Второй год подряд кампания по аренде дач на лето активизируется не зимой, как в докризисные времена, а весной. Поэтому даже сейчас, в середине апреля, еще хватает хороших вариантов по разумной цене. Более того, поскольку предложение по ряду направлений превышает спрос, можно не только выбирать из перечня понравившихся объектов, но и требовать от хозяина скидку и бонусы.
Открытие сезона
Подготовка к дачному сезону идет полным ходом. Любители проводить летнее время на подмосковных участках вовсю выбирают рассаду и изучают расписание электричек. Если дачи нет, то по опыту прошлых лет можно было бы посоветовать заняться подбором вариантов аренды уже зимой. Однако кризис внес свои коррективы: большая часть предложений в этом году появилась на рынке только весной. Так, по данным компании "Миэль", в марте предложение домов по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 40,6%, а спрос — на 81%.
В последние два года арендатор диктует свои условия. Но в 2010 году торговаться стало сложнее. В основном хозяева взамен денежной скидки готовы предоставить дополнительные бонусы, например возможность пользоваться дачным участком. "Клиенты понимают, что могут выторговать меньшую цену или в предлагаемую стоимость включить бонусы: пользование сауной, участком, большим числом комнат или гаражом. Странно, но хозяева не всегда идут на поводу у арендаторов и, бывает, отказываются от сделки. И это несмотря на то, что сегодня объем предложения превышает спрос на 20-30%",— говорит руководитель отдела аренды загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Ольга Баштанова.
Самое главное при выборе дачного дома — решить, на каком направлении и как далеко от МКАД он должен находиться. Именно эти факторы в основном определяют стоимость аренды. Далее, важно сформулировать требования к инфраструктуре и окружающему антуражу — скажем, дом в охраняемом поселке или в престижном стародачном месте. Кроме того, нельзя забывать и о технических подробностях: из чего построен дом, площадь, уровень отделки и т. д. Немаловажным фактором является близость участка к природным (озеро, река, лес) и архитектурным объектам (церковь, крепость, старая усадьба).
Самые дорогие трассы — Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Минское, Киевское, Боровское и Калужское шоссе. Так, на юго-западном направлении (Калужское, Киевское, Боровское шоссе) минимальная стоимость аренды составляет 50 тыс. руб. в месяц, а максимальная — чуть больше 600 тыс. руб. (в пределах 10 км от МКАД). По западному направлению (Минское, Новорижское, Рублево-Успенское шоссе) в тех же пределах максимальная стоимость — 1,5 млн руб. в месяц.
Более бюджетные варианты можно присмотреть на Новорязанском, Егорьевском, Щелковском, Симферопольском, Варшавском, Каширском, Носовихинском шоссе. Так, минимальная стоимость аренды на южном (Каширское, Симферопольское и Варшавское шоссе) и юго-восточном (Рязанское, Егорьевское и Новорязанское шоссе) направлении составляет 10 тыс. руб., на восточном (Горьковское и Носовихинское шоссе) — 15 тыс. руб. При этом максимальная требуемая сумма (до 10 км от МКАД) — 150 тыс., 110 тыс. и 200 тыс. руб. соответственно.
По данным компании "Миэль-Аренда", однонаправленной тенденции изменения цен на рынке аренды загородной недвижимости нет: по некоторым направлениям отмечается увеличение средней стоимости, по другим, напротив,— снижение. Так, наиболее значительно выросла средняя стоимость на восточном направлении — на 39,5%, за счет появления дорогих предложений. На юго-восточном цены выросли на 15%, на северном — на 8,7%. По остальным трассам (за исключением юго-западного направления, где стоимость аренды не изменилась), цены упали в среднем на 7%.
По данным "Инком-Недвижимости", около половины всех предложений по-прежнему приходится на объекты экономкласса (15-100 тыс. руб. в месяц), чуть меньше доля бизнес-класса (100-200 тыс. руб. в месяц) и всего 10-15% — это элитные загородные дома (от 200 тыс. руб. в месяц и выше). Наибольшим спросом у отдыхающих пользуются дома до 100 тыс. руб. в месяц. "Максимальным спросом пользуются коттеджи стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. Они составляют порядка 63% общего спроса. Для марта также характерно, что спрос на коттеджи в сегменте до $5 тыс. превышает предложение. Больше всего это заметно в диапазоне от $1 тыс. до $3 тыс.— там спрос превышает предложение втрое. В сегменте бизнес-класса предложение выше спроса на 1,8%. В самом дешевом секторе, до $1 тыс., предложение невелико, но и спрос незначительный — арендаторы хотят снимать комфортные дома",— рассказывает первый заместитель директора "Миэль-Аренды" Мария Жукова.
По данным компании "Азбука жилья", 70% всех предложений аренды дач дают Калужское, Ленинградское, Минское, Волоколамское, Дмитровское, Симферопольское, Новорижское, Ярославское и Киевское шоссе. При этом большую часть предложения составляют дома в стародачных местах площадью от 40 до 250 кв. м с участками от 2 до 50 соток.
Отсутствие на рынке значительного предложения элитных загородных домов объясняется тем, что хозяева не стремятся сдавать их в краткосрочную аренду. Даже учитывая то, что этот сегмент во время кризиса просел очень сильно и восстанавливается медленно. Так, по сведениям компании Blackwood, снижение цен с пикового уровня (сентябрь 2008 года) до начала уверенного роста (январь 2010 года) составило 43%. При этом рост в первом квартале 2010 года — 15%. "В предложение поступают как дома, выставляемые конкретно на летний период, так и дома, выставленные в долгосрочную аренду, собственники которых при наличии спроса зачастую соглашаются рассматривать сезонные варианты сдачи — ставки при этом увеличиваются в среднем на 15-20%. Однако, как правило, в летнюю аренду предлагаются дома, расположенные либо в неохраняемых поселках (но рядом с водоемом, лесом), либо в поселках бизнес-класса. Собственники домов элитного класса практически не соглашаются на сезонную аренду, подобные случаи единичны. Также стоит отметить, что на краткосрочную аренду часто готовы собственники, дома которых выставлены на продажу",— описывает ситуацию на рынке аренды элитного жилья управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Наибольшим спросом пользуются загородные объекты c арендой до 100 тыс. руб. в месяц
Загородные компромиссы
Как правило, наиболее дешевый вариант летней загородной аренды — дом в садовом товариществе. Правда, говорить о каком-либо удобстве в этом случае не приходится: минимум мебели, холодильник, электрическая плита, скважина, летний душ, удобства во дворе — это стандартное оснащение летнего садового домика. Поэтому, если вы неприхотливы, можно уложиться в сумму 15-20 тыс. руб. в месяц.
Например, компания "Миэль" зафиксировала такое предложение: город Раменское, одноэтажный деревянный дом площадью 40 кв.м. в дачном товариществе с участком 6 соток и удобствами во дворе, цена вопроса — 10 тыс. руб. в месяц. По данным компании "Инком-Недвижимость", есть и более щадящие варианты — например, в 16 км от МКАД предлагается в аренду половина дома площадью 20 кв.м. без водопровода и с "внешними" удобствами за 8 тыс. руб. в месяц.
Если же дачник рассчитывает провести летний отдых с комфортом, ему стоит присмотреться к вариантам от 30 тыс. руб. За такую сумму можно снять деревянный или кирпичный дом экономкласса, с наборной мебелью, бытовой техникой и инженерными коммуникациями в доме — газ, вода, канализация. "При бюджете от 30 тыс. до 50 тыс. руб. в месяц есть варианты дач от 150 до 700 кв. м на Новорижском, Киевском, Можайском и Ярославском шоссе, а также в отдельных престижных населенных пунктах (например, в Кратово — 30 км по Новорязанскому шоссе), со всеми удобствами и коммуникациями",— рассказывает руководитель департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Андрей Банников. Например, за 40 тыс. руб. в месяц можно снять двухэтажный садовый дом площадью 60 кв. м на участке 12 соток в Щербинке (Варшавское шоссе, 12 км от МКАД). За те же деньги сдается дом в Сходне (Ленинградское шоссе, 5 км от МКАД) — 200 кв. м на участке 17 соток. Дом, отделанный блокхаусом (декоративная вагонка) в поселке Красный воин (то же направление, 20 км от МКАД), площадью 140 кв. м на участке 30 соток обойдется в 45 тыс. руб. За 55 тыс. руб. в поселке Сосны (22 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) можно снять деревянный дом площадью 150 кв. м на участке 15 соток, с канализацией, телефоном, камином, отоплением АГВ и гаражом на один автомобиль.
Арендаторы сегмента бизнес- и премиум-класса предъявляют больше требований к месту своего летнего пребывания. Среди основных условий — удобное расположение, транспортная доступность, наличие леса на участке, в поселке или в пешей доступности, близость к водоему. Также на участке должны быть баня, место для барбекю, а дачный поселок — иметь развитую инфраструктуру. Например, за 80 тыс. руб. предлагается кирпичный дом 360 кв. м на участке 20 соток в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе. В доме сделан евроремонт, есть импортная мебель, канализация, гараж на два автомобиля, современная кухня, телефон, на участке — баня, беседка, мангал. За 100 тыс. рублей можно снять кирпичный дом в Апрелевке с аналогичным набором удобств и опций плюс бассейн и гостевой дом.
Самый дорогой вариант, по данным компании "Инком-Недвижимость", предлагается в 20 км по Калужскому шоссе. Четырехэтажный дом площадью 700 кв. м на участке с ландшафтным дизайном и прудом обойдется арендатору в 2,4 млн руб. в месяц. За такие деньги он получит меблированные комнаты, каминный зал, бассейн, баню, тренажерный зал и гостевые дома.
Однако подобные предложения не пользуются спросом даже в высоком сегменте. "Наиболее часто запрашиваемый бюджет снизился и сейчас составляет $5-7 тыс. За эти деньги можно получить небольшой дом — 300-400 кв. м, с современным ремонтом и мебелью, на участке в 10-20 соток с ландшафтным дизайном (редко — с лесными деревьями) в охраняемом поселке в пределах 30 км от МКАД на популярных северо-западном, западном и юго-западном направлениях",— рассказывает Константин Ковалев.
Поскольку финансовое положение у многих россиян остается нестабильным, а отдохнуть хочется, многие арендаторы пытаются сэкономить, отказываясь от некоторых опций. Но при этом они не готовы значительно жертвовать качеством снимаемого дома. "Если говорить об экономии, то расстояние от МКАД или инфраструктура в поселке — это те параметры, которыми можно поступиться, чтобы получить объект по более низкой цене. А вот наличие природы, леса, качество отделки действительно важны",— отмечает Константин Ковалев.
Один из способов снизить цену, но при этом не потерять в качестве арендуемого дома — отъехать подальше от Москвы. Здесь можно оказаться даже в значительном плюсе: чем дальше от МКАД, тем ниже цена и тем выше экологическая привлекательность. Близость лесных массивов, водоемов, удаленность от шумных городов — обычно эти факторы являются решающими для тех, кто хочет сменить ближнее Подмосковье на дальнее.
Однако дальние варианты заинтересуют только тех, кому не требуется каждый день ездить по делам в город и обратно. "Такие предложения, безусловно, интересны арендаторам, так как позволяют за сравнительно небольшую цену получить хороший загородный дом на время отпусков. Но как объекты аренды на длительный срок они не пользуются популярностью, так как находятся далеко от столицы, куда жильцам каждый день придется ездить на работу. Как правило, арендаторы на длительный срок едут не дальше 30 км от столицы, тогда как для сезонников удаленность от МКАД не так принципиальна",— объясняет Ольга Баштанова. Например, за 30 тыс. руб. в 84 км от МКАД по Ярославскому шоссе можно арендовать дом площадью 144 кв. м, полностью меблированный, на участке в 33 сотки с ландшафтным дизайном. Если бы предложение с такими характеристиками находилось в пределах 30 км от МКАД, цена была бы минимум 50 тыс. руб. в месяц.
Можно сэкономить и на направлении. И опять же искать такие варианты надо среди дальних дач. "Если рассматривать не самые популярные направления расположения дачи, то начинать поиск объекта для аренды можно с 5-15 тыс. руб. в месяц. За такие деньги можно снять дом в 50-150 км от МКАД по Симферопольскому, Щелковскому, Каширскому, Горьковскому, Носовихинскому или Егорьевскому шоссе",— говорит Андрей Банников.