Московское ООО "Импекс" вчера объявило о планах по реконструкции зданий бывших конюшен, входящих в состав казарм Гренадерского лейб-гвардии полка по адресу: Казарменный переулок, 1-3. Там планируется возвести офисно-гостиничный комплекс площадью 11,2 тыс. кв. м. Инвестиции в проект заявлены в размере $15 млн. Участники рынка полагают, что функциональное назначение объекта выбрано правильно, однако у них вызывает сомнение, что заявленный срок окупаемости инвестиций — 7 лет — сегодня будет интересен инвесторам. В первую очередь, говорят они, сейчас будут реализовываться проекты со сроком окупаемости 3-4 года.
Как сообщил руководитель проектов ООО "Импекс" Иван Морозов, разрешение на проведение изыскательских работ на участке площадью 4,5 тыс. кв. м было выдано компании еще в октябре 2009 года. "Здания являются памятниками федерального значения, сейчас там располагается Жилкомсервис Петроградского района. Мы планируем понизить статус здания до памятника местного значения", — поделился планами господин Морозов.
Разработку концепции будущего комплекса осуществляет компания NAI Becar. Как сообщили в компании, на свободном от строений участке площадью 2944 кв. м в рамках концепции развития территории планируется возвести 8-миэтажный офисно-гостиничный комплекс. Комплекс будет включать в себя бизнес-центр класса В, а также малый отель "3 звезды" на 50 номеров, рассчитанный на бизнес-туристов. Комплекс будет оснащен подземным паркингом и открытой парковкой в совокупности на 100 машино-мест.
Реконструкция здания конюшен Гренадерских казарм предполагает внутренние и фасадные реставрационные работы. В соответствии с ограничениями, наложенными КГИОПом Правительства Петербурга, реконструкция возможна только с сохранением архитектурного облика, объема и габаритов здания. После окончания работ конюшни Гренадерских казарм будут представлять из себя отдельно стоящий офисный особняк, который по аналогии с бизнес-центрами специалисты оценивают как класс В+. Объект планируется сдавать в субаренду единым лотом, поэтому существенной внутренней перепланировки проводиться не будет.
Окупаемость трех объектов оценивается специалистами NAI Becar на уровне 7 лет, будущая доходность — 31%. Начало строительно-монтажных работ намечено на первое полугодие 2011 года. Ввести объекты в эксплуатацию предполагается в одну очередь во 2-м квартале 2013 года.
Первый заместитель генерального директора ООО "Эдванс" Владимир Альев считает, что функциональное назначение для проекта выбрано верное. "В городе как раз не хватает гостиниц именно такой категории. Кроме того, во всем мире существует практика по приспособлению бывших промышленных зданий именно под отельную функцию. Единственный нюанс, который следует учитывать, — компании придется тщательно выбирать проектировщика, который бы сумел максимально приспособить пространство здания-памятника под эффективное использование, сохранив при этом максимальный уровень комфорта", — говорит господин Альев. У него вызывает определенное сомнение заявленный срок возврата инвестиций. "Сейчас пока в первую очередь реализуются проекты со сроком возврата инвестиций 3-4 года. Поэтому объявление о проекте может быть своего рода прощупыванием почвы. Сама его реализация может начаться несколько позже", — полагает господин Альев.
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, более скептична в отношении функционального назначения будущего объекта: "Казарменный переулок фактически является частью формирующейся общественно-деловой зоны Петроградской набережной. Место достаточно привлекательное с точки зрения доступности автотранспортом, возможности парковки и престижности. Недостатком расположения является значительная удаленность от станции метрополитена — около 1,5 км. Поэтому вызывает некоторое сомнение целесообразность размещения здесь отеля". Также она полагает, что технологически разместить гостиницу и офисы в одном здании будет сложно. "При планировании застройки следует полностью развести потоки клиентов гостиницы и посетителей и сотрудников офисной части. Это далеко не всегда возможно в ограниченном пространстве", — говорит она. При этом госпожа Марковец считает, что здание не относится к числу выдающихся архитектурных памятников, поэтому понижение его статуса с федерального на региональный уровень вполне возможно.