Новостройки: перезагрузка
Строительство жилых домов, замороженных в течение прошлого года, в Казани возобновляется. Застройщики и финансовые структуры «реанимируют» проекты, которые вновь стали экономически целесообразными. Но наряду с надежными проектами на продажу могут выставляться и проблемные дома.
Разморозка
Рост спроса на недвижимость стал основной причиной реанимации. В таких условиях завершать начатые стройки стало выгоднее, чем консервировать вложенные средства в недострое. Первые из размороженных жилых объектов появились в конце прошлого года, и сейчас они активно строятся. На строительных площадках сейчас полным ходом идут работы. В числе размороженных объектов – ЖК «Синяя птица» («ФОН»), «Светлая Долина» («Кулонстрой»), дом по улицам Абсалямова –Чистопольской («Сити Строй»). Посещая площадки интересующих ЖК, легко оценить объем выполненных работ за последнее время. Для домов в средней и низкой степени готовности нормальной скоростью считается полтора этажа в месяц. Если коробка дома готова, о темпах можно судить по скорости остекления дома, внутренней отделки.
По информации собственников строящихся объектов, есть подвижки и в отношении домов, «вставших» на стадии проектирования, из широко известных можно назвать ЖК «Дружба» («Унистрой»), комплексе на старом Ипподроме («ФОН»). Однако отнести объекты к числу размороженных, можно будет только после начала строительных работ.
«Реанимируют» замороженные стройки двумя путями. В первом случае объект завершается за счет средств застройщика. Во втором – недостроенное здание переходит финансовым структурам, которые на предыдущей стадии несли затраты по проекту.
Поэтому в первом случае необходимо оценить, есть ли деньги у самого застройщика, а во втором – насколько серьезна финансовая структура.
Перераспределение ресурсов Это наиболее распространенный путь для застройщиков, которые смогли «устоять на ногах». К настоящему моменту ряд строительных компаний провел аудит собственных жилищных проектов. Если у компании было несколько объектов, они достраиваются поочередно, один за другим. Приоритет отдается наиболее «ходовым» с точки зрения продаж домам . Сейчас, как поясняют застройщики, это в первую очередь дома экономкласса или же, наоборот, элитное. В комплексах бизнес-класса с большим количеством квартир казанцы не готовы покупать жилье по ценам, близким к элитному сегменту.
О разморозке трех объектов приняла решение компания «ФОН». Строительные работы уже ведутся на ЖК «Синяя птица», по словам заместителя генерального директора компании Лилии Лысенко, на данный момент в первой очереди возведено пять уровней, не включая подземные. Следующими на очереди на разморозку стоит дом высокой степени комфортности на улице Ульянова и комплекс на Ипподромной.
Строительство комплекса бизнес-класса «Дружба» на месте снесенного одноименного кинотеатра пока не начинается. Как поясняет руководитель отдела рекламы компании «Унистрой» Мария Язенина, проект ЖК «Дружба» сейчас будет пересматриваться. В то же время «Унистрой» выдерживает графики строительства домов, заявленных в классах «эконом» и «элит». Это дома по улицам Горсоветская (3-я очередь ЖК «Огни Казани»), Окольная, Минская и два дома по улице Волкова. В начале 2009 года компания «Сити Строй» была вынуждена приостановить строительство дома по улицам Абсалямова-Чистопольская. В отличие от большинства застройщиков он возводился без привлечения кредитов и средств дольщиков. Сейчас строительство ведется в соответствии с приоритетами ввода строящихся домов. Первым был сдан дом на улице Зинина, готовятся к сдаче первые две секции дома на Восстания. Как отметил заместитель директора компании «Сити Строй» Илья Вольфсон, в доме по Абсалямова-Чистопольской завершено возведение коробки, начинаются внутренние работы, прокладка сетей отопления, водоснабжения, канализации и электрики, заканчивается остекление окон, начат монтаж вентфасадов.
В 2009 году, по данным Госстройинспекции, так же было приостановлено возведение двух из трех домов в ЖК «Светлая долина». Сейчас компания «Кулонстрой» возобновила строительные работы и начала продажу квартир. Несколько лет назад «Кулонстрой» начал строительство трех объектов, в числе которых так же коттеджные поселки «Лесная полянка» и «Царицынский посад».
Осенью 2008 года компания «союзшахтосушение» громко заявила о начале строительства в районе Старого аэропорта небоскреба бизнес-класса «Лазурные небеса». Однако вскоре строительство встало. По словам заместителя генерального директора по экономике «Союзшахтосушения» Айрата Ахметшина, в 2008 году финансирование проекта было приостановлено. Но уже в ноябре 2009 строительство удалось возобновить благодаря притоку инвестиций со стороны прежнего московского партнера. «Строительство сегодня ведется полным ходом. Сейчас возводим монолит 21 этажа. Строители работают в две смены, днем и ночью»,– рассказывает он. Прогресс на объекте виден невооруженным глазом, на построенных этажах дома крупными цифрами обозначают их номера.
Смена собственника Жилые комплексы, которые начинали строиться с использованием кредитных ресурсов, но не были доведены до конца, как правило, из-за несостоятельности прежнего менеджмента, «размораживаются» уже новыми собственниками. В этом качестве выступают структуры, финансировавшие строительство на предыдущем этапе. Сейчас они вынуждены менять управляющие компании и пересматривать стратегии развития.
После того как весной этого года проект ЖК «Солнечный город» взял под контроль «АК БАРС» банк, был пересмотрен принцип застройки микрорайона. Так, на сегодняшний день выделена первая очередь застройки. При ее формировании решающим фактором явились процент застройки дома и перспективы формирования благоустроенной жилой среды.
Как отмечает директор по продажам ООО «Ак Барс» Девелопмент Диляра Фаткуллина, решение принималось, исходя из интересов нынешних жителей и потенциальных покупателей, которые при таком подходе получат возможность жить на
благоустроенной территории. Цены в комплексе были скорректированы в
зависимости от уровня комфортности дома, стоимость кв. метра в среднем
возросла на 10-15%.
Коттеджный поселок «Загородная усадьба», некогда принадлежавший компании «Сувар-Казань», перешел в счет задолженности банковской группе «Зенит». В ближайшее время его ожидает реновация. Как подтвердил начальник залогового отдела «Банковского центра «Татарстан» ОАО «Банк ЗЕНИТ» Алексей Матвеев, сейчас рассматривается вопрос продолжения инвестиций в проект. По информации «Жилого дома», в настоящее время вырабатывается новая маркетинговая политика, благодаря которой коттеджный поселок будет по факту соответствовать категории элитного жилья, в которой он позиционируется. В настоящее время идут переговоры с известными западными строительными компаниями по поводу привлечения их в качестве генподрядчика. Кроме того, предполагается произвести перепланировку территории поселка, земельные участки станут больше, а инфраструктура должна будет соответствовать уровню элитного поселка.
Соотнесение рисков В этом году в продаже появились площадки, «реанимация» которых своими силами показалась застройщикам нецелесообразной. Так, на сайте Ипотечного агентства РТ предлагается приобрести земельные участки с готовыми проектами в Казани и Набережных Челнах. А у потенциальных дольщиков появился риск купить квартиру в «замороженных» домах. Квартиру ЖК «КазаNNова» на улице Гоголя, который по проектной декларации должен быть сдан до конца этого месяца, предлагается приобрести на сайте застройщика – Ипотечного агентства РТ. Между тем на месте дома до сих пор котлован. В неофициальном разговоре представитель застройщика пояснил, что строительство не ведется по причине отсутствия инвесторов. В то же время строительство домов на более высокой стадии компания продолжает. Чтобы понять, каково реальное состояние объекта нужно посетить строительную площадку несколько раз и посмотреть как идут работы в динамике. Присутствие десятка рабочих – еще не повод для оптимизма. В продажу могут поступать и квартиры в домах, где только изображается видимость. Необходимо посмотреть по проектной декларации, когда началось строительство, были ли неоднократные переносы сроков. Если застройщик предлагает поверить ему на слово или строительство затягивалось еще до кризиса, это повод отказаться от покупки, советуют в Управлении жилищной политики, курирующем вопросы ввода жилья. Не стоит прельщаться дешевизной. Самые рисковые – это дома, которые выглядят почти готовыми, а на деле стоят или строятся очень вяло, притом, что большая часть квартир продана. В частности, в таком состоянии дом на Танковом кольце («Бауэр Казань»), дом на Серова («Альтаир») и ряд других. Если у застройщика нет даже небольших средств для завершения, а банки отказывают ему в кредитах, вполне вероятно, дом придется достраивать дольщикам за свой счет.
Курс на завершение Возобновившийся спрос на недвижимость определяет стратегию застройщика. В данных условиях завершать начатые объекты выгоднее, нежели ставить «на прикол». «Реанимация» уже коснулась объектов, завершение которых было признано их собственниками наиболее целесообразной, в первую очередь это дома экономкласса или жилье высокой степени комфортности, позиционируемое в качестве элитного. Если спрос на жилье не будет снижаться, можно ожидать «расконсервации» еще ряда объектов.
Тем не менее в нынешних условиях нужно быть бдительным как никогда. Сейчас наибольшее доверие, с точки зрения потенциального покупателя, вызывают объекты, строящиеся серьезными финансовыми, банковскими структурами. Они обладают необходимыми ресурсами для завершения строительства и за последнее время наработали серьезный опыт в качестве девелоперских компаний, который позволяет проводить грамотную маркетинговую политику. В таком качестве можно назвать, «АК БАРС» банк, группу компаний «ЗЕНИТ». Кроме того, эти структуры предлагают выгодные ипотечные программы и беспроцентную рассрочку.