Перестройка питерской элиты

Спрос на элитное жилье в Санкт-Петербурге традиционно ниже, чем в Москве, и это оберегает город от застройки муравейниками de luxe надежнее высотных регламентов. Кризис очистил петербургский рынок от псевдоэлитных проектов: застройщики были вынуждены менять концепции, понижая класс и цену квадратного метра неоправданно дорогих квартир.

Дорого много не бывает

"В Санкт-Петербурге около 28% жилого фонда представлено ветхим и аварийным жильем, в том числе сконцентрированным в центре города. Это огромный ресурс для реконструкции в элитные объекты, которым элитарность прежде всего придает их местоположение, историческая аура места, в котором они находятся (например, Конюшенная площадь, Новая Голландия, Петроградская сторона — район Малой Невы и т. д.). Также не до конца раскрыт потенциал престижных ближайших пригородов Санкт-Петербурга: Петродворца, Стрельны, Зеленогорского направления. Примеры реализуемых здесь объектов — "Северный Версаль", "Петровский арсенал"",— говорит Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.

Однако кризис внес заметные коррективы в темпы и масштабы элитного строительства. По оценке Ольги Трошевой, заместителя директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости", к началу года на рынке строящегося элитного жилья предлагалось в общей сложности 42 объекта общей площадью 540 тыс. кв. м. По объему возводимого жилья этого класса традиционно лидировал Петроградский район (65,7%). На втором месте — Центральный район (30,2%).

По данным Knight Frank Research, наибольшим спросом пользовались квартиры в готовых домах, поэтому девелоперы предпочитали приостановить проекты, находившиеся в начальной стадии реализации. В 2009 году на рынок было выведено, по разным оценкам, до восьми объектов элитного сегмента, продажи в трех из них начались уже после сдачи госкомиссии. И если площадь проданных на первичном рынке Санкт-Петербурга квартир (более 60 тыс. кв. м) сократилась всего на 15%, то объем предложений упал в 1,3 раза. Несмотря на то что около 1,2 тыс. квартир к концу года оставались непроданными, замораживание большинства элитных проектов и завершение продаж реализуемых жилых комплексов может стимулировать рост цен в Санкт-Петербурге, прогнозируют эксперты.

Позитивным последствием кризиса, по мнению аналитиков, стала поляризация петербургского рынка: между элитным жильем и верхним сегментом бизнес-класса установлен как ценовой, так и качественный "водораздел". Разброс предложений, по оценке Knight Frank, составлял от $3,60 тыс. до $82,78 тыс. за 1 кв. м, в то время как средняя цена "элиты" ($7,7 тыс. за 1 кв. м) снизилась всего на 7,6%. "Спрос на качественные объекты по-прежнему сохраняется на высоком уровне. Действительно эксклюзивные предложения, поступившие в продажу даже в разгар кризиса, не потеряли в цене, на некоторые из них во второй половине 2009 года цены были даже подняты. Наименее ликвидные варианты за время кризиса могли потерять в цене 20-30%",— говорит госпожа Васильева.

"Десять лет назад элитным считался дом напротив Крестов, не обладающий не только системами комфорта ("умный дом" и пр.), но и минимальными системами инженерного обеспечения,— вспоминает она.— Но сегодня девелоперы уже не могут игнорировать стандарты качества, которые задают покупатели. Это уникальное местоположение, продуманная архитектурная концепция, удобная планировка, эффективная и гибкая инженерная инфраструктура, комфортная среда обитания, отделка квартир базовыми элементами декора или квартиры "под ключ"".

"Именно те дома, которые позиционировали себя как элитные, но таковыми не являются, пострадали больше всего. В процессе строительства находится объект на Крестовском острове, в котором не продано примерно 500 квартир. Снижение стоимости переоцененных объектов составило до 30%",— соглашается заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. "Элитный дом на 500 квартир — это нонсенс. Кризис очистил рынок от псевдоэлиты. Застройщики таких объектов были вынуждены менять концепции и понижать класс и цену квадратного метра. Соответственно, остались лишь по-настоящему элитные объекты, на которые есть спрос",— считает директор по маркетингу компании "Мир недвижимости" Илья Логинов.

Крупным планом

Дорогие муравейники в стиле "ДОН-строя" и Mirax Group Петербургу не грозят, уверены участники рынка, единодушно ссылаясь на то, что спрос на такие объекты здесь значительно ниже, чем в Москве. По словам главного архитектора Петербурга Юрия Митюрева, самым большим элитным комплексом в Петербурге пока остается построенный пять лет назад холдингом RBI на Песочной набережной 13-этажный комплекс "Новая звезда" на 78 квартир. Ни в одном из более поздних проектов (Lumiere, "Леонтьевский мыс", "Парадный квартал", "Смольный квартал", "Набережная Европы") эта высотная планка не преодолена. "Высотное строительство разрешено только на окраинах, а там "элитки" уже быть не может",— объясняет генеральный директор строительной компании "Ойкумена" Лев Гниденко.

Впрочем, большинство строящихся в Петербурге элитных объектов — это все же крупные жилые комплексы более чем на 100 квартир, отмечает заместитель директора "Петербургской недвижимости" Наталья Луговская. По расчетам консалтингового центра компании, за минувший год в Петербурге было введено 12 жилых объектов элитного класса — вдвое меньше, чем в 2008 году. При этом объем сданных площадей сократился всего на 7,9% (со 190,73 тыс. до 175,64 тыс. кв. м), а количество квартир даже увеличилось (с 1256 в 2008 году до 1474 в 2009-м) за счет уменьшения их средней площади со 152 до 119 кв. м. Наиболее крупные из сданных объектов (площадью более 30 тыс. кв. м): "Серебряные зеркала" компании ЛЭК на Петроградской стороне, "Парадный квартал" с видами на Смольный собор и Таврический сад и "Резиденция на Суворовском" стройкорпорации "Возрождение Санкт-Петербурга".

Ряд экспертов подвергает сомнению принадлежность такого жилья к высшему классу, хотя, по мнению госпожи Луговской, "первенство в критериях делят локация объекта и цена квартиры, ее характеристики": "Даже если дом крупный, но по всем остальным параметрам он нравится, из-за масштабности комплекса люди не станут отказываться от покупки. Тем более что зачастую такой масштаб несет в себе удобства. Сейчас все больше развивается квартальная застройка, которая позволяет создать среду обитания, обеспечив наличие парковки, повышенную безопасность, собственные дворовые территории, объекты инфраструктуры и многое другое".

"Место, место и еще раз место"

Безусловную элитарность петербургским домам обеспечивает "место, место и еще раз место", делится опытом спроектировавший немало таких объектов архитектор Евгений Герасимов. Прежде всего это "золотой треугольник", район вокруг Смольного, первая линия Петроградской стороны и, естественно, Каменный и местами Крестовский острова, перечисляет места господин Логинов. В большинстве этих мест инвестору размахнуться негде, возможны лишь штучные новые вкрапления. Исключение составят элитные, хотя и строго низкоэтажные кварталы "Набережной Европы" в двух шагах от Петропавловской крепости и Ново-Адмиралтейского острова напротив Горного института, запланированные на месте промышленных зон, чудом сохранившихся в самом сердце города.

Планов застройки Ново-Адмиралтейского острова, который недавно пообещали освободить "Адмиралтейские верфи", Смольный пока не обнародовал. А вот жилье в "Набережной Европы" между Биржевым и Тучковым мостами с эксклюзивными видами на стрелку Васильевского, Зимний дворец и Петропавловскую крепость уже позиционируется в сегменте "элита плюс". Речь идет о дворцах XXI века площадью 160 тыс. кв. м, которые победившие в международном архитектурном конкурсе Сергей Чобан и Евгений Герасимов относят к традиции "парадной, представительской застройки". В русле той же традиции инвестор банк ВТБ обещал привлечь к проектированию отдельных зданий европейских архитекторов. "В силу исключительного местоположения мы обязаны создать продукт высочайшего качества и изменений, связанных с экономическим кризисом, в проект вносить не собираемся. В любой экономической ситуации преимущество имеют продукты, превосходящие по своим потребительским свойствам конкурентов",— утверждает руководитель инвестиционного департамента ЗАО "ВТБ-Девелопмент" Александр Паршуков.

Необходимость пересматривать проекты в сторону увеличения этажности отрицает и коммерческий директор стройкорпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Илья Андреев. По его словам, из-за кризиса были скорректированы лишь размеры продаваемых квартир — с 400-метровых до более компактных вариантов. В ряде случаев в качестве бонуса корпорация предлагает покупателям близость не только к архитектурными памятникам, но и к власти: восьмиэтажный "Смольный квартал" (цена квадратного метра, по предварительным оценкам, 110-250 тыс. рублей) строится рядом с одноименной резиденцией городского правительства. А соседями обитателей семиэтажного палаццо "Венеция" (цена квартир от 160 тыс. до 600 тыс. рублей за 1 кв. м) на уединенной Депутатской улице Крестовского острова в 2012 году станут проживающие в расположенном рядом коттеджном поселке судьи Конституционного суда. При этом "Венеция" с выходом к воде и видами на Елагин остров станет главным конкурентом расположенного неподалеку и выведенного на рынок в разгар кризиса аналогичного объекта Diadema Club House (от УК "Кредо-Инвест"), где эксперты отмечали "феноменальную продаваемость": квадратный метр, по неофициальным данным, предлагался по цене от €8 тыс. до €20 тыс., а в среднем квартиры уходили более чем за €9 тыс. за 1 кв. м.

По данным АК "Бекар", во время кризиса было сдано и несколько клубных домов на 20-30 квартир, предназначенных для топ-менеджеров крупных компаний и не поступавших в открытую продажу. "Строительство элитных клубных домов с малым количеством квартир по-прежнему актуально. Цены на этот вид жилья снизились незначительно, а продажи всегда шли небыстро. Прелесть "элитки" в том, что при длительных вложениях на выходе получаешь хорошую прибыль",— отмечает господин Гниденко.

Бесспорным хитом элитного сегмента обещает стать жилой комплекс стройкорпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" в Зоологическом переулке у Биржевого моста через Неву с видом на Зимний дворец, стрелку Васильевского острова и Петропавловку. Продажи квартир здесь стартовали буквально на стадии котлована. А цена 800 тыс. рублей за 1 кв. м не отпугивала потенциальных покупателей, которые записывались в лист ожидания и во время кризиса.

По данным Knight Frank, в начале года квартиры в Зоологическом переулке предлагались по максимальной для Санкт-Петербурга цене — от $25,9 тыс. до $82,8 тыс. за 1 кв. м. Ниже с большим отрывом располагались цены на недвижимость на Каменном и Крестовском островах, а также зоны вокруг Таврического сада (соответственно $4,8--18,3 тыс. и $4,5--17,0 тыс. за 1 кв. м); с еще меньшими затратами амбиции можно было удовлетворить в не столь престижных местах Петроградского района и исторического центра за площадью Восстания ($3,6--11,6 тыс. и $3,7--8,4 тыс. за квадрат).

Аналитики Knight Frank отмечают: "Рынок элитного жилья стал рынком покупателя, который теперь может долго выбирать жилье, вести переговоры о скидке, рассрочке платежей. Девелоперу для обеспечения темпов продаж приходится идти на уступки". Одним из недавних предложений, сделанных клиентам компанией RBI, стали квартиры в элитном комплексе "Таврический" не только с чистовой отделкой, но и с полной меблировкой. "Проектов по-настоящему элитной недвижимости в Петербурге всегда было немного. И спрос на нее, несмотря на кризис, не особенно упал. Скорее можно говорить об увеличении времени принятия решения при покупке элитной квартиры",— резюмирует Илья Логинов из "Мира недвижимости".

Анна Пушкарская