В Москве реанимируется рынок апартаментов. В мае продажу недвижимости этого формата планируется возобновить в башне "Федерация", а вслед за ней и в "Меркурий-Сити". В это же время должен быть реанимирован еще один емкий на апартаменты проект "Москвы-Сити" — Eurasia Tower. И, наконец, в конце апреля под именем Radisson Royal Hotel начала принимать гостей обновленная гостиница "Украина", где теперь тоже есть апартаменты. Что дальше?
Права у дома
Апартаменты — это некое промежуточное звено между гостиницей и жилым домом. На их собственников не распространяются некоторые права владельцев жилья. В частности, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, а их собственники не могут создавать ТСЖ. В юридическом смысле апартаменты в России относятся к нежилым помещениям, что и делает их очень привлекательными для застройщиков.
"На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой, действующие в жилых домах,— поясняет руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрий Халин.— При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем юридически полноценных квартир". Однако на практике такие фривольности мало кто из застройщиков может себе позволить: слишком уж специфичен спрос на апартаменты.
"Наши клиенты очень редко интересуются подобными объектами,— говорит руководитель департамента городской недвижимости компании HomeHunter Татьяна Вакуленко.— В первую очередь покупателей подобной недвижимости привлекает обширный спектр предоставляемых услуг, чтобы все было рядом, поэтому выбирают апартаменты в основном молодые люди или холостяки (реже семейные), как правило, имеющие основное жилье, но желающие меньше времени тратить на домашние хлопоты". Иными словами, потенциальных покупателей апартаментов заметно меньше, чем желающих приобрести обычные квартиры. Поэтому, чтобы стимулировать покупку, по своим потребительским характеристикам апартаменты должны не уступать жилью. А то и обгонять его.
Жилье на завтра
В элитных жилых комплексах «Времена года» в Старомонетном переулке и «Парк Хаус» в Капрановом (на фото) владельцев апартаментов обслуживают по гостиничному стандарту
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Главной площадкой для "обгона" пока остается "Москва-Сити". По сведениям компании Intermark Savills, из находящихся в столице России на настоящий момент в продаже 680 апартаментов, 350 приходятся на Деловой центр. И это притом, что продажи в последнее время велись только в двух башнях: "Городе столиц" и "Империя Тауэр". Впрочем, обещают, что скоро возобновятся продажи в башне "Федерация" (реализация апартаментов была приостановлена в конце прошлого года) и "Меркурий-Сити", а также продолжатся работы в Eurasia Tower.
"В настоящий момент цены реализации апартаментов в "Москве-Сити" варьируются от $7 тыс. до $20 тыс. за кв. м",— говорит Дмитрий Халин. При этом ничто не мешает прикинуть цены и в тех проектах, где продажи пока не ведутся. "Так, стоимость апартаментов в башне "Федерация" на данный момент составляет $9-10 тыс. за кв. м площади без отделки, а, например, апартаменты с отделкой площадью 330 кв. м можно подыскать за $4 млн,— рассказывает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова.— Апартаменты отельного типа (в западной башне "Федерация") обслуживает оператор Hyatt International, что дает высочайшее качество обслуживания и высочайшие же коммунальные платежи — $10 за кв. м в месяц".
Кроме Делового центра отыскать выставленные на продажу апартаменты можно и в других частях города. В качестве примеров можно привести: офисный центр с апартаментами на Николоямской, а также МФК "Негоциант" на Большой Якиманке. На самом деле их могло быть намного больше. "В последние несколько лет был заявлен целый ряд проектов с апартаментами в центре Москвы,— говорит генеральный директор компании "Калинка-Риэлти" Екатерина Румянцева.— В частности, в районе Варварки, Пушкинской площади, Сретенки и т. д. К сожалению, вследствие кризиса, большинство этих проектов пока не вступили в активную фазу реализации".
Из тех проектов, в которых, несмотря на кризис, работы продолжаются очень активно, явно выделяется МФК "Легенда Цветного". "Цены в нем трудно назвать инвестиционно-привлекательными — они весьма высоки и вряд ли сильно вырастут со временем,— полагает Ирина Могилатова.— Застройщик диверсифицировал объемы строящегося бизнес-центра и расширил выбор продукта для потребителя площадей в центре столицы, тем самым уменьшив срок реализации площадей за счет расширения ассортимента".
Отельный сервис
Цена апартаментов в «Городе столиц» — от 240 тыс. руб./кв.м.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Объявления о сдаче апартаментов в аренду встречаются довольно часто. Возникает вопрос: откуда они взялись, если в массовом количестве проекты еще продолжают реализовываться? Дело в том, что апартаментами у нас традиционно называют не только резиденции в нежилых домах, но и обычные квартиры в жилых комплексах, в которых есть гостиничный сервис.
Одни из самых популярных квартир-апартаментов находятся в комплексе "Времена года" в Старомонетном переулке. "Уникальность его в том, что это один из первых домов, где была предусмотрена развитая структура обслуживания дома,— рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "Апрель" Александр Илюхин.— Бассейн, ресторан и прочие гостиничные атрибуты предполагали дать собственнику квартиры в доме хороший уровень проживания. И, несмотря на то что в статус дома был жилой, застройщиком изначально закладывался объем квартир сформированный под гостиничный бизнес". Идея сработала — желающих жить во "Временах года" не убавляется. На данный момент стоимость аренды в нем находится на уровне $5-6 тыс. в месяц (за квартиру в 90-100 кв. м).
Раз речь зашла о гостиничном секторе, не мешает напомнить, что апартаменты имеются и при крупных отелях. Так, в "Балчуг Кемпински" более тридцати апартаментов. В отличие от обычных номеров, цены на них жестко не фиксированы и зависят прежде всего от срока аренды. А самое свежее поступление на рынок отельных апартаментов произошло незадолго до майских праздников — состоялось открытие прошедшей глобальную реконструкцию гостиницы "Украина", которая теперь называется Radisson Royal Hotel. Теперь в ней есть 38 апартаментов (площадью от 70 до 150 кв. м), оборудованных кухнями и предназначенных для длительного проживания. Цены в прайс-листе отсутствуют, но очевидно, что они должны быть ниже, чем стоимость гостиничных номеров соответствующей площади. А что впереди? Впереди "Москва".
Цена против расстояния
рейтинг
Все чаще москвичи рассматривают подмосковное жилье в качестве альтернативы столичным квадратным метрам. Чтобы помочь потенциальным покупателям разобраться в предложении Московской области, "Дом" составил рейтинг подмосковных городов с точки зрения их транспортной доступности и привлекательности первичного рынка недвижимости.
Время или деньги
Приобретая квартиру в ближнем Подмосковье, а не в спальном районе Москвы, мы экономим определенную сумму, зато оказываемся перед необходимостью ежедневно тратить больше времени на поездку до места работы в столице. Разумеется, эта дилемма не касается тех, кто работает в подмосковном городе или вообще не ездит на работу. Мы составили рейтинг соотношения транспортной доступности и цены подмосковных городов как раз для тех, кто, будучи кровно связан с Москвой, покупает жилье за МКАД из-за его более привлекательной цены.
При составлении рейтинга мы учитывали только города, которые расположены не далее чем в 50 км от МКАД, то есть, живя в них, абсолютно реально ежедневно ездить на работу в столицу и обратно. Если город расположен дальше, то сделать это уже затруднительно. Кроме того, мы ограничились только относительно крупными городами — с населением более 50 тыс. человек. В числе участников рейтинга — Зеленоград, который, хотя и является административной единицей Москвы, но фактически ничем не отличается от других подмосковных городов.
Как мы считали
Исходными данными для составления рейтинга стал расчет времени в пути от центра подмосковного города до ближайшей станции метро в часы пик. Почему именно до ближайшей станции, а не до центра Москвы или до МКАД? Потому что очень мало кто ездит на работу на кольцевую автодорогу, да и центр нужен далеко не всем. Зато, добравшись до ближайшего метро, житель Подмосковья оказывается в равном положении с москвичами, живущими в окраинных районах.
При этом учитывалось время в пути и на автомобиле, и на электричке, и из обоих показателей высчитывалось среднее арифметическое. Если железнодорожным транспортом добраться невозможно, то среднее расчетное время получилось таким же, как на автомобиле. Это, впрочем, относится только к одному городу — Лыткарино, где нет железнодорожной станции. Кроме того, возможны случаи, когда железнодорожным транспортом добираться дольше, чем на автомобиле, чаще всего это связано с тем, что станция, к примеру, находится на окраине города, при этом сам город граничит с Москвой.
Естественно, мы не учитывали автобусы и маршрутки, поскольку они стоят в пробках так же, как и автомобили. Мы также выбирали максимально доступный вариант поездки (например, самые скоростные электрички) и не учитывали форс-мажоры на дорогах: аварии, ремонт дорог, перекрытие трасс для проезда госслужащих и т. д. Примерное время в пути на автомобиле помогли узнать подмосковные автомобилисты, которых мы опрашивали на форумах подмосковных городов.
Затем мы вычислили разницу между средней ценой столичной недвижимости и каждого подмосковного города. Эта информация была предоставлена компанией "Миан" за апрель 2010 года. Причем при подсчетах учитывалось только жилье экономкласса в новостройках: по данным риэлторов, этот показатель сейчас в столице составляет 113,7 тыс. руб. Дело в том, что жилье в подмосковных городах интересует в основном ту же целевую группу, которая приценивается и к квартирам экономкласса в московских новостройках. Вряд ли покупатель жилья в Долгопрудном интересуется домами бизнес-класса в районе Воробьевых гор или клубными домами на Остоженке. Все цены приведены в рублях, потому что курс доллара постоянно колеблется, и, несмотря на его волатильность, выставленные цены остаются рублевыми и не меняются каждый день.
Среднее время в пути мы поделили на разницу в цене жилой недвижимости, получив таким образом значение рейтинга. В физическом выражении это значение говорит о том, сколько дополнительных минут ежедневно тратит житель Подмосковья на каждую тысячу рублей, сэкономленную при покупке жилья в своем городе по сравнению со столицей.
Далеко идущие выводы
Так получилось, что чаще всего невысокая транспортная доступность компенсируется низкими ценами жилья. Например, если до города долго добираться, то и цены совсем не заоблачные. В итоге транспортная недоступность компенсируется стоимостью жилья. Таким образом, среди лидеров рейтинга почти не оказалось городов, расположенных вплотную к Москве, за исключением членов "тройки победителей" — Люберец и Реутова. При этом показательно, что оба города расположены на востоке Москвы, а не на более привилегированном западе или севере. Стоимость квартир на престижных направлениях выше при сопоставимой с теми же Люберцами транспортной доступности.
В итоге получается, что покупателю необходимо найти баланс между ценой квадратных метров и временем, затрачиваемым на дорогу. И неудивительно, что на последнем месте оказался Зеленоград, цены в котором практически столичные, а добираться до города долго. Также в аутсайдеры попали Лыткарино и Долгопрудный, прежде всего, из-за низкой транспортной доступности. При этом едва ли не самый популярный у застройщиков Красногорск занял место посередине списка.
В целом рейтинг не отражает какую-то статическую ситуацию, это всего лишь срез на данный момент. В первую очередь перемены происходят за счет строительства и расширения трасс, которые в свою очередь "компенсируются" ростом автомобильного потока. Иными словами, трассы появляются, но с ростом благосостояния эффект от этих нововведений падает.
Единственный путь решения этой проблемы — это ее качественный сдвиг, связанный с запуском удобных железнодорожных шаттлов, которые уже ходят во многие подмосковные города. Чем больше таких поездов будет курсировать по области и чем выше будет в них уровень комфорта, тем более популярными они будут. В идеале необходимо даже ввести систему "классов" вагонов, чтобы пассажиры первого класса с комфортом добирались до дому, распивая чай и читая газеты. Так, запуск скоростных электричек из Зеленограда может позволить в среднесрочной перспективе значительно улучшить транспортную доступность этого удаленного района Москвы, и в таком случае он покинет последнюю строчку в рейтинге.
В свою очередь, если в Люберцах будет возведено слишком много жилья, то увеличится нагрузка на дорожную инфраструктуру, и в таком случае этот город просто застрянет в постоянной пробке. Еще одним шагом к сохранению транспортной доступности хотя бы на текущем уровне может стать строительство развязок в районе МКАД и платных трасс-дублеров, что, кстати, может увеличить доступность городов на Ленинградском шоссе. Однако сроки реализации таких проектов, часть из которых заявлена уже давно, прогнозировать сложно.
И наконец, надо сделать последнюю оговорку. У каждого из подмосковных городов есть свои неоспоримые достоинства и недостатки: состояние окружающей среды, близость к воде, наличие или отсутствие исторической застройки, районов ветхих пятиэтажек, парковых зон или вредных промпредприятий. Все эти факторы мы оставили за пределами рассмотрения, так что рейтинг не сравнивает города как таковые. Мы попытались оценить только соотношение транспортной доступности и цены жилья в каждом городе.
|
*По данным МИАН.