Царские пригороды

Строительство КАД и финансовый кризис изменили рынок комфортной загородной недвижимости в пригородах Санкт-Петербурга. Жилое кольцо вокруг северной столицы все активнее застраивается не коттеджами и таунхаусами, а многоквартирными комплексами. Особый престиж пригородным квадратным метрам добавляет близость к побережью Финского залива и соседство с царскими резиденциями.

Между городом и деревней

В ближайших пригородах Санкт-Петербурга сейчас строится около 20 малоэтажных многоквартирных загородных комплексов высокого ценового диапазона. Наиболее благоприятными для размещения таких объектов эксперты называют Выборгский, Курортный и Всеволожский районы в зоне десятиминутной транспортной доступности от городской черты, а также ближайшие пригороды Санкт-Петербурга Пушкин и Павловск.

По словам генерального директора Knight Frank Saint-Petersburg Олега Баркова, проекты экономкласса активно развиваются в исторически непопулярных, но расположенных рядом с Петербургом пригородах — Бугры, Мурино, Новое Девяткино, Янино, а также отдельных частях Сестрорецка, Стрельны и Гатчины. Большое количество проектов заявлено и в зоне Пулково--Пушкин--Шушары. "Вблизи КАД застройщики предпочитают строить жилье экономкласса, осваивая достаточно большие земельные участки от 100 га. Строить на них более комфортное жилье нецелесообразно: на него просто не будет адекватного спроса,— считает Илья Логинов, директор по маркетингу компании "Мир недвижимости".— Местность, подходящая для строительства дорогого жилья, должна обладать хорошими видовыми характеристиками либо иметь какие-то особенности, например озеро или редкие для Петербурга холмы. А таких участков возле КАД, за исключением Петродворца и Пушкина, почти нет".

Курорт круглый год

Одной из самых престижных пригородных зон в северной столице традиционно считается Курортный район на Карельском перешейке вблизи северного побережья Финского залива и озера Разлив. Именно там, в городах Сестрорецк и Зеленогорск и дачных поселках "Горская" и "Александровская", представлено существенное количество новых объектов, в которых продаются квартиры.

Лидирует по цене среди заявленных проектов элитный апарт-отель Crystal (190 тыс. руб. за 1 кв. м) в Репино на первой линии Финского залива. Самые дорогие квартиры в центре Сестрорецка — по 122 тыс. руб. за 1 кв. м — предлагаются в четырех-шестиэтажном комплексе "Водолей", построенном по проекту архитектора Вячеслава Ухова. На верхних этажах — апартаменты с остекленными террасами и видом на залив, квартиры первых этажей имеют выход на собственную террасу.

Чтобы расширить круг потенциальных покупателей, застройщики Курортного района все чаще комбинируют в малоэтажных комплексах разные форматы недвижимости. Например, в клубном комплексе "Капитан" возле Тарховки на берегу озера Разлив (16 км от Петербурга и 2 км от КАД) кроме коттеджей и таунхаусов продается 31 квартира площадью от 75 кв. м по цене от $5,3 тыс. за 1 кв. м. Территория комплекса площадью 3,6 га окружена не только лесами, но и единым забором, рядом расположен пляж, на территории поселка будут открыты кафе, бильярдная и фитнес-центр.

В свою очередь, в уже построенном комплексе таунхаусов "Сестрорецкие дубки" из-за кризиса пять секций сейчас перепланируются для размещения квартир. Каждая квартира будет занимать отдельный этаж, и за ней будет закреплено хозяйственное помещение в цокольном этаже. Весь комплекс расположен в прибрежной зоне Финского залива вдоль Дубковского шоссе, ведущего к парку "Дубки", охраняемому ЮНЕСКО. Планировка зданий выполнена в виде пластично изгибающейся ленты таким образом, чтобы максимальное количество жилых секций было удалено от проездов. Привлекательность проекта повышает близость КАД и гипермаркетов на границе Сестрорецка. Двухуровневые квартиры площадью 130 кв. м на третьем этаже с мансардой предлагаются за 9,9 млн руб., "трешка" площадью около 103 кв. м на втором этаже — за 9,2 млн руб., аналогичная квартира площадью около 180 кв. м на первом этаже — за 11,8 млн руб.

К 2017 году малоэтажное жилье появится еще на 15 земельных участках площадью 144,2 га вдоль Финского залива между Сестрорецком и поселком Лисий Нос, проданных дочерней структуре компании "Новатэк" за 36 млн руб. Напротив этой территории городские власти намерены намыть в акватории Финского залива и два искусственных острова площадью 450-500 га.

Село, но Царское

Второе место по востребованности жилья после Курортного района занимает Пушкин, привлекательность которого традиционно обеспечивает хорошая экология, историко-культурный статус, развивающаяся инфраструктура и близость к городу. Большая часть новостроек в самом знаменитом городе-спутнике Санкт-Петербурга не превышает десяти этажей (в среднем четыре-шесть этажей) и развивается в сторону бизнес-класса и жилья, тяготеющего к элите. В итоге, по данным Colliers International, средняя стоимость 1 кв. м в Пушкине почти такая же, как в Петербурге: 50-55 тыс. руб. за 1 кв. м.

Самые дорогие квартиры — в исторической части Пушкина, например в уже построенном малоэтажном комплексе "Царскосельская усадьба". Комплекс состоит из восьми малоэтажных жилых домов (шести четырехэтажных по 16 квартир и двух пятиэтажек по 30 квартир). Квартиры от 40 до 260 кв. м предлагаются в среднем по цене 130 тыс. руб. за 1 кв. м, за самую дешевую квартира на первом этаже площадью 170 кв. м просят 14,9 млн руб. В двух минутах от Екатерининского парка — трехэтажная "Усадьба князя Кочубея" на 15 квартир с каминами и индивидуальными отопительными системами Vissman (113,8 тыс. руб. за 1 кв. м).

Вдвое дешевле предложение в комплексе "Идеал" — семи-девятиэтажном трехслойном панельном "сэндвиче" на Красносельском шоссе в одном из жилых кварталов южной части Пушкина. "Идеальность" комплексу обеспечивает местоположение в двух шагах от Баболовского парка — памятника садово-паркового искусства, созданного в конце XVIII века на территории елового леса, где в ходе реконструкции планируется разместить поля для гольфа и SPA-центр. Здесь предлагаются квартиры площадью 38-88 кв. м и стоимостью от 50 тыс. руб. за 1 кв. м.

Несколько удаленную во времени и пространстве, но перспективную альтернативу обещает комплексная застройка территории площадью 315 га "На Царскосельских холмах" в юго-восточной части Пушкина, которая служила парадным въездом в царские резиденции. Проект предусматривает строительство пяти-девятиэтажных домов общей площадью 1,167 млн кв. м, а также социально-культурных, коммерческих и коммунально-бытовых объектов. В 2010 году запланировано начало строительства первого жилого дома, бизнес-центра и детского городка с бассейном.

Тем временем на бывших сельхозземлях возле Пушкина уже возводится экономичный среднеэтажный жилой район "Славянка" площадью 1,4 млн кв. м с "дворовым" принципом устройства микрокварталов.

Рядом с президентом

К статусным окрестностям императорских резиденций Пушкина и Павловска в последнее десятилетие добавилась территория вокруг старинной Петергофской дороги, проложенной вдоль южного побережья Финского залива в начале XVIII века по указу Петра I. Новым толчком для ее развития послужило размещение морской резиденции президента в Константиновском дворце в Стрельне, что резко повысило престиж не только этого места, но и соседнего Петродворцового района.

Преимущества, по мнению экспертов, имеют "Династия" в Петродворце и "Павловские усадьбы" в Павловске, стилизованные под архитектуру XVIII-XIX веков. В "Династии" 11 трех-четырехэтажных корпусов с квартирами площадью 59-175 кв. м и офисное здание с кафе на 48 мест будут окружены живописными Фабричной канавкой, Английским прудом и ручьем, а из окон откроются виды на парк, дворец "Марли" и Финский залив. Транспортную доступность формируют Санкт-Петергофский проспект и Волхонское шоссе с выходом на КАД, а также запланированная к строительству трасса наземного экспресса. Площадь квартир составит от 59 до 175 кв. м, заявленная цена 1 кв. м — 104 тыс. руб., срок сдачи — конец 2010 года.

"Павловские усадьбы" из шести двухэтажных домов с мансардами на 60 квартир (108 тыс. руб. за 1 кв. м) соседствуют не только с парком и дворцом, но и музыкальной школой, школой искусств.

В 500 м от Павловского дворца, прямо в парке "Зверинец", расположен еще один жилой комплекс клубного типа — "Заречье" (92 тыс. руб. за 1 кв. м), в котором природный ландшафт с протекающим через территорию комплекса ручьем сочетается с развитой социальной инфраструктурой. В то же время в Павловске активно строится и жилье экономкласса по цене 54 тыс. руб. за 1 кв. м в кирпичном доме.

Вдоль по питерской кольцевой

Самым дорогим среди населенных пунктов Ленинградской области, находящихся вблизи от Санкт-Петербурга, является Всеволожск, где сегодня возводятся многоквартирные дома как экономкласса, так и более высокого уровня. Сразу три ведущие во Всеволожск магистрали — Дорога жизни, Мурманское и Янинское шоссе — имеют выезд на КАД.

В 10 км от Санкт-Петербурга уже построена первая очередь жилого микрорайона повышенной комфортности "Южная долина". Вдоль границы Новоковалевского лесопарка в курортной зоне Всеволожска и микрорайона "Южный", имеющего развитую социальную, торговую и транспортную инфраструктуру, появится 14 девятиэтажных кирпично-монолитных корпусов с квартирами площадью от 43 до 106 кв. м по цене 44-45 тыс. руб. за 1 кв. м, что является неплохой альтернативой более дорогому подобному жилью в Петербурге.

Масштабный проект "Семь столиц" — новый жилой район комфорт-класса на 25 тыс. семей — строится на территории в 150 га между Мурманским шоссе и рекой Оккервиль в исторической местности Кудрово рядом с восточной границей Санкт-Петербурга, в двух шагах от торгового комплекса "Мега-Дыбенко". Особенностью проекта является его архитектурно-планировочное решение, выполненное архитекторами Евгением Герасимовым и Сергеем Чобаном: он состоит из восьми кварталов площадью застройки 1,5 млн кв. м, каждый из которых спроектирован по образцу одной из европейских столиц — Вены, Берлина, Барселоны, Лондона, Парижа, Рима, Мадрида и Амстердама. Еще 50 га в северной части Кудрово, в 800 м от станции метро "Улица Дыбенко", займет квартал "Новый Оккервиль" на 20 тыс. человек, где планируется построить 850 тыс. кв. м жилья, 50 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а также объекты социальной инфраструктуры.

В Буграх у развилки КАД строится комплекс "Северные высоты" в 22-25 этажей, спроектированный по концепции "полноценные квартиры небольшого метража", с удобным выездом в сторону популярных загородных курортов "Охта-парк", "Северный склон", "Игора".

Таким образом, дорогая загородная недвижимость на границе между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью уже не ограничивается коттеджами и таунхаусами. Малоэтажные комплексы в престижных пригородах способны успешно конкурировать с объектами бизнес- и элиткласса в популярных районах города, а проекты комплексного освоения территорий обещают новое качество жизни в экономичных спальных районах.

Главным и единственным условием для реализации пригородного потенциала Санкт-Петербурга остается решение проблемы транспортной доступности и инфраструктуры. Если строительство КАД и другие крупные транспортные проекты городских властей будут завершены, добраться из пригорода до центра города можно будет быстрее, чем из других районов. При этом близость к городу, низкая плотность застройки, благоприятная экология и отличные виды уже сегодня предоставляют пригородному жилью конкурентные преимущества, которые оценили инвесторы и покупатели.

Анна Пушкарская