Покупателя заманивают инфраструктурой
При строительстве коттеджных поселков девелопер может использовать три источника финансирования проекта: собственные средства, заемные средства и доход от продажи. Риски покупателя существенно ниже, когда девелопер хотя бы начинает строительство на собственные или заемные средства, но только не на деньги с продаж.
Как рассказала Марина Агеева, директор по развитию ЗАО "Евросиб-Девелопмент", определить, сколько средств вложил девелопер, несложно: если к началу продаж на территории поселка уже ведется строительство дорог, коммуникаций или домов, девелопер не грешит строительством пирамиды. "Если же в продаже чистое поле, часто даже не размежеванное, есть риск, что в случае вялых продаж проект окажется недостроенным. Срабатывает принцип замкнутого круга: нет продаж — нет денег на строительство, нет строительства — нет продаж в чистом поле", — предупреждает госпожа Агеева. Кроме того, по ее словам, покупателям нужно внимательно относиться к вопросу "Что включено в стоимость?". Во многих случаях в стоимость входит земельный участок и коммуникации, построенные на территории поселка. А вот за мощности и подключение к этим коммуникациям нужно платить отдельно. Иногда сумма дополнительных платежей может составлять 30-50% от стоимости участка. Так, например, только 1 кВт может обойтись в 50-70 тысяч рублей. А для загородного дома желательно иметь мощность 10-20 кВт. Подключение к газу в среднем обходится в сумму около 200 тысяч рублей.
Генеральный директор "БТК девелопмент" Дмитрий Абрамов сообщил, что "БТК девелопмент" осуществляет финансирование загородных проектов за счет собственных средств. "После завершения межевания в коттеджном поселке "Академические дачи" мы сначала получили свидетельство о собственности на каждый участок, а затем приступили к регистрации собственности на каждого покупателя в Федеральной регистрационной службе", — рассказал он.
Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что готовая инфраструктура — еще не залог успеха при продажах в новых поселках. Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости", говорит, что сейчас покупателей интересуют исключительно готовые "под ключ" дома со всеми документами, а участок с подрядом в чистом поле никого не интересует. "Поэтому те девелоперы, которые рассчитывали на средства загородных дольщиков и максимум вкладывались в разбивку участков и оформление земли, сейчас остались не у дел: большая часть таких проектов сейчас в плачевном состоянии. В связи с отсутствием как раз собственных средств и падением спроса большая часть девелоперов перешла на продажу участков. Так, из 20 новых проектов этого года, только в двух участки без подряда не продают. В остальных либо продается только земля, либо и пустые участки, и участки с подрядом. Говорить о качестве предложений участков сейчас очень сложно: в редких случаях, когда можно увидеть соответствие "цена-качество". Девелоперы сейчас стараются сэкономить на всем и продают неподготовленную землю с обещаниями инженерии. Зачастую возможность подключения оценивается в отдельные деньги, однако никаких гарантий никто не дает", — говорит госпожа Трошева.
При внесении оплаты за будущий коттедж, как говорят аналитики, покупателю стоит обратить внимание на то, каким образом зарегистрирован поселок. Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank St.Petersburg, отмечает: "Существуют некоторые нюансы, касающиеся переоформления статуса земли. Такая ситуация касается тех коттеджных поселков, предлагаемых сейчас в продажу, участки которых не находятся в статусе ИЖС. Существуют земельные участки, оформленные как ДНП ("дачное некоммерческое партнерство") или предназначенные для сельскохозяйственного или коммерческого использования. Отметим, что наиболее дискомфортный статус участка — это коммерческое назначение. На них можно возводить только апартаменты, а это свидетельствует о том, что клиент становится собственником объекта коммерческой недвижимости. В свою очередь, это приводит к тому, что владелец такого загородного дома ежегодно подвергается уплате налога на имущество, составляющего 2,2 процента. Что же касается ДНП и ИЖС, то такой статус участка никаким существенным образом не влияет на налогообложение и, соответственно, на стоимость. Заметим, что многие элитные поселки в настоящий момент продаются именно под статусом ДНП".
Покупатель уже готового или строящегося жилья за городом может использовать три варианта для покупки: стопроцентная оплата, рассрочка от застройщика и ипотека. Наиболее распространенные формы — покупка при единовременном платеже (до 80% сделок) и рассрочка. Рассрочка предоставляется сроком до 1-2 лет при первом взносе от 30%. Как правило, рассрочку предлагают в коттеджных поселках, когда комплекс находится на стадии фундаментных работ. Следовательно, есть риск, что проект затянется.
Ипотека составляет незначительную долю от общего числа сделок по покупке загородной недвижимости (до 5%). Причина в том, что банки не готовы кредитовать строящееся загородное жилье, за исключением тех случаев, когда заключается соглашением между банком и застройщиком. Наличие такого соглашения отчасти свидетельствует об устойчивом финансовом состоянии застройщика. В случае если такого соглашения у застройщика с банками нет, в качестве залога по кредиту покупатель может предоставить банку имеющуюся у него городскую квартиру.
"Анализ маркетинговых предложений застройщиков показывает, что рассрочка является одним из наиболее распространенных способов стимулирования спроса. Беспроцентная рассрочка до конца строительства предлагается в коттеджных поселках и малоэтажных жилых комплексах всех классов. Примерами являются "Павлоград" (класс "эконом"), "Новое Минулово" и "Невская Отрада" ("бизнес"), "Суходольское" ("элита"), San Repino ("премиум"). Как правило, у застройщиков есть несколько программ платежей, которые предлагаются покупателям на выбор", — говорит Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.
При единовременной оплате покупателям предлагается скидка от 5-10% до 15-20% от стоимости объекта. Скидки носят индивидуальный характер и обсуждаются с каждым конкретным покупателем. В большей степени индивидуальные скидки характерны для загородных комплексов класса премиум и элита, однако используются и в комплексах более низкого ценового диапазона.