Торговые центры замерли в ожидании

В I квартале 2010 года не было открыто ни одного нового торгового центра. Участники рынка говорят, что сейчас на рынке аренды наступило затишье. Ставки не падают, но и не растут. Однако активность ритейлеров постепенно увеличивается.

Ставки аренды в успешных ТРК на небольшие помещения (до 200 кв. м) могут составлять $60-100 за кв. м/мес., в зависимости от местоположения помещения в комплексе. Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", говорит, что за последние полгода можно отметить несколько тенденций: остановилась ротация арендаторов в ТРК, возросла активность ритейлеров — в 2010 году у многих возобновились планы по развитию своих сетей.

Собственники сегодня готовы к конструктивному диалогу с арендаторами, в частности — с известными брендами, которые могут повлиять на привлекательность комплекса в глазах посетителей. Разумный компромисс может выражаться не только в предоставляемом дисконте, но и в распространении модели начисления арендных ставок, рассчитываемых как процент от оборота (есть примеры даже в сегменте street-retail), что является более привлекательным для арендаторов.

Также появилась тенденция номинирования ставок аренды на торговые помещения в российских рублях. Многие собственники торговых центров стараются привлечь покупателей, в том числе за счет нестандартной развлекательной и досуговой составляющей. Так, в ТК "Континент" на Байконурской улице открылись ледовый каток и горнолыжный симулятор Gornostay, в ТК "Варшавский Экспресс" — поле для игры в керлинг.

Участники рынка отмечают, что за последний год очень четко обозначилась граница между успешными ТРК и ТРК, требующими серьезных изменений для того, чтобы восстановить свою привлекательность для посетителей. Арендаторам сейчас достаточно легко выбирать и понять, где стоит открывать новые магазины.

"Наметилась и еще одна положительная тенденция: увеличился поток посещаемости в ТРК. Потребители, постепенно отойдя от последствий кризисных явлений, стали больше посещать ТРК, как в целях покупки одежды и товаров повседневного спроса, так и в целях развлечения (фудкорты, кинотеатры)", — говорит господин Евстратов.

Вакантными остаются в основном неликвидные помещения в ТРК с неуспешной концепцией — в некоторых проектах уровень вакантных помещений может достигать 50%.

На начало 2010 года в Санкт-Петербурге функционировали 148 торговых объектов, совокупная площадь которых составила 3,8 млн кв. м (арендопригодная площадь — 2,5 млн кв. м). При этом за 2009 год были открыты всего два торговых объекта — вторая очередь мебельного центра "Мебель Холл" арендуемой площадью 16 тыс. кв. м и гипермаркет "Ашан" на Боровой улице, что является самым низким показателем по годовому приросту за последние 10 лет развития торгового рынка Санкт-Петербурга.

В среднем по Санкт-Петербургу обеспеченность торговыми площадями в торговых объектах по районам города составляет 537 кв. м на 1 000 человек. Наиболее обеспеченными являются Московский и Приморский районы, в которых на 1 000 человек приходится более 1 200 кв. м, а также Выборгский (более 1 000 кв. м) и Невский районы (около 750 кв. м).

"Согласно нашим оценкам, прирост торговых площадей в 2010 году составит около 500 тыс. кв. м (общая площадь), таким образом, совокупное предложение превысит 4 млн кв. м. Однако роста уровня вакантных площадей не ожидается, так как новые торговые площади представляют собой современное и качественное предложение, где уже сегодня наблюдается активный спрос со стороны арендаторов, и подписываются предварительные договоры аренды", — говорит господин Евстратов.

Директор по маркетингу и брокериджу NAI Becar Наталия Черейская сомневается, что все заявленные на этот год открытия состоятся. "Реальный объем ввода может составить 218 000 кв. м (53 процента от заявленного объема)", — предполагает она.

Наиболее активно развивается Центральный район, где реализуются крупные торговые проекты (МФК "Стокманн Невский Центр" и ТРК Galeria). С появлением этих проектов Центральный район войдет в число лидеров как по количеству предложения в торговых центрах, так и по обеспеченности населения торговыми площадями (показатель приблизится к среднегородскому уровню).

"Торговые объекты прошли серьезную проверку кризисом, и по прошествии года мы склонны выделить три группы торговых центов. Первая группа — наиболее успешные ТРК, к которым относятся "Гранд Каньон", "Французский бульвар", ТК "Сенная", "Мега Дыбенко", "Мега Парнас", "Радуга". Для этих комплексов характерно то, что в период кризиса в них в меньшей степени было заметно снижение покупательских потоков, сохранились "листы ожидания", а ротация была связана в основном только с уходом с рынка торговых сетей (например, "Санта-Хаус", "Банана-Мама"),  а не с закрытием отдельных убыточных магазинов. Освобождающиеся площади практически сразу заполнялись арендаторами из "листов ожидания". Нельзя сказать, что снижение ставок не коснулось этой группы. Дисконт предоставлялся, так как существенно снизились покупательская активность и, соответственно, обороты ритейлеров", — говорит господин Евстратов.

Ко второй группе он относит те комплексы, в которых не произошло катастрофического оттока арендаторов, но некоторые арендаторы уходили в связи с тем, что потеряли свою аудиторию именно в этом комплексе и их формат оказался неуспешен именно в конкретном ТРК. Листов ожидания в этих комплексах, как правило, не было, но замену большинству арендаторов удавалось найти достаточно быстро, в течение 2-4 месяцев. Падение покупательских потоков произошло не более чем на 30%. Эти комплексы вынуждены были снизить ставки, но не только для того, чтобы компенсировать потери арендаторов от снижения покупательской способности, но и для того, чтобы удержать существующих арендаторов.

"Третья группа — комплексы, которые и до кризиса испытывали проблемы с заполняемостью. Кризис только отчетливее высветил эти проблемы, ускорил отток покупателей и арендаторов и показал необходимость принятия мер для повышения эффективности. В таких комплексах отток арендаторов достиг 40-50 процентов", — говорит Роман Евстратов.

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группа компаний "Аверс", говорит, что в первом квартале 2010 года в город пришли новые игроки (например, "Мой Дом DIY", 2 тыс.кв. м — на ул. Типанова в КЦ "Питер", "Нахаленок" — детские товары в "Варшавском экспрессе", 110 кв. м). "Ле'Мурр" открыл pet superstore площадью 1 100 кв. м в "Гарден Сити". "Спортмастер" арендовал 4 100 кв. м в "Гранд Каньоне" (точнее рядом — в бывшем помещении "Санта Хауса"). Ушла сеть "МИР" (бытовая техника), "Телемакс" закрыл 3 магазина из 14, Bosco Sport уехал с Невского проспекта.

Олег Привалов