Заемщикам приготовили понижение
ипотека
Банки постепенно возобновляют программы рефинансирования ипотеки, выданной другим банком. Пока, воспользовавшись такой программой, можно снизить ставку по рублевым кредитам c 16-18% до 13,75-15% годовых. Банкиры обещают дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам, а значит, и расширение возможностей рефинансирования ипотеки, выданной по высоким "кризисным" ставкам.
Возвращение целесообразности
За последние полгода рыночные ставки по рублевым ипотечным кредитам снизились до 14-15% годовых относительно кризисных 16-30% и до 9-11% с 16-18% годовых по кредитам в иностранной валюте. Снижая ставки, банки постепенно возобновляют программы рефинансирования под более низкие ставки ипотечных кредитов, выданных другими банками. Заемщик, которого не устраивает уровень ставки по ипотечному кредиту, воспользовавшись такой программой, может погасить старый кредит и получить новую ссуду на более выгодных условиях. Эти программы были распространены до кризиса, когда ставки по ипотеке чуть ли не ежемесячно снижались на 1-1,5 процентных пункта, однако с началом кризиса и установлением банками запретительных (19-30% годовых) ставок по ипотеке рефинансирование для частных клиентов потеряло экономическую целесообразность.
Сейчас на фоне наметившейся тенденции снижения ставок клиентам, получившим кредит по "кризисным" ставкам, имеет смысл рассмотреть возможность перекредитования под более низкие ставки, уверен начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. Осенью прошлого года программу рефинансирования ипотеки возобновил крупнейший участник этого рынка Сбербанк. В начале года о возобновлении программы перекредитования заемщиков сторонних банков сообщил ВТБ 24. Вслед за ними программу рефинансирования вернули Банк Москвы и Альфа-банк. Целевой ипотечный кредит в Нордеа банке выдается в том числе и для рефинансирования кредита, выданного другим банком.
Повторение кредитной истории
Рефинансирование ипотечного кредита под более низкую ставку — это выдача банком нового кредита на новых условиях, за счет которого заемщик погашает старый кредит. При этом новый банк-кредитор получает те же права, что и прежний, то есть к нему переходит право залога на приобретенную в кредит квартиру. При этом заемщик несет те же расходы на получение нового кредита, что и по предыдущему. Сбербанк, например, за выдачу нового кредита возьмет комиссию в размере 1-4% от суммы кредита, ВТБ 24 — 25,4 тыс. рублей, Банк Москвы — 1% от суммы кредита, но не менее 15 тыс. рублей в Москве и Московской области и не менее 10 тыс. рублей в остальных субъектах РФ. При этом заемщику придется заплатить за регистрацию ипотеки в пользу нового банка порядка 1 тыс. рублей, а также еще 200-500 рублей за прекращение права залога предыдущего банка. В ВТБ 24 оценку квартиры бесплатно проведет банк, в Банке Москвы повторная оценка не требуется: банк оформит допсоглашение к существующей закладной. Сбербанк принимает акты оценки, подготовленные другим банком, но только если они были составлен не более чем шесть месяцев назад.
Обычно банки рефинансируют ипотеку сторонних банков на тех же ценовых условиях, что действуют у них для их собственных ипотечных кредитов. Сбербанк, например, выдает ссуды на погашение кредита, выданного иной кредитной организацией на приобретение или строительство жилья, под 13,75-15,75% годовых в зависимости от его срока и категории заемщика. При этом рефинансировать кредит может и заемщик Сбербанка. Объем нового кредита при этом не должен превышать остатка основного долга по погашаемому кредиту и может быть выдан не более чем на 70% стоимости заложенной по нему недвижимости. Причем банки (ВТБ 24 и другие) готовы рефинансировать и кредиты, выданные ранее ими самими. Однако тут есть некоторые особенности — например, ВТБ 24 готов рефинансировать собственные кредиты в случае увеличения срока кредита, изменения его валюты или суммы (не менее чем на $50 тыс.).
ВТБ 24 кроме собственно ипотечных кредитов рефинансирует ссуды на финансирование крупных трат под залог недвижимости. Ставки по этим кредитам составляют 14,6-21,9% годовых в рублях (в зависимости от объема страхования и первоначального взноса) и 10,35-17,6% годовых в иностранной валюте. Банк Москвы выдает ссуды на погашение ипотечного кредита, предоставленного другим банком на приобретение или строительство жилья, по ставкам 15,7-14,2% в рублях (до и после регистрации права на залог) и 11,25-9,75% годовых в валюте.
Условно и досрочно
Как видно из указанных предложений банков, разница в уровне ставок по программам рефинансирования пока не столь заметна. К тому же все эти программы были запущены банками сравнительно недавно, в конце 2009 — начале 2010 года. Поэтому пока банкиры отмечают, что спрос на программы рефинансирования ипотеки не так велик. "Программа рефинансирования — это нишевый продукт, спрос на него появляется на стабильном или растущем рынке, когда наблюдается тренд снижения процентных ставок, появляются новые интересные продуктовые предложения в части ценовых параметров",— указывает Георгий Тер-Аристокесянц. "Программа запущена в Сбербанке в качестве пилотного проекта осенью прошлого года, и мы пока не обладаем необходимой статистикой",— отмечает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева.
Осторожное отношение заемщиков к возможности рефинансирования ипотеки связано и с не слишком значительным снижением ставок относительно кризисных. К тому же немногие заемщики отважились брать ипотеку в разгар кризиса. Рынок новой ипотеки в этот период сократился, по данным ЦБ, в два с половиной раза, за весь 2009 год было выдано чуть более 128 тыс. ипотечных кредитов (в 2008 году — 332 тыс.) на общую сумму 142,9 млрд рублей. Выдавали ипотеку в основном госбанки — ВТБ 24, Сбербанк, Газпромбанк, а также немногие коммерческие — "Дельтакредит", Райффайзенбанк, Нордеа банк. При этом средняя ставка по рынку (семь банков, выдававших в 2009 году ипотеку) на середину 2009 года составила 16,37% годовых.
На эти 2% и живут
Тем не менее даже небольшая разница в процентных ставках может существенно снизить ежемесячные, а значит, и совокупные выплаты по ипотечному кредиту. Однако рассматривать возможность рефинансирования ранее полученного ипотечного кредита целесообразно, если разница в процентных ставках составляет не менее 1% годовых.
В среднем ипотечный кредит выдается на срок от десяти лет, поскольку практически все банки по ипотеке прописывают аннуитетные выплаты (погашение равными долями), в первое время в теле платежа основная часть приходится на проценты за весь период кредита, снижение даже на 1% годовых заметно снижает как размер ежемесячного платежа, так и общую переплату. Например, заемщик оформил ипотечный кредит в размере 3 млн рублей по ставке 16% годовых на 15 лет. По истечении двух лет процентные ставки снизились, и в текущих условиях заемщик может рефинансировать кредит под 14% годовых. Экономия в сумме начисленных процентов, исходя из размера прежней и новой процентной ставки, только за первый год после рефинансирования кредита составит около 64 тыс. рублей. При этом заемщик, разумеется, понесет расходы на получение нового кредита, однако эти расходы не будут распространяться на последующие годы погашения кредита. Так, заемщику нужно будет уплатить комиссию за услуги по выдаче ипотечного кредита на рефинансирование прежней ипотеки (10-25 тыс. рублей в зависимости от тарифов банка), а также расходы, связанные с регистрацией последующей ипотеки в регистрационной палате (оформление документов, оплата регистрационной пошлины) — порядка 7 тыс. рублей.
Кроме того, возможность рефинансирования ипотеки может быть выгодна клиентам, взявшим первый кредит в иностранной валюте, добавляет директор по работе с финансовыми институтами банка "Дельтакредит" Вадим Пахаленко. С начала кризиса курс доллара США вырос на 20,5%, до 29,72 руб./$, соответственно, вырос и объем ежемесячного платежа по кредиту. В кризис банки предоставляли возможность перевода таких кредитов в рублевые, однако предлагаемая ставка по новому кредиту была высока — заемщик получал практически тот же объем выплат, что и по кредиту в иностранной валюте.
Учитывая наметившуюся тенденцию снижения ставок, банкиры рассчитывают, что спрос на программы рефинансирования в итоге вырастет. "Мы рассчитываем, что программа рефинансирования будет пользоваться спросом и мы сможем выйти на 30-40% объемов продаж докризисного уровня в данном сегменте — это около $30-40 млн и около 400-500 кредитов",— прогнозирует Георгий Тер-Аристокесянц. К тому же, если ставки снова снизятся, заемщик может повторно рефинансировать кредит.