Деловая окраина
Бизнес-центры медленно, но верно идут на периферию
Кризис внес существенные коррективы в планы инвесторов по строительству бизнес-центров. Процесс децентрализации офисного рынка и открытие новых деловых кварталов на окраинах Петербурга приостановился. Тем не менее говорить о том, что в ближайшие годы город будет развиваться по какому-то принципиально иному пути, не приходится. Участники рынка говорят, что в течение 3-5 лет деловые зоны появятся и в кварталах которые сейчас активно осваивают жилищные застройщики.
По итогам 2009 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 18 бизнес-центров класса А и В, общей офисной площадью 244,2 тыс. кв. м, не было введено ни одного бизнес-центра класса С. Основной объем введенных бизнес-центров приходится на классы В+ и В (64%). Тенденция к децентрализации офисного рынка, наблюдавшаяся в предкризисные годы, сейчас приостановилась.
На 2009 год объем качественных офисных площадей класса А, В+, В и С составил 1 883 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 13% по сравнению с концом 2008 года.
Большинство бизнес-центров класса С располагаются в Невском (16%), Московском (14%), Адмиралтейском (13%) и Выборгском (11%) районах. За 2009 год не было введено ни одного бизнес-центра класса С. Общий объем бизнес-центров класса С на 2009 год составил около 556,5 тыс. кв. м.
Прослеживается ярко выраженная тенденция увеличения сроков заполняемости новых бизнес-центров. Если раньше на заполнение бизнес-центра класса А (до стопроцентной заполняемости) было достаточно 3-4 мес., то сегодня на данный процесс уходит до 8-12 мес., что связано с нецентральным месторасположением новых бизнес-центров, с увеличением арендопригодной площади. Наибольший спрос приходится на офисы площадью до 100 кв. м (50%).
Малый размер
Участники рынка говорят, что бизнес-центры в районах массовой жилой застройки будут успешными только в случае сравнительно небольшого размера, в пределах 10000 кв. м, и демократичности ценовой политики. "Объекты в спальных районах нельзя позиционировать как объекты класса А с соответствующим уровнем цен, потому что их арендаторами, как правило, являются небольшие компании, деятельность которых исторически связана с этим районом. Принципиальным моментом в решении о переезде в такой бизнес-центр может являться даже близость от места жительства владельца или генерального директора, а также расположение недалеко от склада или производства компании", — рассуждает генеральный директор сети бизнес-центров "Сенатор" Андрей Пушкарский.
Пока же девелоперы констатирует, что зоны деловой активности в Петербурге по-прежнему сосредоточены вблизи исторического центра. "Казалось бы, интересные предложения в новых бизнес-центрах на набережных, в первую очередь, на Выборгской набережной, в период кризиса показали настороженное отношение к себе арендаторов прежде всего в сегменте премиум. Редкие попытки сформировать спрос в бизнес-центрах класса А и В на периферии натолкнулись на стойкое неприятие арендаторов. Востребованы здесь по-прежнему офисы в классе С и Д. С развитием новых кварталов — по мере реализации мегапроектов — до 30-40% жилья будет сосредоточено на новых территориях, что потребует развития социальной инфраструктуры и новых зон деловой активности, однако первые проявления тенденций мы сможем увидеть не ранее чем через 5-7 лет, при условии реализации мегапроектов", — прогнозирует председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
Без транспорта никак
Экономический кризис привел к существенному уменьшению деловой активности в Петербурге и даже в большей степени к сокращению перспектив развития бизнеса в городе. В результате этого вырос уровень вакантных площадей и существенно упали арендные ставки. Поэтому те деловые зоны, которые казались перспективными в середине 2008 года, на текущий момент можно отнести к разряду перспективных лишь в среднесрочной, а то и долгосрочной перспективе.
Поэтому если ранее более важным фактором было развитие деловой активности в городе, то теперь основным фактором может стать недостаток транспортной инфраструктуры. Ведь жители новых развивающихся районов (например, приморской части или Юго-Запад) неминуемо столкнутся и уже столкнулись с перегруженностью магистралей города. С учетом того, что большая часть жителей новых районов будут передвигаться на личном автотранспорте (как по собственному желанию, так и из-за отсутствия общественного транспорта), нагрузка на уличную сеть сильно возрастет. "Как следствие, деловые зоны на окраине города, около КАД получат стимул для развития. Нарисованная картина больше характерна для окраин, в меньшей степени — для промышленного пояса, однако и вынос промышленности за пределы города в последнее время остановился, проекты КОТ на окраинах города развиваются быстрее", — говорит ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, говорит, что появление новых кварталов уже влияет на формирование новых зон деловой активности, и, в первую очередь, на размещение новых производств. Например, осваиваются такие новые промышленные территории, как Шушары, Каменка. "При выборе новых зон для размещения производственных предприятий в той или иной степени необходимо учитывать развитие новых жилых территорий. Потому что развитие должно происходить согласовано, с оптимальной и удобной логистикой рабочей силы. В первую очередь, это необходимо для того, чтобы жителям было удобно добираться до работы и обратно. Но, справедливости ради, следует понимать, что строительство больших жилых проектов на периферии Санкт-Петербурга не всегда будет однозначно притягивать новые промышленные зоны", — считает господин Барков.
При этом он указывает на то, что размещение деловых или офисных зон — это неизбежно гораздо более сложный процесс, и в этом случае далеко не всегда привязки к какой-либо зоне массивной жилой застройки будут являться сколько-нибудь важным фактором. "Исключение могут составить только бизнес-парки. Но с учетом кризиса их время настанет лет через пять, не раньше. Между тем весьма вероятно возникновение деловых зон на юго-западе Петербурга. И все это — только при решении вопросов масштабной общественной транспортной инфраструктуры. На данный момент все офисные проекты на периферии Санкт-Петербурга развиваются с большим трудом", — отмечает господин Барков.
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg, отмечает, что случается так, что деловые зоны возникают даже раньше, чем туда приходит жилье: "Стоит отдельно выделить зону в районе Пулково, где есть успешно реализованные проекты бизнес-центров и качественные строящиеся объекты. Эта зона будет становиться все привлекательнее по мере ввода других объектов, развития социально-досуговой инфраструктуры и, конечно, строительства нового аэропорта. Транспортная доступность улучшится, что повысит спрос на офисы в этом районе".
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, согласна, что с развитием прилегающих к городу территорий и транспортной системы, которая позволит в короткие сроки достигать любой точки города, процесс перераспределения деловых зон будет только нарастать. В основном новые зоны деловой активности будут прилегать к уже существующим или перспективным крупным транспортным узлам, таким как зона влияния аэропорта Пулково или территории вокруг периферийных станций метрополитена, а также развиваться в новых престижных районах, например, в Приморском.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга, Colliers International Санкт-Петербург", имеет отличное от коллег мнение относительно развития офисного потенциала Петербурга: "Деловые зоны развиваются по своему отдельному сценарию, своим законам, я бы не стала связывать их с появлением новых жилых кварталов. Например, если дальше город будет развиваться на восток, то не думаю, что это сразу потянет за собой развитие офисной недвижимости, которая традиционно тяготеет либо к центру, либо к крупным транспортным узлам (как например, зона Пулково).
Не склонен увязывать планы жилищных строителей с офисным рынком и первый заместитель генерального директора компании "Эдванс" Владимир Альев. Он считает, что в новых жилых массивах коммерческая недвижимость будет все равно больше ориентирована на потребителя — офисы там могут занимать отделения банков, страховых компаний и т.п. "Для решения проблем трудоустройства гораздо более важным было бы — и эта задача городских властей — решить вопрос с логистикой. Большие потоки граждан, перемещающихся в другие районы на работу, могут создавать новые пробки на дорогах и сложную ситуацию с муниципальным транспортом. Именно в этом направлении сейчас следует сосредоточить усилия — решать транспортную составляющую для нововозводимых жилых массивов", — считает господин Альев.
В 2010 году прогнозируется ввод порядка 177 тыс. кв. м офисных площадей класса А, В+ и В. Развитие рынка бизнес-центров в период экономического кризиса может привести к снижению качества объектов, часть девелоперов начнут осваивать сегмент бизнес-центров класса С. В 2010 году возможно снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на уровне 5-10 процентов.