не всегда позволяют найти решение, убедилась руководитель арбитражной группы "Ъ" Ольга Плешанова
Случаи, когда на обсуждение президиума Высшего арбитражного суда предлагаются противоположные варианты решения проблемы, в практике встречаются часто. Такие дела иногда заводят судей в тупик — это все чаще наблюдается в спорах об ипотеке.
Первый раз я столкнулась с подобным делом в конце 2006 года. Кредит, выданный Альфа-банком, был обеспечен залогом недвижимости, принадлежавшей не заемщику, а аффилированной с ним компании. Позже миноритарный акционер этой компании оспорил договор об ипотеке как сделку с заинтересованностью, заключенную с нарушением внутрикорпоративных процедур. Кассационный суд Северо-Кавказского округа признал договор об ипотеке недействительным, лишив кредит обеспечения. Президиум ВАС смог рассмотреть это дело лишь со второй попытки и отменил постановление кассационного суда только из-за пропуска акционером срока на оспаривание сделки. А проблему сделок с заинтересованностью не смог четко решить даже пленум ВАС: его постановление от 20 июня 2007 года стало компромиссом между банками и акционерами компаний-залогодателей. В итоге во время кризиса банки были завалены исками об оспаривании договоров залога и поручительства под предлогом нарушения компаниями корпоративных процедур. Большинство таких исков суды отклонили, но возврат банкам долгов серьезно затянулся.
Две недели назад президиум ВАС не смог решить дело Банка Казани, который на основании решений третейского суда пытался обратить взыскание на заложенную недвижимость. Судьи ВАС пытались определить, имеют ли третейские суды право выносить подобные решения, поскольку между законами о третейских судах и об ипотеке обнаружилась коллизия. Но разрешить ее президиум ВАС не смог и решил обратиться в Конституционный суд.
На этой неделе судьи ВАС споткнулись об очередное ипотечное дело. Всероссийский банк развития регионов открыл заемщику кредитную линию под залог 11 нежилых зданий, при этом в договоре была указана только общая залоговая стоимость всех 11 объектов. Арбитражные суды трех инстанций в Волго-Вятском округе решили, что договор об ипотеке вообще не был заключен, поскольку в нем отсутствует оценка каждого здания в отдельности. Коллегия судей ВАС передала дело в президиум для выработки единообразной практики: суды в Санкт-Петербурге, например, в подобной ситуации решили, что совокупная оценка нескольких объектов недвижимости допустима.
Выработать единообразную практику президиум ВАС не смог, направив дело на новое рассмотрение. Проблема действительно тупиковая. Признать договор об ипотеке незаключенным нельзя: это ударит по банкам, поскольку случаев совокупной оценки нескольких объектов недвижимости наверняка много. А разрешать совокупную оценку тоже опасно: в этом случае все заложенные объекты недвижимости придется рассматривать как один, и продавать их по отдельности для погашения части долга окажется невозможно. Отправляя дело на второй круг, президиум ВАС, возможно, решил потянуть время в надежде на поправки к Гражданскому кодексу, которые затронут в том числе ипотеку. Появление проекта изменений ожидается к концу года.