Поселковые плюсы и минусы
Накануне кризиса доля предложения жилья в коттеджных поселках на загородном рынке достигала 50%. Всего на продажу было выставлено 10-12 тыс. предложений. В кризис ситуация заметно изменилась — объемы предложения в коттеджных поселках заметно снизились — на 40-50%. Участники рынка не имеют единого мнения относительно того, какое жилье сейчас обойдется дешевле — при покупке его в поселке, либо же, если работами по возведению жилья будет заниматься сам будущий владелец.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов говорит, что сегодня на продажу в основном выставлены не проекты коттеджей и не строящиеся объекты, а земельные участки. Обещания застройщиков сводятся к инженерной подготовке этой самой земли — "в ближайшее время", к межеванию — "буквально завтра". Сегодня же в большинстве случаев предлагается огороженная территория, зачастую без всяких опознавательных знаков. Доля таких предложений существенна, в листингах каждое пятое-седьмое агентское предложение в северных районах — в коттеджной застройке, причем выставляется обычно не участок, а целый "массив" предложений.
Цена в коттеджных поселках за период кризиса существенно приблизилась к ценам на аналогичные предложения на вторичном рынке (и даже — в некоторых районах — к уровню цен садоводств) и стала существенно ниже, чем цена на участки под ИЖС. Загородная недвижимость, особенно в коттеджных зонах, переживает кризис доверия потребителей. Даже мелкая, по меркам коттеджных застройщиков, нарезка по 10-15 соток "со всей инфраструктурой" значительно уступает в предпочтениях потребителей землям под ИЖС. И если раньше стоимость аналогичных предложений в коттеджных поселках перекрывала стоимость готовых объектов ИЖС на 30-50%, в зависимости от заявленной застройщиком "элитарности", то сегодня стоимость в коттеджных поселках упала на 50-60%, в ИЖС — на 30-40%, причем мелкие собственники готовы снимать из листингов свои объекты в надежде на подорожание или ожидать случайного покупателя в течение двух-трех сезонов.
Все земли в России разделены на категории. Внутри каждой категории существуют различные виды разрешенного использования (ВРИ). Коттеджные поселки строятся в подавляющем большинстве случаев на землях категории сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов. Виды разрешенного использования (для строительства поселков) в категории земель сельскохозяйственного назначения — для ведения садоводческого либо дачного хозяйства. На таких землях построены практически все дачные поселки, предполагающие сезонное проживание и расположенные более чем в 30-50 км от города. На землях населенных пунктов располагаются поселки с видами разрешенного использования для индивидуального либо малоэтажного жилищного строительства (ИЖС или МЖС). Встречаются и земли для ведения дачного хозяйства (в соответствии с зонированием градостроительных планов). На землях населенных пунктов, независимо от ВРИ (ИЖС, МЖС или "дачка"), возможна регистрация жилого дома, а, соответственно, и прописка (регистрация), а также ипотека. На таких землях расположены преимущественно поселки для постоянного проживания, строящиеся в радиусе 30 км от Петербурга. Примерная доля этих поселков в общем объеме рынка организованного загородного строительства составляет около 60%. "Надо отметить, что со временем эта доля будет возрастать. Во-первых, законодательно сокращается возможность использования земель сельскохозяйственного назначения под какие-либо иные нужды, кроме нужд сельского хозяйства. Во-вторых, в области ведется активная работа по формированию градостроительных планов муниципальных образований. То есть в обозримом будущем земли, прилегающие к различным населенным пунктам, получат соответствующую категорию. Принимая решение о покупке загородного дома, люди сталкиваются с вопросом о преимуществах и недостатках приобретения участка в организованном коттеджном поселке, либо индивидуального участка в деревне", — рассуждает Марина Агеева, директор по развитию ЗАО "Евросиб-Девелопмент".
Массовость — залог дешевизны
Стоимость строительства домов в коттеджных поселках не имеет кардинальных отличий от стоимости индивидуального строительства. Некоторое уменьшение цены дома в поселке возникает только в случае массовой типовой застройки поселка по трем-четырем проектам. Экономию дают оптовые цены на строительные материалы и общие накладные расходы, которые "раскидывают" на всех: склад хранения, охрана, вывоз мусора, коммунальные платежи за воду и электроэнергию, транспортные расходы и т. п.
Другое дело — строительство коммуникаций. В отличие от жителя коттеджного поселка, индивидуальный застройщик потратит намного больше времени и денег на получение различных разрешений и согласований на выделение мощностей и подключение к магистральным сетям (электричеству, воде, канализации, газу). "При этом надо помнить, что наличие рядом с индивидуальным участком ЛЭП или газопровода не означает автоматически наличие этих благ цивилизации для владельца участка. В расположенных рядом сетях может быть просто исчерпан лимит мощностей, и разрешения подключиться к сетям никто не даст. Конечно, можно перейти в режим "автономного плавания" — установить дизель-генератор, газхолдер, систему локальной канализации и пробурить скважину. Но, во-первых, обслуживание этого коммунального рая влетит в копеечку, а во-вторых, не факт, что на участке есть вода. Например, она может залегать слишком глубоко, либо, что не редкость для геологии Карельского перешейка, под участком может залегать гранитная плита. Для ее бурения требуется специальное дорогостоящее оборудование. О таких ситуациях покупателю индивидуального участка нужно задумываться заранее, до подписания договора купли-продажи. Жители коттеджных поселков полностью лишены этих неудобств. Они просто оплачивают покупку домовладения, а девелопер берет на себя все хлопоты по строительству коммуникаций. В уже готовом коттеджном поселке заботы о поддержании инженерии в рабочем состоянии берет на себя управляющая компания", — отмечает госпожа Агеева.
Проживание в доме в составе загородного поселка, естественно, очень сильно отличается от индивидуального домостроения. Предпочтения среди представителей класса А и В (именно для загородного проживания) склоняются больше в сторону загородных поселков. "И этому есть несколько объяснений. Во-первых, загородные дома, как индивидуальное жилое строительство (не в контексте загородного поселка), достаточно сложны в эксплуатации. Во-вторых, они не имеют таких существенных преимуществ, как закрытая территория, охраняемая по всему периметру, и управляющая компания, которая решает все проблемы жильцов, в том числе эксплуатационные и организационные. Управляющая компания берет на себя решение вопросов как технического характера, связанных с обслуживанием дома (начиная от замены фильтров и заканчивая уборкой территории и вывозом мусора), так и организационного, например, общие вопросы управления поселком и правила проживания в нем. Что же касается разницы в цене, то, на первый взгляд, может показаться, что стоимость покупки дома в составе коттеджного поселка должна быть намного больше, так как предлагает столько плюсов. Но следует отметить, что индивидуальное строительство — это, как правило, предложения от частных лиц. Загородные девелоперы в настоящий момент организованно, осознанно предлагают определенные скидки, рассрочки, удобные формы оплаты — в целом, идут навстречу покупателю. Их политика максимально гибкая. Цены на индивидуальные дома, как правило, выше, чем в составе коттеджных поселков", — говорит Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank St.Petersburg. Собственники не торопятся продавать свои дома, выставляя их по самой высокой цене. В таких случаях собственники предпочитают подождать, но при этом получить за свой объект наивысшую цену. Особенно это касается тех жилых единиц, которые находятся в Курортном районе, в Репино, Комарово, Солнечном, Ольгино. И это вполне объяснимо, поскольку данные направления Петербурга считаются одними из самых престижных и перспективных, где предложения домов на продажу появляются крайне редко. Конкурентных предложений в таких районах практически нет.
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости", говорит, что общее снижение средних цен за коттедж с участком в прошлом году наблюдалось в бизнес-классе — на 15% (17,8 млн руб.), в среднем и экономе, соответственно, снижение на 7,5-7,6% (8,9-5,1 млн руб.). Снижение средней стоимости квадратного метра коттеджа с учетом стоимости земли произошло во всех классах — на 2,7-9,4%. В 2009 году во многих проектах, особенно вышедших в период 2008-2009 года, менялись качественные характеристики (проекты домов, размеры участков, чаще в сторону понижения размеров, популярными стали такие площади, как 120-150 кв. м, 8-12 соток).
Платить придется всем
В целом, сравнивая вторичный и первичный рынок, стоит отметить, что на первичном рынке коттеджных поселков сейчас есть следующие минусы: далеко не все девелоперы реализуют готовые дома, поэтому есть риск недостроя, непонятны во многих проектах статус земли и домов, под названием "поселок" реализуются участки, что впоследствии может помешать созданию настоящего поселка — многие участки могут пустовать, проекты домов будут различными и не будет единого архитектурного решения, качество подготовки участков, наличие коммуникаций в очень многих проектах, где реализуются участки, оставляет желать лучшего. Там, где предложение более качественное, цены доступными не назовешь, повсеместно — проблемы с инфраструктурой, дорогами, дорогая эксплуатация, имеет место "война форматов", когда на одной территории в поселке находятся и дорогие, и дешевые дома или таунхаусы, и жильцы спорят об эксплуатации, о ценах на нее и не могут ни о чем договориться. К плюсам же проживания в коттеджных поселках можно отнести: однородную социальную среду, безопасность поселков, интересные архитектурные решения, эксплуатацию и уборку территории поселка.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, к плюсам поселковой жизни относит также наличие управляющей компании, которая регулирует жизнедеятельность поселка и комплексное благоустройство территории. В больших поселках также есть собственные объекты инфраструктуры, закрытые для доступа посторонних лиц.
Минусом, по ее словам, является то, что большинство коттеджных поселков находится в отдалении от населенных пунктов. "Следовательно, либо такой поселок должен сам обладать всеми необходимыми объектами социальной инфраструктуры, либо до него придется добираться на автомобиле", — говорит она.
Плюсы и минусы проживания в организованном коттеджном поселке или на индивидуальном участке можно свести к одному: если человек не склонен заниматься бытовыми вопросами, но рассчитывает, что все будет работать как часы, — это житель коттеджного поселка. Если человек не готов быть частью комфортной, но жесткой структуры, ориентирован на независимость, а также имеет время и желание решать проблемы быта, — это индивидуальный житель. Платить за уют придется обоим. И, кстати, не стоит забывать, что потраченное на обивание порогов местных администраций и служб ЖКХ время — это незаработанные деньги.
Индивидуальный жилой дом априори не может находиться вдали от населенного пункта. Он является частью либо дачного поселка или садоводства, либо сложившегося населенного пункта. Дом в составе населенного пункта обладает тем плюсом, что обслуживание всей инфраструктуры — дорожной, социальной, инженерной — не ложится на его плечи, а является заботой муниципальных властей. Минусы — нет единой системы безопасности и социальной среды.
Генеральный директор "БТК девелопмент" Дмитрий Абрамов полагает, что стоимость строительства и эксплуатации домовладений в коттеджных поселках выгодно отличается от индивидуального строительства и эксплуатации жилья с равноценными характеристиками, поскольку стоимость подведения инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода), строительство дорог, создание социальной и рекреационной инфраструктуры комплексно распределяется на всех собственников поселка. Как правило, в коттеджных поселках создается кооператив (как в коттеджном поселке "Академические дачи"), правление которого по желанию собственников осуществляет охрану и уборку территории, вывоз мусора, обслуживание инженерии, ремонт и текущее благоустройство общего имущества (внутренних дорог, детских игровых и спортивных площадок, зон отдыха).
"За последние годы доля жилья, покупаемого в загородных поселках значительно выросла. Несмотря на кризисные явления конца 2008 — начала 2009 года, возрос покупательский интерес к коттеджным поселкам под индивидуальную застройку (с подрядом и без подряда) с полностью инженерно подготовленной территорией. Аналогичная концепция успешно применена при реализации проекта "БТК девелопмент" — коттеджного поселка "Академические дачи", в котором за 10 месяцев было продано 26 из 39 участков. Сейчас на загородном рынке участки без обязательного подряда предлагаются более чем в трети проектов. При этом порядка 16 процентов — это предложение участков с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а остальные, то есть 84 процента, — это дачное некоммерческое партнерство (ДНП) или садоводческое товарищество", — говорит господин Абрамов.
Генеральный директор ГК "ЦДС" Михаил Медведев говорит: "Покупатели загородной недвижимости полагают, что смогут построить дом самостоятельно за меньшие деньги, чем дом с такими же характеристиками от застройщика коттеджных поселков. Это, отчасти, возможно в том случае, если расходы на подключение коммуникаций, строительство подъездных путей, электрификацию исключены, то есть дом строится в полностью обустроенном месте. Однако подряд и рабочая сила в условиях индивидуального строительства все равно будут дороже. То есть предполагаемая экономия весьма сомнительна и сопряжена с большим числом рисков. Компании-однодневки ориентированы на краткосрочные доходы при отсутствии каких-либо гарантий качества".
Впрочем, о том, где жилье дешевле, можно спорить. Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский говорит, что цены на жилье в коттеджном поселке будут выше, чем в массовой застройке примерно на 15-30%. Это обусловлено наличием коммуникаций, единой социальной среды, охраны территории, атмосферой, созданной в коттеджном поселке. "Когда вы покупаете дом в коттеджном поселке или землю с подрядом, то у вас будут некие сложности с тем, что вы не сможете построить то, что хотите. Но при строительстве дома в коттеджном поселке все коммуникации уже подведены, их только нужно довести до дома. В ИЖС предстоит моделировать все на своем участке", — отмечает он.
Первый заместитель генерального директора компании "Эдванс" Владимир Альев говорит, что покупатели жилья в коттеджных поселках также не застрахованы от того, что окажутся "заложниками" финансовых несостыковок. "В связи с недостатком собственных средств у застройщиков, сложностью в момент кризиса и дороговизной получения кредитных средств опять начала функционировать схема бартера на квадратные метры. Кроме всего прочего, естественно, проекты были обрезаны и ужаты "по начинке" — для снижения себестоимости. Некоторые строительные и монтажные организации пошли на эти схемы. В таких случаях велик соблазн "слить" в такой зачетный договор все неликвиды и остатки, оставшиеся с разных объектов. А у строительных организаций таких разномастных остатков по чуть-чуть, но с каждого объекта. В общем, при применении зачетной схемы, на мой взгляд, возможны (подчеркну: возможны, но не обязательны) проблемы с качеством построенных объектов", — предостерегает господин Альев.