыре-шесть месяцев. Сейчас готовится к запуску несколько проектов, но пока они не анонсированы. 80% проектов — продажа земельных участков без подряда. Проекты поселков с готовыми коттеджами будут выходить не ранее лета или осени". "Новых предложений с начала года не появилось, при этом и старые разморожены не были",— подтверждает Марина Маркарова, управляющий партнер Mayfair Properties.

Из-за низкой активности покупателей цены практически стоят на месте. "Несмотря на рост числа обращений, их абсолютное количество мало и несопоставимо с аналогичным показателем на рынке городской элитной недвижимости, а реальные сделки единичны,— признается Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group.— Цены в основной своей массе за два месяца нового года не претерпели изменений ни на первичном, ни на вторичном рынках". Можно предположить, что в ближайшей перспективе ценовой уровень загородной недвижимости принципиально не изменится.