Дачи возвращаются
В последние полгода покупательский спрос окончательно сместился в сегмент участков без подряда. Примерная доля предложения участков без подряда — около 50% от общего объема предложения на загородном рынке. При этом в новых проектах, выходящих на рынок, доля проектов без подряда уже превышает 60%. Участники рынка говорят, что это приводит к тому, что рынок загородного жилья снова возвращается к "дачному" способу ведения строительства.
Структура массового спроса в течение 2009 года менялась в сторону уменьшения стоимости сделки. В 2010 году эта тенденция сохраняется. Платежеспособный спрос сосредоточен на участках площадью 10-15 соток стоимостью 1-3 млн рублей, расположенных преимущественно на Карельском перешейке, в Выборгском районе Ленобласти. Именно здесь находятся поселки высокой степени готовности от ведущих девелоперов рынка ("ПулЭкспресс", "Евросиб-Девелопмент", "Стинком", Land Aspect). Характерно, что именно эти компании специализируются на продаже участков без подряда и с наступлением кризиса без всяких реконцептов оказались на конъюнктурной волне.
"Однако на рынке появилось и новое предложение от компаний-новичков: дачные массивы на 300-750 участков. Расположены такие массивы в пока мало популярных, а потому недорогих местах: например, в полях Ломоносовского или Кировского районов. Площадь наделов в этих проектах — 8-10 соток, цена сотки — около 30-60 тысяч. Таким образом, общая цена объекта — около 0,4-0,6 млн рублей. Фактически такие проекты приближаются к формату советских шестисоточных садоводств. На мой взгляд, в таких больших и по меркам загородного рынка дешевых массивах велика вероятность недостроя, растянутости продаж во времени, а, соответственно, и сложности в эксплуатации поселков. Понимание успешности таких проектов с точки зрения как девелоперов (динамика продаж и вообще востребованность), так и покупателей (сроки и качество реализации проекта) придет только через 2-3 года", — рассказала Марина Агеева, директор по развитию ЗАО "Евросиб-Девелопмент".
Генеральный директор "БТК девелопмент" Дмитрий Абрамов говорит, что наибольшим покупательским спросом в формате коттеджных поселков под самостоятельную застройку пользуются инженерно подготовленные участки со свободным подрядом от 10 до 15 соток стоимостью от 4 до 6 млн рублей. "Таких предложений в популярных местах загородного отдыха (Курортный район, побережье Финского залива), предназначенных для постоянного проживания и обладающих хорошей транспортной доступностью, на рынке практически не осталось. Компания "БТК девелопмент" в данное время заканчивает реализацию подобного проекта "Академические дачи" в Курортном районе. Также компания начала реализацию нового коттеджного поселка "Балтийская Ривьера" на первой береговой линии Финского залива в Выборгском районе Ленинградской области. В данных проектах предлагаются как готовые дома, так и участки (от 8 до 45 соток с возможностью объединения) под индивидуальное строительство с подрядом и без подряда, предусмотрена вся необходимая инженерия и социально-рекреационная инфраструктура, имеется возможность прописки (ИЖС)", — сообщил господин Абрамов.
Директор по маркетингу ИСГ "Сплав" Лидия Пашнова считает, что однозначно дать оценку стоимости земельных участков без подряда нельзя. Их цена зависит от многих факторов: местоположение; является ли этот участок инженерно подготовленным или речь ведется лишь о размежеванном наделе земли, площади поселка. Рыночные цены колеблются от 160 тыс. руб. до 500 тыс. руб. за сотку, а в некоторых проектах эта сумма выше. "В своем проекте коттеджного поселка "Охтинское раздолье" наша компания изначально выбрала стратегию продаж участков без подряда с полной инженерной подготовкой, то есть еще до начала продаж были выполнены критически важные для жизнеспособности поселка работы: проложены асфальтированные дороги, проведены электричество, газ, водопровод, канализация. Такой подход дает большую свободу действий потенциальному покупателю. В период 2009-2010 года компания не стала менять с маркетинговую политику и концепцию проекта, поскольку они оправдали себя в период кризиса. Кроме того, в целях расширения предложения мы выводим на рынок новый проект — клубный квартал Alpehof", — рассказывает Лидия Пашнова.
Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank St.Petersburg, считает, что покупать готовый дом в кризисный год гораздо менее выгодно, чем вложить денежные средства в покупку земельного участка, тем более на фоне массового снижения цен, для того чтобы впоследствии самостоятельно осуществить строительство.
Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра "Петербургской недвижимости", рассказала, что в феврале-марте компания отмечала активизацию спроса на интересные и привлекательные с точки зрения локации проекты с предложением участков. "Но в целом динамика по спросу за первые три месяца этого года не сильно изменилась: до докризисных объемов продаж пока еще далеко. По-прежнему на загородном рынке идет торг. Покупатели хотят скидок и, как правило, их получают. Так, если говорить о коттеджных поселках, скидки при стопроцентной оплате в некоторых проектах могут достигать 10-20 процентов, некоторые продавцы дорогих домов и вовсе не называют цену, а предлагают покупателю назвать свою. Участок вместе с подрядом на строительство может заинтересовать покупателей только в реально строящихся проектах, а таких сейчас очень немного", — сообщила она.
В продаже находятся объекты в 185 коттеджных поселках. В 42% проектов продаются только участки. При этом некоторые девелоперы реализуют и домовладения, и участки без подряда. Таких проектов на сегодняшний день порядка 63%. За январь и февраль 2010 года в продаже появились объекты в шести новых проектах.
Неоспоримой тенденцией становится появление в достаточно большом количестве новых дачных партнерств, в которых под вывеской "коттеджный поселок" начинают продавать участки. "При этом сам продукт очень разного качества: в новых проектах очень часто не проведено межевание участков, нет кадастровых номеров, очень большие вопросы в таких проектах и с коммуникациями: единичны проекты, где есть полный пакет коммуникаций (включая газ), в основном же по минимальному пакету — свет и вода, и очень часто за это нужно еще заплатить отдельные деньги", — говорит Ольга Трошева.
Как правило, в поселках для постоянного проживания, расположенных в пределах 10-15 км от города, в которых предлагаются участки с подрядом на дальнейшее строительство дома или просто участки, в стоимость включается полный пакет коммуникаций (вода, свет, газ и т. д.). Но при этом и само предложение достаточно дорогое.
"Если говорить о более дальних поселках, там ситуация может быть совершенно различной в зависимости от района, статуса поселка (земли), дальности от города и т. д. Здесь уже наиболее распространенным вариантом является выделение отдельно стоимости земли и отдельно — стоимости подключений, в том числе и к электросетям. Стоимость подключения варьируется от 30 до 70 тыс. руб. за кВт. Цена зависит в основном от дефицита мощностей в каждой отдельной зоне (районе). Там, где он присутствует, цена подключения выше. В среднем на участок выделяется 5 кВт. Там, где предлагается участок с подрядом, в особенности если будущий дом будет предназначен для постоянного проживания, то и мощность больше — 10-15 кВт. Иногда участки продаются с ограничением — 5 кВт, например, а дополнительные мощности — за плату", — сообщила Ольга Трошева.
По данным консалтингового центра "Петербургской недвижимости", за три месяца 2010 года в продажу поступило 20 новых проектов в сегменте коттеджных поселков. Правда, назвать их коттеджными поселками сегодня можно с натяжкой. Дело в том, что только в двух поселениях продаются коттеджи вместе с землей. Это такие проекты, как "Мариинская усадьба" в Тосненском районе Ленобласти, недалеко от границы Петербурга, а также "Новое Минулово" (пятая и шестая очереди). Это единственные поселки, где пустые участки не продаются. При этом в 65% новых проектов реализуются только участки, а в остальных, за исключением указанных двух, можно купить как землю с последующим подрядом на строительство коттеджа, так и просто приобрести землю. Наиболее активно участки предлагаются в Ломоносовском, Всеволожском, Выборгском, Кировском и Приозерском районах. Что будет построено на этих наделах впоследствии и в какие сроки — предсказать трудно, поэтому концепция коттеджного поселка, построенного очередями хотя и в нескольких архитектурных стилях, в таких проектах вызывает сомнение.
Из крупных проектов, которые вышли на рынок в текущем году, можно отметить "Балтийскую Ривьеру" (ИСК "Грантика", "БТК девелопмент"), "Малый Петербург" (вторая очередь, "Сити Строй Сервис"), "Охтинский парк" (Pul Express) и другие.