Туманные перспективы
С началом финансового кризиса многие загородные проекты оказались заморожены и собственники стали активно выставлять на продажу крупные земельные участки. Обилие предложения породило падение цен. Но продажи земли по-прежнему ведутся не активно.
Главным землевладельцем по-прежнему остается государство. По данным ЗАО "Евросиб-Девелопмент", в собственности большого числа юридических и физических лиц находится всего около 6% земель Ленинградской области (менее 500 000 га). Остальная земля, чуть менее 8 млн га, находится в федеральной или муниципальной собственности (земли лесного и водного фондов, земли запаса, земли министерства обороны и др.). Законодательством предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Однако особенностью этого вида собственности является то, что в настоящее время не выполнено межевание большей части земель, то есть неизвестны точные границы и площади участков. Работы по межеванию дорогостоящи, чаще всего их выполнение возлагают на частных инвесторов и девелоперов, заинтересованных в работе в том или ином районе.
В частной собственности преобладают земли сельскохозяйственного назначения (около 90%), на втором месте по величине площадей — земли населенных пунктов (около 9%), на третьем — земли промышленности (около 1%).
Из почти 500 000 га частных земель более 65% приходится на земельные паи, право на которые в 90-е годы получили работники сельхозпредприятий, но до сих пор не выделили их в натуре, то есть не размежевали и не оформили на них право собственности. Эта ситуация существенно затрудняет эффективное использование земли.
В собственности конкретных физических и юридических лиц находится немногим более 150 000 га, то есть около 2% площади Ленобласти. К слову, площадь, занимаемая всеми коттеджными поселками для сезонного или постоянного проживания, находится вообще на уровне погрешности — около 3 000 га.
"Активного движения на рынке оптовых земель сейчас не происходит. Профессиональные девелоперы реализуют проекты на ранее приобретенных землях, а новички не рискуют входить в новый бизнес без понимания перспектив. Тем не менее на розничном рынке появляются новые имена и проекты. В большинстве случаев — это собственники земельных массивов. Пока продажи на оптовом земельном b2b-рынке стоят, собственники ищут каналы сбыта зачастую непрофильных земельных активов на розничном рынке. Не имея опыта работы в рознице, они выводят проекты, зачастую, с большими вопросами к документальной базе, с туманной перспективой строительства коммуникаций, но зато по очень привлекательной цене: 0,4-0,6 млн рублей за участок", — рассказывает Марина Агеева, директор по развитию ЗАО "Евросиб-Девелопмент".
По ее словам, на оптовом рынке на продажу предлагаются, в основном, земли сельхозназначения. "К сожалению, их цена сейчас сократилась в разы по сравнению с уровнем 2008 года. Перспективу продажи имеют только очень интересно расположенные и перспективные с точки зрения подведения инженерных коммуникаций участки. Собственники крупных участков практически всегда остаются в тени. На рынке их интересы представляют 10-15 специализирующихся на опте агентств недвижимости, чьи интернет-адреса легко найти по запросу "земельные массивы" в поисковике с таргетингом по Петербургу. Института лендлордов, самостоятельно оперирующих на рынке собственными землями, в Ленобласти, в отличие от Москвы, не сложилось. "Евросиб-Девелопмент" является скорее исключением из правил, выступая от своего имени на оптовом земельном b2b-рынке. В управлении компании находится около 3 000 га на Карельском перешейке, из которых около 400 га выставлены на продажу", — сообщила госпожа Агеева.
Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский отмечает, что разбивка крупных земельных участков площадью несколько гектар не очень сильно пользуется спросом. "Это нечто среднее между садоводством и коттеджным поселком. Когда человек приезжает и видит большое количество участков, строительство которых закончится неизвестно когда, он теряется. Стройка может тянуться минимум 5-7 лет. Сложно понять также, кто будет заниматься, например, уборкой мусора", — говорит он.
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости", говорит, что спрос за последнее время несколько вырос, однако особого ажиотажа на этом рынке нет: предложений очень и очень много. "Говорить о том, что некоторые дешевые предложения крупных земельных участков выгодны, тоже не стоит: в большинстве своем качество такого предложения, действительно, крайне сомнительное. Вряд ли в настоящее время можно назвать выгодными предложениями крупные участки сельхозугодий без межевания", — отмечает Ольга Трошева.
Больших территорий, инженерно подготовленных, в Ленобласти нет. Крупные загородные проекты сегодня не актуальны, спрос не восстановился в прежнем объеме, поэтому предназначение таких участков с точки зрения дальнейшего использования покупателями не очень ясное. Кроме того, перевод земли из одной категории в другую в последнее время сильно осложнился.
Именно поэтому сейчас спрос на такие участки локален. Цена, за которую покупатель мог бы приобрести такую землю в редких, интересных для него определенных местах, все равно ниже, чем хотел бы предложить продавец. Таким образом, редкие сделки сейчас "срастаются". При этом предложение растет (все — и физлица, и компании — активно покупали или иным путем получали подобные участки всего год-два назад), и выбор огромен. Продавцы при этом понимают, что целиком большой надел сейчас не реализовать, и пытаются продать землю частями.
Минимальная цена сельхозземли, по оценкам Ольги Трошевой, примерно 5-10 тыс. руб. за сотку, средняя цена — 20-30 тыс. руб. в "хороших" местах, максимум — 50 тыс. руб. Сейчас даже в популярном и близком к городу Всеволожском районе цена составляет в среднем 35 тыс. руб. за сотку земли (данной категории).