Два-три года назад одной из самых сложных задач для инвестора в Москве был поиск объектов под реконструкцию. Положение кардинально изменилось. Сегодня инвестор может не только заключить инвестиционный контракт по детально проработанному проекту — он может продолжить работу над уже начатым проектом, перекупив права его реализации у прежних держателей. Недавно Ассоциация инвесторов Москвы завершила инвентаризацию всех заключенных правительством Москвы инвестиционных контрактов. Теперь инвестор может получить из единой базы данных полную информацию о любом контракте и возможностях подключения к нему.
Из 700 контрактов работает не более трети
В прошлом году правительство Москвы расторгло первые инвестиционные контракты с нерадивыми инвесторами. Под таковыми понимались те, кто по истечении указанного в контракте срока так и не смог приступить к реконструкции. Однако поставить такой метод на поток было бы не совсем правильным, поскольку причин, по которым выделенные объекты не осваиваются, может быть великое множество.
Конечно, в период заключения первых договоров на рынок недвижимости попало определенное количество случайных людей, которые и не собирались приступать к работам, а рассчитывали выгодно перепродать контракты. Но в то же время было много таких инвесторов, которые не смогли начать реконструкцию по объективным причинам: проведение на участке археологических раскопок, невыгодные технические условия подключения к инженерным сетям, неприемлемые дополнительные нагрузки по проекту.
Чтобы разобраться в причинах задержки по каждому контракту, требовалась кропотливая работа по их инвентаризации, начиная с проверки документов и осмотра объекта и заканчивая беседой с держателем контракта и внесением информации в единую базу данных. Эта работа была поручена Московской ассоциации инвесторов, которая завершила инвентаризацию в начале мая.
Выяснилось, что из 700 полностью оформленных контрактов этап ТЭО прошли лишь 274. Вместе с тем существует еще 80 контрактов, по которым не завершено оформление документов, но работы уже ведутся. Это обещает инвесторам определенные проблемы с оформлением своей доли в собственность. Наибольший процент "мертвых" контрактов оказался среди тех, которые были заключены в 1992-1993 гг.: из 269 договоров работает лишь 50. Обнаруженная закономерность вполне объяснима. В первые два года подписание контрактов не предусматривало для инвесторов никакой ответственности за их невыполнение. Лишь в 1994 году в контракты были впервые включены штрафные санкции.
По результатам инвентаризации Ассоциация инвесторов выступила с предложением: при работе с новыми инвесторами ориентироваться не на раздачу новых объектов, а на переуступку прав по ранее заключенным, но не работающим контрактам. Для новых инвесторов это обещает быть достаточно выгодным: контракты на самые привлекательные объекты московской недвижимости были оформлены именно в 1992-1993 гг. Кроме того, по ряду объектов работы остановились на достаточно продвинутом этапе, и для завершения проекта потребуется уже меньший срок.
Механизм переуступки прав уже отработан. Ассоциация инвесторов имеет подписанные договоры со всеми городскими структурами, согласование с которыми требуется при заключении или переуступке прав по контрактам. В течение 5 дней чиновник должен выдать инвестору согласование или мотивированный отказ. Однако помимо чисто протокольных моментов при перезаключении контракта проводится большая работа по его юридической очистке, а также по проверке платежеспособности появившегося инвестора.
При наличии единой базы данных по существующим контрактам и ситуации на каждом объекте инвестор может подобрать подходящий контракт за несколько дней. Достаточно подать в Ассоциацию заявку с указанием параметров объекта и желаемого объема инвестиций и получить список предложений. Пока что такая услуга является бесплатной. Однако, как рассказали в Ассоциации, на этом рынке, видимо, не удастся обойтись без "черных маклеров". Уже через две недели после выдачи потенциальным инвесторам первых перечней с объектами появились сведения о попытках их перепродажи. Чтобы пресечь эти попытки, Ассоциация намерена перейти на платный порядок предоставления информации.
Застройщики пополняют своими объектами юбилейный список
В программу подготовки к 850-летию Москвы сегодня входит 260 объектов. Первоначально этот список был в несколько раз больше. Однако когда выяснилось, что все запланированное реконструировать не удастся (прежде всего из-за недостатка средств), список подкорректировали. Соответственно число объектов, при реконструкции которых можно рассчитывать на льготы, существенно сократилось.
Однако при изыскании источника финансирования и сегодня можно включить свой объект в заветный перечень. Все дополнения в него вносятся по решению трех инстанций: департамента перспективного развития, управления по подготовке к 850-летию и Ассоциации инвесторов. Для этого инвестор должен как минимум иметь юридически правильно оформленный контракт, финансово устойчивое положение и выдерживать сроки реконструкции, а сам объект должен находиться в одной из зон празднования.
Если объект и инвестор удовлетворяют всем этим требованиям, то в течение 2 недель после обращения в соответствующую инстанцию инвестор получит распорядительный документ, позволяющий перезаключить контракт на более выгодных условиях. После внесения объекта в список пропорция долей 60 на 40 устанавливается автоматически. Причем платить за это ничего не надо. Если же инвестор претендует на более выгодные условия контракта (30 на 70), то потребуется специальное обоснование, подготовка которого является платной. Соотношение может быть изменено в пользу инвестора, если удастся доказать особую сложность или значимость объекта. В настоящее время в Ассоциацию инвесторов подано 44 заявки на внесение объектов реконструкции в список, отклонено всего 5 из них.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ