Кочующий гипермаркет
Торговые центры присматриваются к окраинам
Активное освоение застройщиками новых территорий Петербурга и появление там большого объема новых жилых массивов заставляет и операторов торговой недвижимости идти вслед за людскими потоками. В будущем город может ожидать серьезная миграция торговых центров.
По словам генерального директора сети бизнес-центров "Сенатор" Андрея Пушкарского, после массовой жилой застройки какого-либо района в течение одного-двух лет там появляется достаточное количество торговой недвижимости, в первую очередь автосалонов и ТРК.
Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков отмечает, что представление о формировании новых зон появилось в начале 2000-х годов. "Новые кварталы строятся в первую очередь под жилье. Не может постоянно быть зоной деловой и торговой активности центр города. Развитие города обречено на формирование новых зон. Они будут востребованы в первую очередь с точки зрения торговой и развлекательной функции. Развлекательные зоны меньше всего пострадали в кризис. Активно открываются новые кинотеатры, спортивные центры. Возникновение новых кварталов качественного жилья в центре города приведет к развитию социальной инфраструктуры", — уверен господин Лучков.
С этой точкой зрения солидарен председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Более того, он уверен, что со временем торговые центры из традиционных мест могут исчезнуть: "Ранее сформировавшиеся торговые и развлекательные зоны по мере развития города окажутся зажатыми массивами новой жилой застройки, что заставит по мере удорожания земельных участков перемещать крупные ТРК в новые районы, сужая объем предложения в районах "старой" периферии. Активная фаза строительства в настоящее время переживает стагнацию, в связи как с кризисными явлениями, так и с переоценкой покупательской способности населения и возросшей конкуренцией".
Участники рынка полагают, что все, что происходило до сих пор на рынке торговой недвижимости, не может служить прямым аналогом будущих событий. Бурное развитие современных форматов торговли в 2005-2008 годах объясняется прежде всего тем, что потребитель оказался уже готов к появлению таких форматов. При этом северные районы как чуть более обеспеченные оказались более привлекательными для девелоперов.
Ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев говорит, что сейчас город вступает в стадию, когда первичное насыщение рынка уже произошло. По средним показателям количества торговых помещений на душу населения Петербург впереди всей России. Однако данное распределение достаточно неравномерно. И в дальнейшем качественные торговые центры будут открываться в тех районах, где еще есть ниши. Именно к таким районам относятся новые кварталы. "То есть если ранее современный формат торговли заполняли уже существующие подрынки (например, Веселый поселок или район Комендантского аэродрома), то теперь они пойдут в направлении тех районов, которые сейчас строятся. В качестве примера можно привести опять же Юго-Запад и район "Балтийской жемчужины". Сейчас там практически нет современных ТРК, кроме расположенных на проспекте Маршала Жукова. Совершенно очевидно, что массовая застройка привет к возникновению современных торгово-развлекательных комплексов ближе к Финскому заливу. Однако это произойдет через 3-5 лет после ввода в эксплуатацию жилья. До этого момента у ТРК просто не хватит населения в первичной торговой зоне для нормального функционирования. Так, недавно на градсовете обсуждался проект ТРК в составе микрорайона "Балтийская жемчужина", который подготовила SRV Group", — говорит господин Фадеев. Таким образом, резюмирует он, крупноформатная торговля появится через 3-5 лет после окончания строительства первых очередей проектов КОТ. Естественно, стрит-ритейл появится раньше.
Соблюсти пропорцию
Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, в отличие от коллег полагает, что некоторые операторы могут и заранее "столбить" места и начинать строительство уже одновременно с возведением жилья. "К примеру, в проектах СПЧ (район Лахтинского разлива) в настоящий момент идет огромное жилищное строительство, и одновременно с ним уже возникают проекты торговли, коммерческой недвижимости и торгово-развлекательного комплекса. Хотя всего лишь пять лет назад эта территория была совершенно неосвоенная", — указывает господин Барков.
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, не сомневается, что все крупные заявленные проекты, несомненно, будут обладать достаточно развитой торговой составляющей. Помимо размещения на территории новых районов, перспективным видится размещение ТК и ТРК в транспортных узлах, которые будут формироваться с развитием города.
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg, отмечает, что должна соблюдаться необходимая пропорция жилой и коммерческой функций, тогда выигрывают все — и девелоперы жилья, и девелоперы коммерческих объектов, и непосредственно резиденты.
Впрочем, соблюдать пропорцию бывает непросто. Девелоперы говорят, что коттеджи нельзя сравнить с высотной плотной городской застройкой, обеспечивающей постоянный поток покупателей со стабильным платежеспособным спросом, который не зависит от сезонности. Пока уровень развития коттеджной застройки в пригородах Петербурга не достиг того уровня, когда могут выходить сетевые операторы и появляться качественные торговые форматы. Кроме "Новой Ижоры" в Петербурге столь массовой застройки малоэтажным жильем не ведется, а значит, многие коттеджные поселки в пригородах могут дожидаться прихода торговых операторов еще несколько лет.
Ритейлерские сети в пригородах не развиваются и вряд ли будут развиваться по двум причинам: первое — ограниченный спрос, второе — мало встроек. Те люди, что живут в коттеджных поселках, закупаются в городских гипермаркетах ("Метро", "О'Кей" и т. п.). Этим сетям не надо идти к покупателю, они прекрасно понимают, что к ним и так приедут. В пригородах востребованы лишь такие сети, как "Пятерочка", "Дикси", но для их дальнейшего развития ограничен спрос и недостаточно встроенных помещений. Кроме того, сетевые торговые операторы, как правило, имеют жесткие требования к техническим характеристикам помещений, и предложения в большинстве поселков часто не удовлетворяют этим требованиям.
Как говорят представители торговых сетей, еще одним тормозящим фактором для развития сетей гипермаркетов в новых районах является недостаточное количество привлекательных, удачно расположенных, хорошо подготовленных, с точки зрения инженерии и землеустроительных аспектов, участков. Это, в сочетании с их достаточно высокой ценой в условиях дорогих заемных средств, привлекаемых в инвестиционных целях, а также с высоким уровнем конкуренции в самом городе, становится неинтересным для строительства собственных магазинов. Не наблюдается избытка предложений также и по аренде таких площадей в торговых моллах, строительство которых девелоперы также приостановили или не начали ввиду кризиса.