Застройщиков жилых домов пытаются административными мерами заставить соблюдать закон о долевом строительстве. Сегодня президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) рассмотрит прецедентное дело о штрафе, наложенном Госстройнадзором на оренбургскую компанию за нарушение порядка привлечения денег граждан-дольщиков. Эксперты высказывают противоположные мнения о том, будут ли административные санкции эффективными.
Президиум ВАС впервые в своей практике рассмотрит дело об ответственности застройщика за нарушение закона об участии в долевом строительстве, известного под номером 214-ФЗ. Инспекция Госстройнадзора Оренбургской области в марте 2009 года выяснила, что ООО "Агро Защита", застройщик многоквартирного дома, привлекало деньги граждан-дольщиков, договоры с которыми не прошли положенную по 214-му закону госрегистрацию. Например, одна из дольщиц внесла деньги в кассу застройщика в день заключения договора, 1 октября 2008 года, а госрегистрацию этот договор прошел только 20 октября 2008 года. 3 апреля 2009 года инспекция оштрафовала "Агро Защиту" на 400 тыс. руб. по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП). Эта статья предусматривает для компаний штраф до 500 тыс. руб. за "нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости". Ввел ее 214-й закон, действующий с апреля 2005 года.
"Агро Защита" оспорила штраф в суде, и арбитражные суды в Уральском округе признали постановление инспекции Госстройнадзора незаконным. Суды решили, что для привлечения средств дольщиков застройщику достаточно было иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать договор аренды земельного участка. Но коллегия судей ВАС передала дело в президиум для пересмотра. В определении коллегии сказано, что соблюдения застройщиком только этих требований недостаточно: деньги граждан можно привлекать только по договору об участии в долевом строительстве, который считается заключенным с момента госрегистрации.
Если президиум ВАС встанет на сторону надзорного органа, то это станет прецедентом, отмечает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Юристы с этим согласны. "Сколько-нибудь заметной практики применения ст. 14.28 КоАП до сих пор не сложилось",— говорит руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической компании "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко.
Спор оренбургского застройщика с надзорным органом — это попытка властей заставить застройщиков работать по 214-му закону, убежден управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев. До сих пор застройщики всячески стремились обходить требования 214-го закона, изобретая иные виды договоров для привлечения средств граждан-дольщиков. Олег Репченко констатирует, что в Москве до кризиса по договорам долевого строительства, предусмотренным 214-м законом, продавалось не более 5% квартир в новостройках, сейчас — не более 15%. В регионах, впрочем, этот показатель достигает 50%, добавляет господин Репченко, объясняя это более низкой платежеспособностью покупателей квартир и их нежеланием соглашаться на "серые" схемы.
Масштаб использования застройщиками "серых" схем привел, в частности, к появлению законопроекта, защищающего интересы дольщиков при банкротстве застройщиков. В проекте, внесенном в Госдуму 26 февраля, предлагается уравнять дольщиков в правах независимо от того, был заключен с ними договор по 214-му закону или по обходным схемам.
Юрий Борисенко сомневается, что массовым применением ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях можно заставить застройщиков соблюдать 214-й закон. "Сумма штрафа даже в 500 тыс. руб. не станет существенным ударом по компаниям, тем более что расходы на обслуживание банковских кредитов значительно выше",— считает эксперт. Партнер адвокатского бюро "Бартолиус" Юлий Тай, напротив, уверен, что административные меры могут оказаться действенными. "Несмотря на то что суммы штрафов для застройщиков не очень значительны, сам факт привлечения к административной ответственности негативно отразится на репутации компаний. На практике многие компании и банки стремятся обжаловать даже ничтожно малые для них административные штрафы (например, в 10 тыс. руб.)",— объясняет господин Тай. По его словам, в случае принятия президиумом ВАС постановления в пользу Госстройнадзора любой гражданин, желающий приобрести квартиру по 214-му закону, сможет жаловаться в инспекции на допускаемые застройщиком нарушения.