Держать смету в узде
Владельцы бизнес-центров ищут способы снижения стоимости строительства
С началом кризиса многие проекты по строительству бизнес-центров оказались в замороженном состоянии. Те же девелоперы, которые продолжают вести строительство вынуждены биться за каждую копейку. На этом фоне вопрос снижения стоимости строительно-монтажных работ выходит на первый план. Участники рынка обращают внимание, что нередко подрядчики завышают смету. Однако бороться с этим можно. Тем более, что за 2009 год стоимость строительных материалов снизилась.
Генеральный директор "БТК девелопмент" Дмитрий Абрамов говорит, что при строительстве коммерческих объектов компания "БТК девелопмент" выступает как заказчик и генподрядчик, что повышает подконтрольность подрядных организаций и снижает затраты. "Мы осуществляем контроль над подрядчиками на основе максимально подробно составленных сметных расчетов при заключении договора. В сметных расчетах прописывается четкое разделение стоимости строительных материалов и работ, что позволяет нам максимально контролировать закупку материалов и осуществлять грамотный технический надзор за объемом выполненных работ", — говорит он. В практике "БТК девелопмент" встречалось как незначительное увеличение, так и уменьшение стоимости строительства на основе необходимости изменения объема строительных работ в процессе. Так, в период спада на строительном рынке в 2009 году стоимость строительных материалов снизилась, поэтому был произведен перерасчет сметы в сторону уменьшения.
Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний "Аверс", соглашается с тем, что опытный подрядчик действительно имеет возможность манипулировать сметой, выход за ее предел — одно из следствий, часто ведущих к конфликту и тяжелым последствиям для проекта. "Меры борьбы с этим очевидные: опытный и порядочный специалист (команда), руководящий проектом. Отсутствие спешки на этапе проектирования — все можно спокойно проконтролировать и проверить, привлекая сторонних экспертов, где необходимо. Крупные компании часто строят с помощью дочерних — так дешевле. Но иногда не выйти за смету нельзя — скачок цен на олигополизированном рынке стройматериалов, например, вероятен", — отмечает госпожа Шалаева.
Анатолий Еркулов, генеральный директор ЗАО "ЭкспоФорум", рекомендует: "Чтобы обеспечить контроль качества строительных работ, технический надзор на объекте должен осуществлять заказчик собственными силами или привлекая компетентную компанию. Что касается ценообразования, то обычно в любой смете закладывается 10-15 процентов на непредвиденные работы и расходы. И если подрядчик укладывается в эти цифры, то это устраивает обе стороны. Случаи и границы выхода из сметы должны быть четко прописаны в договоре, так же, как и жесткие штрафные санкции за несоблюдение установленных норм. Соответствие смете во многом зависит от качества проектно-сметной документации, а также от количества и сроков изменений, вносимых заказчиком. Мотивировать подрядчика к качественной работе и соблюдению сметы можно только эффективным сочетанием штрафов и долговременных партнерских отношений".
Первый заместитель генерального директора компании "Эдванс" Владимир Альев указывает на то, что для повышения сметы могут быть и объективные причины. Например, на смету может повлиять качество и проработанность проектной документации. Естественное желание заказчика получить готовый объект как можно быстрее приводит к тому, что он пытается любыми способами ускорить начало строительства, начиная искать подрядчиков, не отработав до конца проектные решения. В таком случае в контракт могут не попасть достаточно приличные объемы, которые "выскакивают" позже в дополнительные соглашения.
"Полнота смет на строительство также влияет на конечную стоимость строительства. Чем более подробно специфицированы работы, оборудование и применяемые материалы, тем меньше возможностей у подрядчика манипулировать ценой", — говорит господин Альев.
Может повлиять на смету и изменение объемов и качества материалов по требованию заказчика. Достаточно часто в процессе строительства бывает перепрофилирование объекта и изменение требований к помещениям и их оснащению. Безусловно, это наиболее частая причина увеличения стоимости строительства.
"Из необъективных причин наиболее часто встречается удорожание при выборе подрядчика по единственному критерию — цена. Наиболее характерный в России исторический прецедент по этой теме описан в сказке про мужика и шапочника, когда мужик договаривается сделать 10 шапок из шкуры, но они, оказывается, налезают только на яблоко. В данном варианте все же надо не забывать оценивать и квалификацию претендентов, не лениться и проверять отзывы. Скупой платит дважды", — отмечает господин Альев.
Подрядчики говорят: основной способ остаться в рамках первоначального бюджета — это качественно сделать проект и продумать все нюансы именно на этой стадии. После этого, останется лишь четко контролировать соответствие строящегося объекта и проекта, срок строительства при этом минимальный из возможных.