Руководители строительной корпорации «Авиакор» выступили с инициативой привлечь СРО к работе по созданию системы контроля за рынком строительства жилья. По замыслу авторов, именно за СРО должно быть последнее слово в процессе выдачи разрешений на возведение жилых домов по долевой схеме участия. О том, чем вызвана данная инициатива, будет ли дорожать жилье в Самаре и должно ли государство помогать застройщикам, рассказал председатель совета директоров корпорации «Авиакор» Владимир Кошелев.
— Недавно вы выступили с инициативой организовать посредством саморегулируемых организаций (СРО) систему профессионального контроля за рынком строительства жилья. Якобы это искоренит проблему «обманутых дольщиков». В чем суть нововведений и как вы сами оцениваете их возможную эффективность?
— Сегодня саморегулируемые организации осуществляют контроль только за качеством строящихся домов. Мы предлагаем ввести еще один допуск — СРО должны выдавать разрешения на право работы по договорам долевого участия. Что такое договор долевого участия сегодня? Если у тебя есть строительный допуск, на тебя оформлен в аренду земельный участок, есть разрешение на строительство и проектная декларация, то этого достаточно для того, чтобы получить возможность заключать договора с дольщиками, то есть, по сути, брать деньги в долг. Фактически ситуация аналогична привлечению денег банками во вклады. Но есть одно очень существенное отличие,— не все банки имеют право привлекать вклады, для этого финансовая структура должна отвечать определенным требованиям, в частности, иметь достаточный собственный капитал, отвечать техническим, технологическим и иным условия. То же самое мы хотим сделать и в строительной отрасли. Если у фирмы есть реально построенные и введенные в срок объекты, значит фирма соответствует параметрам СРО как профессиональный участник рынка и, соответственно, может привлекать дольщиков. Мы предлагаем выдавать эти допуска на каждый конкретный объект. Если фирма в этом году сдала дом площадью 10 тыс кв. м, а потом объявила о начале реализации проекта в 1 млн кв. м жилья, надо внимательно посмотреть, могут ли они выполнить эти обязательства. Весь этот механизм не должен давать осечек, поскольку СРО отвечает своим компенсационным фондом.
— А вы считаете, что проблема «недобросовестных» строительных компаний действительно стоит так остро? — Я уверен, что пресловутый кризис на строительном рынке объясняется не столько финансовыми проблемами строительных организаций, сколько проблемами, связанными с доверием. Фактически — это кризис доверия, причиной которого стали часто непрофессиональные действия тех или иных застройщиков, не сумевших выполнить взятые на себя обязательства. Этот негатив накапливался в течение нескольких лет, а потом перешел в иное качество, что и спровоцировало кризис. Я второй десяток лет работаю в строительстве, у нас в компании нет ни одного сорванного по срокам объекта, и все равно мы ощущаем эти общественные настроения,— если ты строитель, то обязательно жулик и не выполняешь своих обязательств. На самом деле, именно мошенников в отрасли очень немного, но поскольку нет жестких правил игры, как, например, на финансовом рынке, любая компания может привлекать деньги, в том числе компании, не имеющие опыта, непрофессиональные, те, которые в силу этих причин просто не могут правильно рассчитать свои силы. Если наша инициатива будет воплощена в жизнь, то так называемые «дольщики» станут нормальными покупателями жилья, кем они, собственно, и должны являться. Сейчас же они вынуждены играть по правилам профессиональных инвесторов, разбирающихся в строительной специфике и понимающих, что такое риски.
— Это должна быть какая-то законодательная инициатива?— Да, здесь, конечно, необходим федеральный закон, который обязывал бы строительные компании получать допуск у СРО. Мы сейчас как раз работаем над этой инициативой, здесь уже чисто юридические моменты. Ну, а идеология такого законопроекта, как я уже сказал, достаточно простая и понятная: если у компании есть обманутые клиенты или замороженные проекты, она не имеет права работать с дольщиками. Идите в банк, занимайте деньги там и отвечайте за результаты своей деятельности перед банком. Почему «крайними» должны быть рядовые граждане?
— А с какими проблемами сейчас сталкивается СРО в Самарской области?
— На мой взгляд, это абсолютно эффективная программа, которая должна работать. Другой вопрос, что взгляд на нее может быть разный, и реализовывать ее можно по-разному. Недавно я был в Москве, где проводилось крупное совещание, в частности, по вопросам организации и функционирования СРО. Я увидел не очень-то хорошие предпосылки, способные разрушить создаваемую систему. Суть в том, что отставное столичное чиновничество, видимо, почувствовав, что за счет данной программы им удастся поживиться, начало организовывать и возглавлять СРО. Причем речь идет о том, что в организации буквально загоняются участники из регионов, которых эти отставные чиновники и не знали никогда, и не видели. Принцип простой: чем больше будет участников, тем лучше. При этом теряется сам смысл СРО, так как саморегулирование имеет смысл, только если его осуществляет некоммерческое сообщество профессионалов рынка. А здесь — кампанейщина, главной целью которой является получение каких-то дивидендов, а вовсе не создание нормальных условий работы для участников рынка. Так ладно бы еще они этим занимались тихо, они начинают с регионалами конфликтовать, так как им, понятно, не нравится, что в российских регионах эта работа также идет достаточно активно. Они в нас видят конкурентов и уже пытаются бороться с применением имеющихся административных ресурсов. Например, эти самые чиновники полагают, что сам факт того, что в Самаре организовано уже четыре СРО — это вопиющее безобразие. Но СРО не должно быть мало, такая организация сможет нормально функционировать, если в ней 200-300, ну максимум 500 членов, когда руководство знает на самом деле, что за люди их окружают. А если организовать по одной СРО на регион с огромным количеством членов, или тем более создавать такую организацию в Москве, привлекая в нее регионалов, это будет профанация. Представьте, если в Москве создается контора и по всей стране начинает выдавать эти допуски, как она может потом их контролировать? Основная суть СРО, состоящая в том, что люди знают, за чью работу они отвечают, пропадает при глобализации и масштабности, а ведь весь смысл саморегулируемых организаций — в коллективной ответственности. Если коллектив становится огромным, реформа превращается в бессмыслицу. Я надеюсь, этого не произойдет, сказался тяжелее всего и многие из них еле сводят концы с концами...— Знаете, я вообще не разделяю мнения, что строительная отрасль находится в тяжелейшем кризисе. Я уже ведь как бы нас не критиковали, наличие четырех СРО в нашей области — признак демократического подхода к реализации реформы.
— Хорошо, но согласитесь, что СРО сейчас не основная тема для обсуждения менеджеров строительных компаний. Кризис на застройщиках сказал, что, на мой взгляд, мы здесь имеем в первую очередь кризис доверия, а уж потом — все остальное. Плюс к этому — грамотный PR, который понятно, почему возник. Вспомните, как на первом этапе этого самого кризиса практически все СМИ начали писать о том, что строительный рынок вот-вот рухнет и квартиры можно будет покупать практически за бесценок. Было такое? Было. В итоге мы получили отложенный спрос, — большинство из тех, кто намеревался приобретать жилье, решили отложить это до той поры, пока оно, как было обещано, подешевеет. В итоге спрос упал, многие строительные организации остались без «оборотки», вынуждены были «заморозить» строящиеся объекты и не сумели вовремя расплатиться по банковским кредитам. Почему-то все были уверены в том, что в строительном бизнесе получаются сверхприбыли, из Москвы советовали умерить аппетиты. Но если сравнить себестоимость строительства в Самаре и Москве, то станет очевидно, что она практически одинакова. А вот цена реализации квадратного метра у нас в четыре раза ниже. Теперь люди поняли, что дешевле квартиры не станут, но пожинать плоды нам все же придется, поскольку много строек было остановлено. Вторичный рынок месяц за месяцем растет. Это связано с явным дефицитом жилья на рынке, и дефицит будет только увеличиваться. Наша компания с лета прошлого года ежемесячно фиксирует увеличение спроса и положительную динамику продаж.
Я считаю, что разговоры о кризисе вели в основном те компании, у которых дела шли не очень хорошо. Их действительно ударило, они лишились постоянного притока средств, а запаса прочности не было, пришлось замораживать стройки. Кроме того, банкротства строительных фирм — результат неграмотной работы в том числе и банков, которые их кредитовали. Как у нас сработали банки — ни один здравомыслящий человек этого не в состоянии понять. Во всем мире ставки в кризис понизились — у нас ставки поднялись. А теперь проблемы строительной отрасли рикошетом бьют по тем же банкам. Были фирмы, которые могли выплыть, но в тот момент банки их, по сути, задушили. Теперь же на балансе у банков «недострои», на которых возобновлять строительство намного дороже, чем если бы эти дома доделывали сами застройщики. Таким образом, позиция банков мне представляется совершенно безграмотной и недальновидной. В тот момент они работали как ростовщики, не думая о перспективе, о том, что помогать надо тем, кто реально зарабатывает, это в их же интересах.
— На протяжении прошлого года неоднократно приходилось слышать мнение о том, что строительный рынок области фактически стоит и оживить его без поддержки местных, региональных или федеральных властей невозможно. Вам и другим строителям действительно она так необходима?— Никакая поддержка со стороны властей не нужна — просто не надо мешать. Когда у человека есть какой-то продукт и он его не может продать, он, естественно, обращается к государству с просьбой выкупить все то, что, например, построено. Но если ты не можешь сам продать свой товар, значит, изначально был просчет в проекте. Идея с выкупом государством квартир, на первый взгляд, хорошая, но на самом деле, довольно вредная. Ведь если люди изначально настраиваются на то, что государство в любом случае придет и все купит, зачем стараться, думать, правильно ли ты строишь? Ориентироваться надо, прежде всего, на рынок. Ты должен создавать продукт, который интересен людям. Актуальна именно такая постановка вопроса. Прошла докризисная эйфория, люди «приземлились», стали более реально оценивать свои возможности, но они все равно хотят улучшать свои жилищные условия, все равно копят деньги на новые квартиры.
— Сколько сейчас в городе готового первичного жилья, не нашедшего своего покупателя?
— Немного. «Недостроя» много — это да. К лету вся эта история со снижением спроса и цен закончится, а осенью ожидаем повышение стоимости квартир из-за дефицита.
— Не компенсирует ли этот дефицит появление «залоговых» домов высокой степени готовности, которые банки выставят на рынок?
— Что значит «высокая степень готовности»? Ну, вот есть у банка коробка, а сетей нет, значит, жить в доме нельзя. Кто будет эти дома достраивать и за какую цену? Я вас уверяю, что, скажем так, себестоимость достройки такого дома окажется выше, чем если бы его кто-то возводил с самого начала и до конца. Я думаю, что такие вот активы на балансах банков являются более чем проблемными, и я бы не ждал, что эти активы в какой-то форме будут выброшены на рынок. Нет такой формы, понимаете, никто этим заниматься не будет. Нам, например, не интересно рисковать своей репутацией, достраивая чьи-то объекты. Зачем? Откуда я знаю, как они фундамент заливали, какой бетон использовали и т.д.? А если все это потом развалится? Нет уж, пусть банки сами и достраивают.
— В какой степени строительный рынок могла бы сегодня выровнять ипотека? Как обстоят дела на этом направлении? Многие банки подчеркивают, что не прекращали заниматься ипотечным кредитованием, но соответствуют ли условия такого кредитования интересам строителей?
— Ипотека — реальный механизм. Это одна из главных палочек-выручалочек для строительной отрасли. Ситуация на рынке труда стабилизировалась, и люди снова готовы брать ипотечные кредиты. Это, естественно, простимулирует строительную отрасль.
— Как сложился прошлый кризисный год для вашей строительной компании, за счет каких ресурсов работали? — Если раньше мы шли восьмимильными шагами, то в прошлом году у нас появилась возможность остановиться и оглядеться по сторонам, оценить свои результаты. Произошел пересмотр кадровых вопросов, с кем-то из сотрудников пришлось расстаться, но это было связано не с количественным сокращением персонала, а с неэффективной работой конкретных менеджеров — на их место были приняты другие. По количеству построенных и сданных метров прошлый год был не слишком урожайным, потому что мы построили и ввели железобетонный завод ежегодной мощностью 2 млн кв. м. Он позволит очень серьезно снизить себестоимость квадратного метра. Самостоятельно мы весь этот объем освоить пока не можем, поэтому часть будем продавать другим компаниям. Но в будущем есть планы воплотить нашу идею с проектом заводов железобетонных конструкций в масштабах страны.