Первые весенние ростки
В I квартале текущего года цены предложения на первичном рынке жилья не претерпели значительных изменений. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья на конец I квартала составила 73 500 руб. за кв. м, что на 12% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Однако аналитики говорят о том, что рынок стабилизировался и даже на нем наметился небольшой рост. Он, впрочем, может быть связан с сезонными факторами — весной наступает традиционный подъем.
По данным "Colliers International Санкт-Петербург", по итогам I кв. 2010 года самый большой рост цен продемонстрировало жилье массового спроса и класса "комфорт" — 2% , в сегменте элитного жилья цены повысились на 1,2%. "Сегодня рынок достиг относительной стабильности, во втором квартале 2010 года цены сохранятся на этом же уровне, возможны небольшие колебания в ту или иную сторону", — прогнозирует Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга "Colliers International Санкт-Петербург". Она обращает внимание на то, что, несмотря на то, что все чаще в СМИ появляются заявления девелоперов о начале реализации новых проектов, в том числе о перепрофилировании офисных проектов под жилье, количество строящихся объектов, квартиры в которых выставлены на продажу, с каждым месяцем уменьшается. "Дефицит предложения нового жилья более остро будет ощущаться уже во второй половине 2010 года и в 2011 году, тогда возможен более очевидный рост цен", — говорит госпожа Васильева.
С такой точкой зрения согласны и специалисты АН "Бекар". Они говорят, что предложение не увеличивалось за исключением того, что на рынке стали выставляться объекты, ранее снятые с продажи. Это как дорогие объекты, так и дешевые. "Люди видят, что цены снижаться не будут, и решают продавать недвижимость уже сейчас", — говорят в "Бекаре".
Вымывание объектов
На первичном рынке вымываются ликвидные объекты, находящиеся на высокой стадии готовности. В 2008-2009 годах было заморожено примерно 50% строящихся объектов. Проектов на нулевой стадии на данный момент практически нет.
Понижается ценовой класс объектов, за счет чего появляется возможность покупки квартиры, заявленной в прошлом году как объект бизнес-класса, по более низкой цене. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет примерно 72-75 тыс. руб. за кв. м. Тенденция к повышению классовости объектов характерна для рынка, подверженного агрессивной политике продаж застройщиков.
По мнению заместителя директора АН "Бекар" Ольги Литвиченко, наиболее востребованными на первичном рынке являются однокомнатные квартиры площадью 31-32 кв. м стоимостью 2,5-3 млн рублей в домах с хорошей транспортной доступностью. Кроме этого традиционно спросом пользуются студии площадью 27-28 кв. м стоимостью 1,8-1,9 млн рублей, которые продаются в первую очередь. Люди готовы покупать квартиры за счет привлеченных средств: увеличивается интерес к беспроцентной рассрочке и ипотеке.
Участники рынка говорят, что и на вторичном рынке средние цены незначительно выросли по сравнению с декабрем 2009 года — в пределах 1%. Произошло небольшое увеличение средних цен в экономклассе — в районе 0,5%, но это не тенденция, а скорее нормальное колебание цен на рынке. В феврале средняя цена квартир на вторичном рынке составляла 74 381 руб. за кв. м. Количество сделок по сравнению с прошлым годом увеличилось примерно на 10-15%. Рынок становится все более оживленным.
Наиболее востребованными объектами на вторичном рынке оставались объекты экономкласса: однокомнатные квартиры общей площадью 30-32 кв. м и стоимостью примерно 2,5 млн руб., двухкомнатные квартиры общей площадью 45-46 кв. м и стоимостью примерно 3 млн руб.
Противоречивое определение
Начало года продемонстрировало тенденцию, когда ряд объектов, ранее заявлявшихся застройщиками как элитные, снизили свои расценки и сформировали условно отдельный сегмент недвижимости. Цены на такие объекты варьируются в пределах от 70 до 100 тыс. руб. за квадратный метр. Для обозначения этого сегмента специалисты стали использовать противоречивый термин "элитная недвижимость экономкласса".
В целом элитный класс недвижимости наименее подвержен колебаниям на рынке за счет того, что количество настоящих элитных объектов ограничено. На вторичном же рынке в течение 2009 года сделки практически не проводились. После Нового года на вторичном рынке появились сделки более $1 млн.
"Если считать объекты Крестовского острова приближенными к элите, то там сейчас на рынке новостроек выставлено около 500 квартир", — рассказывает заместитель АН "Бекар" Леонид Сандалов. По сути это квартиры площадью 70-200 кв. м, принадлежащие к верхней границе бизнес-класса.
Новые проекты на рынке элитной недвижимости практически не начинаются, но в дальнейшем они появятся.
По мнению директора департамента аренды жилого фонда АН "Бекар" Ирины Бузиной, тенденция оживления рынка аренды в январе-феврале осталась и в марте. Основной спрос жилья стоимостью примерно 35-45 тыс. руб. в месяц (в январе — примерно 30 тыс. руб.) приходит со стороны иностранных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников.
Уменьшается спрос на комнаты в квартирах, где живут хозяева. Несколько месяцев назад арендаторы узнавали, можно ли снять однокомнатную квартиру в центре за 20-25 тыс. руб. Сейчас они готовы снимать и за 30-35 тыс. руб. Такой ситуации на рынке не было около двух лет.
В ожидании
По данным Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за первый квартал 2010 года девелоперы, участвующие в информационном обмене, продали 127 участков, 27 коттеджей и 5 таунхаусов. В ассоциации говорят, что три месяца продажи идут по нарастающей: январь — 20 сделок и 47,8 млн рублей выручки, февраль — 32 и 131 млн рублей, март — 39 и 178 млн рублей.
Однако такой рост скорее связан с обычным весенним оживлением продаж, нежели с подъемом рынка. По сравнению с прошлым годом (тогда тоже продажи росли от января к марту) выручка девелоперов сократилась почти вдвое. В первом квартале 2009-го года застройщикам удавалось ежемесячно получать в среднем по 5,1 млн рублей с проекта, в 2010-м — лишь 3 млн.
Меньше стали покупать дома (на разной стадии готовности), в последние шесть месяцев 80% сделок — участки без подряда. Зато наделы последние месяцы берут все более дорогие. Последнее время неплохо раскупаются владения по 3,3-4 млн рублей (полгода назад клиенты, как правило, ограничивались суммой 2-2,5 млн). А вот продажи коттеджей от 10 млн рублей заметно сократились. В этой ценовой категории сделки единичны и приобретают, как ни странно, таунхаусы: эти строения традиционно находятся в комплексах, расположенных в непосредственной близости от города, отдельно стоящие дома здесь сегодня для покупателей неподъемны.
Девелоперы уповают на традиционную весеннюю активизацию клиентов. Пока она выражается в возросшем числе звонков в отделы продаж, а также посещаемости сайтов фирм. Но компании рассчитывают, что внимание горожан со временем превратится в сделки.
По мнению экспертов АН "Бекар", на первичном рынке жилой недвижимости нет предпосылок для изменения предложения. Спрос будет медленно увеличиваться примерно на 10-15% в течение года в основном за счет развития ипотечного кредитования и снижения процентных ставок. Цены на квартиры будут расти в пределах инфляции примерно на 8-10% в год.