На 2 сентября московская мэрия города назначила церемонию открытия пешеходного моста на Краснопресненской набережной. Торжества пройдут с беспрецедентной для такого уровня события помпой. И это предусмотрительно: первый объект строящегося комплекса "Москва-сити" вполне может оказаться последним.
— Мы разрываем отношения с Райхманом, — публично заявил первый вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин в середине августа. — Он оказался несостоятельным.
Судя по всему, канадские магнаты недвижимости братья Райхманы действительно отказались от планов построить два небоскреба в районе "Москва-сити". Пообещав два года назад вложить в проект $98 млн, братья до сих пор не перечислили ни цента. В принципе это неудивительно. По мировой статистике, в полном соответствии с первоначальным планом реализуется всего лишь один небоскребный проект из десяти.
Однако мэрия Москвы нашла случившемуся более интригующее объяснение: у миллиардеров на самом деле нет денег. Версию, из-за которой мэрия рискует оказаться вовлеченной в скандал, в свою очередь, можно объяснить только одним: отцы города раздосадованы уходом таких инвесторов, как Райхманы.
Между тем, по сведениям Ъ, Райхманы ушли из "Сити" не из-за финансовых трудностей. Просто они свято следуют своим семейным традициям и принципам.
Суббота есть Суббота
Строительной империей Райхманов сегодня руководят три родных брата: Поль, Альберт и Ральф. Их дед жил в Венгрии и зарабатывал на жизнь стекольным промыслом. Он, по легенде, и сформулировал главный семейный принцип, неукоснительно соблюдаемый всем кланом по сей день: "Берись за невозможное, выполняй все в срок, но главное — соблюдай Субботу". С тех пор на всех райхмановских стройках по всему миру работа по субботам прекращается в обязательном порядке.
Всего крупнейшая компания Райхманов Olympia & York Developments Ltd. построила в Северной Америке около 60 небоскребов, включая самую высокую канадскую башню First Canadian Place в Торонто и манхэттенский комплекс World Financial Center. К началу мирового кризиса на рынке недвижимости — то есть в конце 1980-х годов — компания Olympia & York уже считалась крупнейшей корпорацией в сфере недвижимости в мире. А семейный капитал Райхманов в 1991 году, по оценкам канадских экспертов, превысил $20 млрд.
В этот момент и произошла катастрофа. Olympia & York взялась превратить заброшенные лондонские доки в крупнейший (площадью более миллиона квадратных метров) бизнес-центр Canary Wharf. Суммарный объем инвестиций составлял несколько миллиардов долларов. Причем компания брала на себя не только финансирование строительства зданий, но и часть расходов на дорогостоящую городскую инфраструктуру — метро, дороги, коммуникации. Строительство было начато в 1988 году.
Это был первый проект Olympia & York в Европе, и тут Райхманы впервые не сумели использовать свое главное преимущество перед конкурентами. В Канаде и США Райхманы были известны своей совершенно фантастической способностью находить общий язык с местными властями. А вот в Лондоне им этого сделать не удалось: гигантская стройплощадка располагалась на территории сразу трех районов, управляемых, как водится, разными политическими партиями. Их деятели мешали строительству Canary Wharf, одновременно поощряя конкурентов и с опозданием утверждая планы транспортных коммуникаций. Разразившийся глобальный кризис рынка недвижимости, казалось, добил проект.
Райхманы остались с незаконченным проектом на руках, в который к тому времени уже было вложено $3 млрд. О быстром возврате этих средств не могло быть и речи. Испугавшиеся кредиторы впервые в истории компании Райхманов ответили твердым "нет". Olympia & York, а также ее дочерние предприятия в США и Великобритании перешли под управление канадских и британских банков. Впрочем, перестав быть одной из самых богатых семей в мире, Райхманы, судя по данным зарубежной прессы, как семья остались в списке миллиардеров.
Больше года после фиаско Райхманы бездействовали. И тут на горизонте возникла фигура знаменитого биржевого спекулянта Джорджа Сороса. Он предложил простую идею: пока на Западе продолжается кризис недвижимости, необходимо заниматься рынками менее развитых стран. Идея Райхманам понравилась.
Чтобы уменьшить риск, братья решили развивать бизнес сразу в нескольких странах. Поль Райхман вместе с Соросом затеял строительство небоскреба в Мехико. Однако в начале 1994 года там произошел обвал мексиканского песо, из-за чего проект потерял коммерческую привлекательность. По настоянию Сороса стройку заморозили. А местные газеты не упустили случая позубоскалить, что, дескать, это махинации самого Сороса и обвалили их национальную валюту.
Осваивать Россию взялся брат Поля Райхмана Альберт. В 1995 году он официально объявил о своем участии в проекте "Москва-сити" на Красной Пресне.
Москва златоголовая
Поначалу Альберту Райхману Россия даже нравилась. Во-первых, финансовая политика федерального правительства в 1995 году позволяла предположить, что рубль в ближайшей перспективе не обвалится. Во-вторых, здесь, в Москве, уже был готов очень заманчивый проект "Москва-сити".
Правда, замысел архитектора Бориса Тхора, автора первой версии проекта "Сити", был очевидно фантастическим: Тхор хотел переплюнуть Манхэттен. По его идее, на 110 га Краснопресненской набережной, занятых пустырями и свалками, следовало построить деловой и финансовый центр экстра-класса. В его состав должны были войти биржевой центр, офисный центр, гостиничный центр, международный центр журналистики, несколько бизнес-центров для крупнейших корпораций, несколько выставочных комплексов, многозальный кинотеатр, бесчисленные кафе, рестораны, развязки дорог, автостоянки, гаражи и т. д.
Реализацией проекта предстояло заниматься специально созданному московским правительством АО "Сити". Его коммерческие перспективы, правда, тоже у некоторых вызывали сомнения. Например, первый президент АО "Сити" Александр Хажакян однажды публично заявил, что в число инвесторов проекта готов войти султан Брунея, однако позже выяснилось, что не готов.
Если верить Хажакяну, оказать АО "Сити" моральную поддержку брался и экс-президент США Ричард Никсон, готовый, якобы, отрекомендовать проект потенциальным инвесторам из США.
Тем не менее размещение ценных бумаг общества фактически провалилось, и в 1995 году Хажакяна на посту президента АО "Сити" сменил Валерий Силин — руководитель управления экспериментальной застройки правительства Москвы. При этом Силин, как утверждают его помощники, одновременно остался и штатным руководителем управления. А это уже означало, что контроль за проектом взяла на себя самая солидная московская организация — мэрия.
В этом состоял самый главный плюс Москвы для Райхмана. Он узнал о мэрии очень много хорошего. Особенно привлекательным ему показался факт, что мэрия сама занимается бизнесом, то есть имеет долю в предприятиях, управляет акциями и директорами и даже издает прямые распоряжения по акционерным обществам, в которых не имеет контрольного пакета (например, МГТС). На фоне разгула политической демократии, с которым Райхманы столкнулись в Лондоне, московская система выглядела очень простой, логичной и удобной. В чем Райхман и убедился лично, когда выяснил, что нереальный амбициозный проект "Москва-Сити" к 1995 году был заменен на более продуманный, точнее на несколько более мелких, которые все вместе должны были занять уже не 110, а только 60 га краснопресненских пустырей. Исчезла и мысль построить в "Сити" небоскреб в 150 этажей.
В результате на один из таких "подпроектов" — строительство двух небоскребов (в 20 и 22 этажа) — Райхман подписался. Его фирма Reichmann Asia и АО "Сити" специально для строительства этих двух зданий организовали СП. Это событие получило хорошую прессу (больше всех отличилась "Правда": "Здесь будет 'Сити' заложен!"). Потом упоминания об СП и его работе со страниц газет как-то сами по себе исчезли. А недавно появилось заявление Ресина о целесообразности ликвидировать совместное предприятие.
Дорогая моя столица
Эта ликвидация займет около месяца. Только после этого, по словам сотрудников АО "Сити", и можно будет со всей определенностью судить о причинах разлада с Райхманом. Который явно может поставить под вопрос всю дальнейшую судьбу "Сити". Райхманы — авторитеты, поэтому их поведение может оказать влияние на другие строительные фирмы.
Как выяснил Ъ, существует несколько версий происшедшего. По одной из них, канадцев не устроила та самая система управления бизнесом в Москве, которая вначале показалась им идеальной. По словам сотрудника департамента экономической политики мэрии, в городе, например, действует правило: заказчика и подрядчика стройки выбирает город. От инвестора требуются только деньги, и он скорее напоминает спонсора. Если же он хочет выбрать подрядчика сам, то должен за это дополнительно заплатить. И это одинаково распространяется и на строителей небоскребов, и на тех, кто готовит помещения для "Русского бистро".
Вторую версию можно назвать системной. Дело в том, что строители знают: первоначальная смета в процессе стройки неизбежно увеличивается. Поэтому превышение в 5-10% (а иногда и до 20%) опытных строителей не пугает, они его изначально допускают. Однако Райхманы столкнулись с тем, что в Москве непредвиденные расходы могут выйти за все мыслимые для Запада пределы. Так, в частности, в отличие от любой другой столицы они должны будут заплатить 20% НДС на построенный небоскреб. Такое превышение сметных показателей, рассчитанных по западной методике, было не по силам даже Райхманам. Проект грозил попросту не окупиться.
Самая экзотичная версия, на правдоподобии которой, тем не менее, настаивали многие собеседники Ъ, состоит в том, что ортодоксальные иудеи Райхманы не вынесли первого же намека на необходимость оказать финансовую помощь храму Христа Спасителя. Между тем такого рода пожертвования московское правительство собирает обычно по разнарядке. Преуспевающие предприятия к ним в большинстве своем уже привыкли.
Все выглядело так, что московские реалии окончательно загнали Райхманов в тупик и совет Сороса перенести дела в страны с переходной экономикой оказался бесполезным — Мехико и Москва оказались ничем не лучше Лондона. Райхманы решили не испытывать более судьбу и вернулись в старую, добрую, развитую рыночную экономику. А именно — в Лондон.
Дело в том, что дела братьев на Западе пошли на лад. Им даже удалось выкупить обратно свой злополучный лондонский Canary Wharf. Причем для этого надо было сколотить $1,5 млрд, то есть в 15 раз больше, чем стоят два небоскреба в "Москва-Сити". Найти эти деньги оказалось проще, чем они вначале думали. Узнавшие о возвращении Райхманов на Запад саудовский принц аль-Валид бин Талал и сингапурский магнат Тио Гим Хок помогли братьям, образовав финансовый консорциум.
Сейчас от желающих арендовать небоскреб, дом или офис в Canary Wharf нет отбоя. По данным, которые Ъ получил в лондонской штаб-квартире консорциума, сегодня уже 80% всех площадей комплекса сданы в аренду. Партнерам хватило денег даже на возобновление строительства линии метрополитена. Последнее обстоятельство, вероятно, и послужило причиной резкого выпада в адрес Райхманов со стороны московского правительства. Нехватка средств на строительство метро стало постоянной головной болью мэрии.
Так что свободный конкурентный капитализм отнюдь не потерял ни своей привлекательности, ни своего созидательного потенциала. Пока в соревновании за любовь инвесторов московская модель ему проигрывает.
ЛЕОНИД СБОРОВ