Скоро мошенникам уже не удастся продать одну квартиру или дачу двум разным покупателям. В России должна появиться единая система регистрации прав на недвижимость. Но произойдет это только в том случае, если коммунисты смирятся с существованием частной собственности на землю.
Права честных собственников
Отсутствие полной картины прав собственности по каждому объекту недвижимости, будь то жилье, предприятие или земельный участок, оставляет массу возможностей для махинаций. Сейчас человек может, например, продать свою квартиру пятерым клиентам в один день, оформив документы у разных нотариусов. Или продать недвижимость несколько раз в промежутке между заключением сделки и ее регистрацией. Или, например, купить квартиру и обнаружить, что в ней прописан недееспособный гражданин.
Существующие в настоящее время системы регистрации не связаны друг с другом. Землей, квартирами и нежилыми объектами занимаются разные ведомства, и для того, чтобы получить исчерпывающую информацию по данному объекту, надо изрядно потрудиться. А если учесть, что сделки до 1992 года зачастую вообще не регистрировались, то это задача порой просто невыполнима. Единая электронная система регистрации прав на недвижимое имущество существует (с 1994 года) лишь в Санкт-Петербурге.
Попытка законодательно ввести единую государственную систему регистрации была предпринята еще два года назад. Тогда в действующих с 1 января 1995 года двух частях Гражданского кодекса было установлено, что право собственности на недвижимость (включая земельные участки) наступает с момента регистрации сделки. То есть была установлена обязательность регистрации.
Одновременно с учетом опыта Санкт-Петербурга в Думе начали разрабатывать законопроект "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сначала думские коммунисты блокировали принятие этого документа, так как он предусматривал частную собственность на землю — она признавалась недвижимостью, с которой можно совершать сделки. А это как раз то, с чем левые думские фракции боролись в проекте Земельного кодекса. Тем не менее летом прошлого года законопроект был принят. Однако его неожиданно отклонил Совет федерации — оказалось, что он нуждается в доработке. И вот теперь парламентская согласительная комиссия одобрила новый вариант законопроекта.
Контрольная обязанность государства
В переработанном виде документ дает расширенное определение понятия "недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации". Это "объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а именно земельные участки (в том числе земельные доли), здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, участки недр, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты и поименованные выше объекты, входящие в состав предприятий как имущественные комплексы".
Законопроект устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также всевозможных обременений (ограничений) является обязательной. Более того, в новом проекте прямо записано, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для других лиц". А зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено лишь в судебном порядке.
При этом оговаривается, что существовавшие до вступления в силу данного закона права на недвижимое имущество являются юридически действительными, а их государственная регистрация проводится в добровольном порядке. Правда, этот пункт уже был подвергнут критике. В частности, санкт-петербургский земельный комитет предложил четко записать, что прежняя регистрация приравнивается к государственной.
В законопроекте проводится принцип информационной открытости. Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности и письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию "обо всех зарегистрированных правах на любой объект недвижимости". Правда, установлены ограничения на доступ к персональным данным о гражданах, к документам, на основании которых проведена регистрация, к информации о правах отдельных лиц и к выпискам из реестра, содержащим историю перехода прав на объект недвижимости. Эти сведения предоставляются по письменному запросу только самому правообладателю, его доверенным лицам или наследникам, руководителям органов государственной власти, налоговым органам, а также судам и правоохранительным органам, ведущим соответствующие дела. При этом регистрирующий орган обязан выдавать правообладателю информацию о том, кто получал сведения о его правах.
Реестр подчисток не терпит
Для ведения регистрации создаются специальные "учреждения юстиции по регистрации прав", деятельность которых координирует и контролирует Минюст. Финансироваться система госрегистрации будет, согласно законопроекту, за счет регистрационных сборов, платы за предоставление информации, бюджетных средств и загадочных "иных не запрещенных законом источников". Размер сборов и платы за информацию устанавливается субъектами федерации. Примечательно, что сенаторы решили отчислять на общие нужды развития системы регистрации не более 5% своих сборов.
Вся информация о правах на недвижимость заносится в Единый государственный реестр. Если говорить кратко, он содержит описание недвижимости, запись о праве собственности и иных вещных правах, записи об обременениях и ограничениях и записи, необходимые для регистрации. Порядок ведения реестра будет подробно расписан в отдельном положении.
Основанием для регистрации "наличия, возникновения, прекращения, перехода или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в частности, являются: акты, изданные госорганами или органами местного самоуправления; договоры и свидетельства о сделках; акты о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; решения судов; акты о правах на недвижимость, законно выданные до принятия данного закона. Отдельно установлено, что документы, имеющие подчистки и неоговоренные исправления, на регистрацию не принимаются. Законопроект включает также отдельный перечень оснований для отказа в госрегистрации. Есть в нем, кстати, и один весьма загадочный пункт: если "с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо".
Отдельная глава законопроекта посвящена особенностям государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимость. Предусмотрена регистрация "прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним", прав в кондоминимумах, права общей собственности, "права на вновь создаваемый объект имущества", а также регистрация сервитутов, залога, доверительного управления, аренды, арестов имущества и заявлений третьих лиц о праве требования на указанное имущество.
Есть шанс, что законопроект будет все-таки принят. Если, конечно, парламентская оппозиция согласится признать землю недвижимостью. Замедлить прохождение проекта в Думе могут и представленные дополнительные поправки (например, от комитета по землеустройству Санкт-Петербурга), а также межведомственная борьба. Ведь пока непонятно, как Минюст захочет организовывать свои "учреждения юстиции" — с нуля или на базе имеющихся систем регистрации в земельных комитетах и комитетах по приватизации.
Столицу на кривой не объедешь
В последний день февраля президент отклонил принятый Федеральным собранием федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации 'О дорожных фондах в Российской Федерации'". Такое решение он принял не без помощи Юрия Лужкова, которого никак не устраивала перспектива пожертвовать значительной частью доходов столичного дорожного фонда в пользу улучшения дорожного строительства в других регионах.
Этот законопроект имеет длинную предысторию. Дело в том, что содержание, ремонт, реконструкция и строительство автомобильных дорог общего пользования производятся сейчас в России за счет двух источников — средств Федерального дорожного фонда и дорожных фондов субъектов федерации. До недавнего времени такой порядок действовал во всех регионах России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. Эти города все средства должны были направлять в Федеральный дорожный фонд. Часть денег им потом возвращалась в виде субвенций и дотаций. Но только часть. Разумеется, такой грабеж мэриям Москвы и Петербурга не нравился, и они обратились в Конституционный суд. Летом прошлого года суд их иск удовлетворил, указав, что все субъекты федерации являются равноправными и федеральный законодатель не вправе менять их конституционно-правовой статус.
По решению суда в Москве и Санкт-Петербурге с 1 сентября 1996 года были созданы территориальные дорожные фонды, а мэрии получили безраздельное право распоряжаться ими. В результате, по оценке Минтранспорта, Федеральный дорожный фонд недополучил в 1996 году более 3 трлн рублей, в регионах не было построено 980 км дорог, а общая сумма ущерба составила около 7 трлн рублей. В этом году Москва и Санкт-Петербург соберут в свои дорожные фонды около 10 и 1,4 трлн рублей соответственно. И это при том, что в Федеральный дорожный фонд в 1997 году должно поступить всего 28 трлн рублей.
Не желая мириться со свободой Москвы и Петербурга, федеральное правительство предприняло попытку вернуть себе средства самых богатых в России дорожных фондов, для чего и внесло в Государственную думу названный выше документ.
Лужковский патруль
Согласно законопроекту, в России должна была быть установлена единая базовая ставка налога на пользователей автомобильными дорогами — 2,5%. Торговые организации платили бы налог с разницы между продажной и покупной стоимостью товаров, а неторговые — с суммы реализации продукции, работ и услуг. Половину этих средств (1,25%) предполагалось перечислять в Федеральный дорожный фонд. Другую половину (1,25%) — в территориальные дорожные фонды. При этом региональным властям предоставлялось право повышать и понижать ставку, но не более чем на 50%. Таким образом, она могла достигать 3,75% (2,5% плюс 1,25%), и в распоряжении территорий могло бы оставаться до 2,5%.
Сейчас субъекты федерации тоже имеют право увеличивать этот налог. Для неторговых организаций, например, его базовая ставка, установленная федеральным законом, составляет 0,4%. При этом в Санкт-Петербурге она равна 1,5%, а в Москве — 2,5%. Если бы законопроект, предложенный правительством, был одобрен президентом, Лужкову, чтобы сохранить доходы, пришлось бы поднять налог для неторговых организаций по крайней мере до 3,75% (1,25% — федеральная часть плюс 2,5% — московская). Вряд ли такое новшество обрадовало бы Московскую думу.
Идея финансировать строительство дорог в регионах за счет столичных денег вызвала отчаянное сопротивление мэров Москвы и Санкт-Петербурга. После того как поправки к закону о дорожных фондах были одобрены Федеральным собранием, Лужков не только направил Борису Ельцину письмо с просьбой отклонить их, но и добился у него аудиенции.
Президент прислушался к мнению московского мэра и наложил на законопроект вето. Основанием для этого послужили два момента. Во-первых, документ, по мнению Ельцина, "не в полной мере соответствует постановлению Конституционного суда Российской Федерации 'По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 1 и пункта 4 статьи 3 закона Российской Федерации от 18 октября 1991 года 'О дорожных фондах в Российской Федерации'" (это то самое постановление о дорожных фондах Москвы и Петербурга). А во-вторых, законопроект предусматривает ряд изменений, существенно затрудняющих его применение. В частности, он предполагает, что "порядок образования территориальных дорожных фондов и использования их средств устанавливается законами субъектов Федерации". Ясно, что региональное законодательство в один день не поменяешь. Поэтому непонятно, каким образом будут расходоваться эти средства в текущем году.
Но главная причина, по которой Ельцин отклонил поправки, заключается в другом. Нет сомнений в том, что если бы законопроект вступил в силу, первое же обращение в Конституционный суд решило бы исход дела положительно для столицы. И поправки неизбежно были бы признаны неконституционными. Президент прекрасно понимал, что нет смысла подписывать закон, который все равно действовать не будет.
Таким образом, в 1997 году все остается по-прежнему. Очередной поход регионов против столиц закончился провалом. Москва и Санкт-Петербург, как и остальные субъекты федерации, сохраняют собственные территориальные дорожные фонды и распоряжаются ими по собственному усмотрению. А Федеральный дорожный фонд недосчитается, как минимум, 4,4 трлн рублей.
Президент поправился
5 марта был опубликован и вступил в силу указ Бориса Ельцина от 28 февраля 1997 года #139 "О внесении изменений в указ Президента Российской Федерации от 18 августа 1996 года #1212 'О мерах по повышению собираемости налогов и других обязательных платежей и упорядочению наличного и безналичного денежного обращения'".
Напомним, что, согласно указу #1212 организации, имеющие задолженность по платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, должны все расчеты по погашению задолженности осуществлять только с одного из рублевых расчетных счетов (счет недоимщика) в одном из банков России. Уже после выхода в свет указа #1212 появились новые счета для проведения денежных зачетов по доходам и расходам федерального бюджета. С этим и связана необходимость изменений.
Новым указом Борис Ельцин внес поправки, согласно которым средства, поступающие на счет для проведения денежных зачетов по доходам и расходам федерального бюджета, и остатки на этих счетах не подлежат перечислению на счет недоимщика. Эти средства также не включаются в выручку предприятия (она, как известно, целиком перечисляется на счет недоимщика).
Депутаты занялись садоводством
Комитет Государственной думы по аграрным вопросам подготовил законопроект "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
До сих пор такого закона в России не было. В Гражданском кодексе некоммерческие объединения этого типа даже не упоминаются. Между тем по статистике за последние пять лет количество семей, занятых ведением таких хозяйств, увеличилось с 13 до 22,5 млн (с 40 до 70 млн человек). Им предоставлено 2 млн га земли, и они производят более 52% плодов и ягод и 23% овощей в стране. Таким образом, принятие специального закона стало необходимостью.
Законопроект предусматривает, что "граждане могут создавать садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы, некоммерческие партнерства".
При этом имущество общего пользования является общей собственностью участников товарищества. Оно создается или приобретается на их целевые взносы либо путем объединения учредителями паевых имущественных взносов. Часть этого имущества может составлять неделимый фонд, находящийся в собственности кооператива.
Садоводческие объединения имеют право отвечать по обязательствам своим обособленным имуществом, привлекать заемные средства, заключать договоры, выступать истцом и ответчиком в суде, создавать ассоциации и, конечно, осуществлять реорганизацию своего объединения.
Согласно законопроекту, "обеспечение земельными участками... всех желающих граждан является обязанностью органа местного самоуправления по месту их жительства". Этот орган или его уполномоченный ведет регистрацию заявлений граждан на выделение земельных участков.
Однако в список очередников внесут не каждого. В ряде случаев власти вправе отказать в предоставлении участка. Например, если у заявителя уже есть земля на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного пользования. Или если произошло отчуждение ранее принадлежавшей ему бесплатной земельной собственности.
Изучив список очередников, орган местного самоуправления ходатайствует перед органом Российской Федерации, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе земельных участков необходимой площади.
Если земля передается бесплатно, то сначала товарищество получает ее в аренду, а потом, после утверждения проекта организации и застройки территории, за членами объединения закрепляются конкретные земельные участки "в собственность или на ином праве". Если земля передается за плату, то сперва она, "закрепляется в общую совместную собственность членов объединения", а затем участки предоставляются в собственность каждого его члена.
Законопроект устанавливает также, что "садоводам, огородникам, дачникам и их объединениям, получившим земельные участки... на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, кроме случаев... установленных федеральными законами".
Собственники участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, а также заключить договор ренты или пожизненного содержания.
Авторы законопроекта также предлагают правительству рассмотреть возможность предоставления садоводческим объединениям ряда льгот. Как налоговых — например, возмещение НДС по работам, связанным с возведением строений на участках, так и неналоговых — дешевые кредиты на приобретение участков, строительство домов и т. д. Рассмотреть такую возможность правительство, конечно, может. Однако никаких льгот сегодня оно, разумеется, дать не в состоянии. Так что эта часть документа заведомо обречена.
Что же до самого законопроекта, то, поскольку до сих пор никаких резких заключений в его адрес не поступало, скорее всего Федеральное собрание его примет.
ВЛАДИМИР СТУПИН