Прибрежная арифметика

Кто не мечтает о собственном доме на берегу моря где-нибудь во Франции? Тем более если отдых в нем можно совместить с выгодной инвестицией. Главное при покупке недвижимости на курорте — правильно выбрать страну и метод инвестирования.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Курортная недвижимость

Собственная дача у моря — мечта многих россиян — в кризис стала намного доступнее. "Не секрет, что именно курортная недвижимость сильнее всего подвержена влиянию финансовых катаклизмов, однако с началом роста экономики она по темпам восстановления зачастую обгоняет мировые столицы",— говорит директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.

Действительно, восстановление на рынке уже началось. По оценке его участников, большинство стран уже преодолели падение цен и взяли курс на стабилизацию. Сейчас эксперты советуют подбирать себе зарубежную резиденцию на стабильных рынках, к которым они относят Францию, Кипр, Турцию. "Рынок курортной недвижимости Лазурного берега Франции практически не пострадал во время кризиса. Те собственники, которым срочно нужны были деньги, продавали объекты со скидками, но это было не массовое явление, а личные обстоятельства. До кризиса на один хороший объект было несколько покупателей, иногда цена даже повышалась; во время кризиса можно было торговаться, даже если заявленная цена осталась прежней, и получить от 10 до 30% скидки в зависимости от личных обстоятельств владельца. Сейчас время скидок ушло в прошлое, срочных продаж практически нет. Поэтому можно сказать, что в среднем цены на недвижимость на юге Франции остались на прежнем уровне",— считает директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. Например, двухкомнатная квартира (50 кв. м) в Ницце, на набережной Променад дез Англе, с угловым видом на море будет стоить чуть более €200 тыс. А аналогичная квартира с панорамным видом на море обойдется покупателю на €100 тыс. дороже.

На юге Франции наиболее престижные курорты — Кап Ферра, Кап д`Антиб и Кап д`Ай. Стоимость виллы на первой линии моря начинается от €20 млн. Если же покупатель не гонится за относительной близостью к воде, а довольствуется красивым видом на море, цена объекта сократится до €5-6 млн. В апартаментах цена квадратного метра составляет в среднем €10 тыс. Самое дорогое место во Франции — это Кап Ферра. Здесь стоимость недвижимости может превышать и €100 млн. "Свободных участков в этом регионе нет давно, поэтому единственная возможность — это приобрести существующую виллу. Дома на первой линии Кап Ферра всем известны, их можно пересчитать по пальцам, а количество желающих приобрести эти виллы в разы превышает количество самих вилл",— рассказывает Елена Юргенева.

В Турции эксперты советуют ориентироваться прежде всего на недвижимость Бодрума, где стоимость апартаментов с полной отделкой и мебелью начинается от €100 тыс. Инфраструктура жилых комплексов включает гольф-поля, теннисные корты, детские площадки, открытые и закрытые бассейны, спа-центры и т. д. Такие популярные среди россиян курорты, как, например, Анталья, несмотря на более низкий ценовой порог (от €50 тыс.), в плане покупки недвижимости спросом не пользуются.

На Кипре цена недвижимости начинается в большинстве случаев от €150 тыс. Более того, в ближайшее время участники рынка ожидают событий, которые благотворно отразятся на рынке недвижимости Кипра. Первое — строительство марины в Коралл Бей, что будет способствовать развитию яхтинга. Второе — грядущие изменения в кипрском законодательстве, благодаря которым застройщик сможет выдавать титульное свидетельство до окончания строительства всех домовладений.

Наиболее лакомые предложения — на первой линии моря. Но, как утверждают эксперты, в большинстве стран она уже застроена и найти площадку для строительства весьма сложно. Поэтому покупателю придется выбирать среди уже существующих предложений. "Дело в том, что береговая линия не становится длиннее, кроме того, во многих странах Европы запрещено строительство жилья в пределах 3 км от моря. Именно поэтому такие объекты всегда в цене и спрос на них не уменьшается",— объясняет Елена Юргенева.

Основные требования к дому на море — расположение объекта, транспортная доступность, инфраструктура места и проекта, климат, стоимость содержания дома, стоимость жизни. "Предпочтения россиян мало отличаются от других, пожалуй, большее тяготение к комфорту, важность фактора престижа при покупке недвижимости, пешая доступность от моря",— считает директор департамента зарубежной недвижимости компании "Бест-недвижимость" Юлия Титова.

Свергнутые лидеры

До кризиса у россиян большим спросом пользовалась недвижимость в Болгарии, Черногории и Испании. Как правило, покупка жилья в таких странах осуществлялась для себя, но все же приносила прибыль за счет роста цен. Сейчас недвижимость на этих рынках эксперты все чаще именуют неликвидом. Не спасает даже дешевизна объектов. Например, в Болгарии на первой линии моря цены на студии, которые могут обеспечить сохранность средств, начинаются от €35 тыс., апартаменты с одной спальней — от €55-60 тыс. Можно найти предложения и того дешевле. "Если посмотреть объявления, то можно увидеть смешные и неправдоподобные цены, например в Болгарии от €20 тыс., однако то качество, которое предлагается за эти деньги, и ликвидность объектов в дальнейшем, пожалуй, не стоит даже обсуждать",— уверена Юлия Титова.

В Испании апартаменты с одной-двумя спальнями можно приобрести за €180 тыс. При этом в некоторых случаях продавцы до сих пор готовы идти на скидки, правда, такие ситуации уже единичны. "В Испании, где кризис продолжается уже порядка четырех лет, цены на объекты на первой линии очень снизились, а объем предложения достаточно велик — можно найти объект с уникальными характеристиками по сравнительно невысокой цене",— считает Екатерина Тейн.

Основная проблема на рынках Болгарии и Испании — переизбыток предложений, что мешает потенциалу роста цен в ближайшей перспективе. "В Испании объектов настолько много, что их можно продавать в течение трех лет, не начиная нового строительства. Однако эти объекты не будут пользоваться спросом, пока на рынок не вернутся зарубежные инвесторы",— рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. В Болгарии ввиду отсутствия ограничения на строительство плотная застройка наблюдается на Солнечном берегу и соседнем Святом Власе; в более отдаленных регионах, например в районе городов Лозенец, Царево, такой плотной застройки нет.

Исключение в этом списке предпочитаемых россиянами стран составляет Черногория — здесь эксперты прогнозируют плавное увеличение роста цен. "В Черногории есть потенциал роста цен. В кризис цены упали в среднем на 20%, в перспективе ожидается рост до 10%. Однако Черногория пошла не по тому пути — страна дешевая, но весь сервис и услуги дороже, чем в Европе. Поэтому значительную часть туристического потока перетягивает на себя Хорватия, где все значительно доступнее",— отмечает руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

В Черногории больше всего участков под строительство, но строить некому — местные строители не берутся за такой объем работ, а планы международных девелоперов сильно скорректировал кризис. "В Черногории пока большинство интересных проектов находится на начальной стадии строительства. Со временем первичный рынок страны будет очень востребован, особенно если появятся проекты под управлением 5-звездных операторов. К сожалению, в настоящий момент в Черногории не реализован ни один из подобных заявленных проектов. Но это вопрос времени, к тому же правительство Черногории принимает централизованные меры по превращению Черногорского побережья в элитный европейский курорт",— рассказывает Екатерина Тейн.

Сейчас эксперты советуют подбирать себе зарубежную резиденцию на стабильных рынках, к которым они относят Францию, Кипр, Турцию

Новички

Среди новых направлений эксперты советуют присмотреться к островной недвижимости. Как правило, ранее на островах были только гостиничные комплексы, сейчас появилась и продажа жилья. Спросом пользуются острова с наиболее развитой инфраструктурой и прямыми авиарейсами, связывающими их с другими регионами мира. "Мы рекомендуем своим клиентам обратить внимание на карибское направление. Цены на недвижимость в среднем в регионе снизились на 13,3% в 2009 году (падение составило от 10% на Каймановых островах до 20% на Барбадосе). Однако уже в четвертом квартале 2009 года наметилась тенденция к оживлению спроса со стороны потенциальных покупателей и росту цен",— рассказывает Елена Юргенева. Помимо этого правительство предоставляет иностранным инвесторам привилегии, например низкие налоги на Барбадосе, где зарегистрированы 3800 международных компаний.

Менее затратный вариант дачи можно присмотреть на юге Италии, в регионе Калабрия, который расположен в самой южной части Апеннинского полуострова, "в носке итальянского сапога". "Определенную популярность Южной Италии можно объяснить соотношением цены и качества. Ведь недвижимость покупается в стране с многовековой историей, с традициями, на пересечении сразу двух морей с разными береговыми линиями — Тирренского и Ионического, в шенгенской зоне, в ЕС, и все это по относительно невысокой стоимости",— рассказывает гендиректор компании "Миэль Distant Property Management" Наталья Завалишина.

Стоимость апартаментов в Италии с одной спальней начинается от €70 тыс. "В Италии принципы застройки несколько другие: объекты, расположенные близко к морю, редко имеют вид на море, а вот объекты, находящиеся на некотором удалении от моря, до 2-5 км, и расположенные на возвышенности, обычно с хорошим панорамным видом. Стоимость примерно одинаковая: близость к морю — это один фактор, влияющий на стоимость, вид на море — второй",— поясняет Наталья Завалишина.

Однако потенциал роста цен в этом регионе эксперты ставят под сомнение. "Цены на недвижимость в Калабрии растут только на бумаге, а не в действительности. Основная причина — отсутствие вторичного рынка, туристический поток в этот регион не сформирован",— предупреждает Игорь Индриксонс.

Правило инвестора

Чтобы купленная недвижимость приносила не только радость от хорошего отдыха, но и доход, нужно определиться со стратегией инвестирования. По оценке компании Gordon Rock, сейчас 60% инвестиционных покупок рассчитано на последующую сдачу дома в аренду и только 40% — на продажу дома после роста его стоимости (два-три года назад сделок, рассчитанных на получение прибыли от роста стоимости, было в два раза больше). "Сейчас большим спросом пользуется покупка апартаментов с гарантированной доходностью. Поэтому инвестиционно привлекательными являются те страны, в которых есть возможность переориентироваться на такую схему. Здесь важна и маркетинговая составляющая: если раньше продавали квадратные метры, то сейчас продают бизнес-план. Клиент хочет получить подробный отчет о том, какую доходность он получит, сможет ли он отбить затраты на содержание недвижимости, возможно ли финансирование с помощью ипотечного кредита",— объясняет Станислав Зингель.

Сейчас такие схемы очень активно реализуют Турция и Кипр. В первом случае максимальная гарантированная доходность будет 6,5%, во втором — 5%. Стоит обращать внимание и на возможность привлечения банковского ипотечного кредита на покупку недвижимости. "Например, определенные проекты на Кипре, где возможно использование личных средств в размере 20% стоимости недвижимости (80% берется в кредит). При сдаче этого объекта в аренду гасятся расходы по кредиту. В течение пяти лет недвижимость сдается и не просит дополнительных вложений. По истечении этого срока, по скромным расчетам, предположим, удорожание объекта шло на 5% в год, таким образом, через пять лет удорожание на 25% на вложенные 20%, то есть суммарная прибыль выше 100%",— подсчитывает Юлия Титова.

Чтобы недвижимость на курорте приносила доход, нужно внимательно изучить два фактора. Во-первых, стоит оценить, кому вы сможете сдать свой дом, когда сами не будете в нем проживать. "При выборе курортной недвижимости в первую очередь нужно проверять рынок аренды в этой стране. Как правило, в каждой стране это несколько точек, и не всегда они совпадают с популярными туристическими курортами. Например, в Турции в плане аренды выгодны Бодрум и Стамбул, абсолютно бесперспективна Анталья. На Кипре это Пафос, а не Лимассол и Ларнака. Покупать нужно вокруг мест, куда летают авиакомпании-дискаунтеры из Европы. Объясняется это тем, что в 85% случаев решение о покупке принимается исходя из того, можно ли быстро и дешево долететь до курорта",— считает Игорь Индриксонс. Например, на юге Франции постоянно проходят различные фестивали, что может обеспечить круглогодичную аренду.

Во-вторых, нужно внимательно изучить перспективу вторичного рынка, сможете ли вы легко перепродать недвижимость. "Первое правило инвестора — делать прибыль в момент покупки. Покупая недвижимость, нужно внимательно изучить регион, кому потом ее можно будет продать, будет ли она пользоваться спросом у местных",— говорит Станислав Зингель.