Всем стоять
При заселении в долгожданную квартиру в новостройке любой жилец готов немедленно приступить к ее отделке. Однако некоторые специалисты не рекомендуют делать ремонт сразу после того, как дом был сдан в эксплуатацию: здание только "устраивается" на земле и неизвестно, как поведет себя под ним почва. Кроме того, если коммуникации жилого дома будут неверно эксплуатироваться, его устойчивость подвергнется серьезному испытанию.
В том, что сами по себе коммуникации жилых домов, старых и новых, быстро отстроенных или возведенных в районах уплотнительной застройки, не несут опасности, уверено большинство специалистов, работающих с недвижимостью. Никаких пустот, провалов и дыр в основании дома они не образуют. Изначально заложенные в проекте коммуникации находятся над фундаментом и не влияют на устойчивость здания.
"Дома ставятся на свайные основания, которые доходят до несущих слоев грунта, а слои эти находятся намного ниже всех коммуникаций, — поясняет генеральный директор ЗАО "Управление сваебойных работ "Нулевик"" Евгений Прокудин. — Если проектирование коммуникаций выполнено в соответствии со всеми правилами, то никакой опасности они не представляют".
Другое дело, если коммуникации, пусть и правильно проведенные, будут неверно эксплуатироваться. "Если коммуникации находятся в аварийном состоянии, например, протекает водовод, то под домом постепенно будут вымываться грунты, — говорит директор по строительству Becar Realty Group Сергей Гречухин. — Такой вариант, правда, критичен для московских легких, песчаных грунтов. В Петербурге же грунты тяжелые, они вымываются медленнее".
Грамотно спроектированный и построенный дом с проведенными по всем правилам коммуникациями даже в районе уплотнительной застройки не влияет на устойчивость соседних строений. Дело в том, что основанием новостроек в числе прочего служат сваи, вбитые в грунт на глубину не менее 6 метров. Чтобы такой дом дал трещину или начал проседать, под ним на этой самой глубине как минимум половина грунтов должна быть вымыта.
Под землей
Что касается влияния почвы на устойчивость домов, тут мнения специалистов расходятся. Одни уверены, что только-только отстроенный дом несколько лет "устраивается" на новом месте, другие — никаких движений здание, возведенное по качественному проекту на правильно выбранной земле, не делает.
"В течении пяти лет в новых домах вообще не рекомендуется делать отделку, — говорит исполнительный директор АН "Юринфо Недвижимость" Николай Лавров, - так как она вся потрескается. Эти годы почва распределяет нагрузку от дома, его фундамент немного изменяется, чуть расходятся кирпичи".
По словам Евгения Прокудина, при строительстве дома всегда учитывается такое понятие, как "расчетная осадка". Для того чтобы эта осадка была равномерной и не влияла на состояние здания, разрабатываются специальные проектные решения.
В основном с "проседанием" почвы борются на стадии проектирования. Один из вариантов — прошивание основания здания дополнительной тяжелой толстой арматурой, которая потом заливается бетоном или штукатурится кладочным раствором.
Первый заместитель генерального директора компании "Эдванс" Владимир Альев говорит: "Давайте не забывать, что наш любимый город стоит на болоте. Отсюда мы и имеем массу "обременений" — от особенностей воздуха до несущей способности грунтов. Безусловно, геологические изыскания — важнейший этап предпроектных исследований. От его качества, в немалой степени зависит и дальнейшая стоимость строительства. На основании данных геологических изысканий принимается решение о типе используемых фундаментов, о возможности и сложности применения тех или иных технологических решений. Зачастую в Петербурге невыгодно строить подземные этажи как раз из-за грунтов и высокого уровня грунтовых вод. Так, например, в среднем строительство в центре двух подземных этажей сопоставимо по стоимости с возведением восьми надземных".
Если говорить о домах, построенных десятилетия назад, то тут все сложнее. Один из способов обеспечения устойчивости домов старого фонда — это укрепление фундамента. Так как извлечение старого и заливка нового фундамента под целый дом — процедура сложная и дорогостоящая, в Петербурге этим не особо увлекаются. Проще признать дом аварийным и на его месте построить новый.
"Зачастую в домах старого фонда износ доведен до критического уровня, трещины множатся на стенах, но никто с этим ничего не делает, — говорит Николай Лавров. — Стоит дом, весь утыканный маячками, и стоит себе. У нас в Петербурге, кстати, практически весь центр в маячках".
Специальные маячки из гипса, цемента и стекла, показания которых дают информацию о состоянии здания, устанавливаются на каждой трещине дома в двух местах — в ее самом широком месте и на конце. Если маячки сами ломаются, значит, дом пора списывать.
Кто ответит?
Исследования грунтов проходят в два этапа. На первом, предварительном, проводится изыскание всего пятна застройки, на втором — анализируется пятно самого здания непосредственно по корпусу. Все это помогает выяснить несущие способности грунтов, в соответствии с которыми потом специалисты разрабатывают проект строительства дома. В первую очередь, строительства того основания объекта, которое выдержит именно это здание именно на этих грунтах.
За проблемы с почвой отвечают сразу несколько сторон. "Если дом начинает давать усадку, виноваты в этом могут быть проектировщики, которые не учли особенности грунта и неверно рассчитали основание, — поясняет Сергей Гречухин. — Также виноваты могут быть эксперты, утвердившие ошибочное проектное решение.
Проблема с почвой возникает и по вине строителей, вслед за проектировщиками и экспертами приступившими к работе с некорректным проектным решением.
Одним из примеров неправильных изысканий почвы, по словам Николая Лаврова, является жилой комплекс "Живой родник" в Озерках. "Изыскания на этом месте делались очень жарким летом, и воды было в почве по минимуму, - говорит Лавров. — Было принято решение о строительстве и заливке свай на выбранной территории. А для того, чтобы можно было заливать сваи, земля должна быть абсолютно сухой, иначе потом почва поплывет, и это отразится на доме. Строители это знали, но у них были свои сроки, так что пришлось потом ставить сваи в воду. Пока что все нормально, но посмотрим, как дальше будет...".
Зависимость состояния грунта и почвы от погодных условий волнует не всех участников рынка. Так, по мнению Сергея Гречухина, результаты геологических изысканий от сезона исследования совершенно не зависят.
"Глубина промерзания грунтов в наших широтах — 180 см, — говорит Гречухин, — геологические изыскания перед строительством проводятся на глубине, как правило, не менее 15 метров. Поэтому сезонные изменения на результаты изысканий повлиять не могут".
Самые недоверчивые покупатели квартир в новостройках или домах в районах уплотнительной застройки всегда могут потребовать у продавца всю разрешительную документацию. Потенциальный покупатель вправе затребовать даже результаты исследования несущей способности грунтов. Вопрос только в том, чтобы понять написанное там.
"Честно говоря, большинство домов в Петербурге построены хорошо, — говорит Сергей Гречухин. — Те кошмарные случаи разрушения зданий, которые мы видим по телевизору, — это исключения".