"Не в 2009 году было плохо, а в начале 2008-го было неправдоподобно хорошо"
"Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", входящая в Группу ЛСР, уже многие годы остается лидером на рынке элитного жилья Петербурга. Руководитель направления элитной жилой и коммерческой недвижимости Группы ЛСР и управляющий корпорацией ГЕОРГИЙ БОГАЧЕВ полагает, что существенных изменений на рынке жилья премиум-класса не произошло и этот сегмент продолжает свое поступательное развитие. О перспективах развития отрасли господин Богачев беседовал с корреспондентом BG РОМАНОМ РУСАКОВЫМ.
Business Guide: Как вы закончили прошлый год, сколько было введено квадратных метров? И какие планы по этому году?
Георгий Богачев: Прошлый год вообще был для нас рекордным, мы ввели самые большой объем жилья с момента создания компании — 153 тыс. кв. м общей строительной площади, в том числе 84,6 тыс. кв. м продаваемой площади. Доля корпорации составила 45% от общего объема ввода элитной недвижимости в центре Петербурга. Такой большой объем стал возможен благодаря заделу прошлых лет. Но для нашего бизнеса объем ввода жилья не самый главный показатель — тут гораздо важнее количество заключенных сделок. В 2009 году среднемесячное количество сделок было меньше, чем сейчас. Вообще самый сложный период был в конце 2008 года — начале 2009-го. Но уже в феврале 2009 года мы почувствовали улучшение — продажи активизировались. Оглядываясь назад, я бы сказал, что не в 2009-м было плохо, а в начале 2008 года было неправдоподобно хорошо — так долго быть не могло. Произошел закономерный провал, а сейчас наступила стабилизация.
BG: Как повлиял кризис на рынок элитной недвижимости? Произошли ли какие-либо изменения на нем?
Г. Б.: Кризис стал своеобразной проверкой финансовой состоятельности компаний, и результаты все показали разные. Многие объекты до сих пор заморожены. Также наметилась более глубокая дифференциация внутри элитного сегмента. Сейчас невозможно предлагать исключительно премиальные объекты, рынок ждет более доступного жилья в центре города. Например, сейчас мы проектируем жилой квартал на Медиков, 10. Квартиры здесь будут существенно дешевле, чем в наших "топовых" объектах. Это добротное и качественное жилье. В этом мы видим новые перспективы для развития компании, возможности реализации гораздо больших объемов, чем позволяет потенциал элитного рынка. Мы рассчитываем привлечь новых клиентов, это не наши традиционные покупатели, а представители верхнего среднего класса, которые хотят жить ближе к центру.
Также за период кризиса произошло снижение предложения примерно на 20%, в основном это было связано с тем, что часть строек была остановлена. Сейчас ежеквартальный объем предложения на рынке элитной недвижимости составляет около 270 тыс. кв. м. Хотелось бы отметить, что в течение последних полутора лет в продаже было представлено крайне мало новых объектов, буквально единицы. Перерыв в работе над новыми проектами позволил избежать затоваривания рынка. Одновременно с этим спрос продолжает восстанавливаться. Конечно, пока он почти на 30% меньше, чем в активный докризисный период. По нашим оценкам, спрос составляет 15-20 тыс. кв. м в квартал.
В целом по рынку элитного жилья с начала кризиса цены в рублях сократились на 23% и сейчас в среднем составляют 152 тыс. рублей за метр. Сегодня цены находятся в своей нижней точке — с начала 2010 года они практически не изменились, но рост неизбежен. Следует заметить, что в элитном сегменте средняя цена — достаточно условный показатель, так как жилье может сильно отличаться по характеристикам (например, видовые квартиры, квартиры с террасами, пентхаусы). В основном цены находятся в пределах от 130 до 300 тыс. руб. за квадратный метр, но в случае эксклюзивных предложений их уровень гораздо выше. При сохранении стабильности в I квартале цены продаж почти сравнялись с ценами предложения. Это говорит о том, что девелоперы уже не всегда предоставляют скидки. Уверенность продавцов выросла, появились предпосылки для превращения рынка покупателей в рынок продавцов. Размер скидок сократился с 10-30% в 2009 году до 3-5% в настоящее время. На эксклюзивные же предложения снижения цен не было. И это очевидно — элитного жилья не может быть много — такие объекты в городе можно пересчитать по пальцам. Что стоило дорого, то так и стоит — и пользуется стабильным спросом. Например, с 1 июня, вскоре после вывода в продажу, мы уже ощутимо повышаем цены на квартиры в доме "Венеция" (Крестовский остров, Депутатская, 34). Этот дом пользуется хорошим спросом — с начала продаж прошло три месяца, а уже ряд квартир продан.
BG: С рынка ушли какие-нибудь застройщики?
Г. Б.: Не сказал бы, что кто-то из заметных компаний ушел. Ну, разве что "Строймонтаж" с его проектом на набережной Робеспьера. Если бы ситуация продолжала развиваться так, как два года назад, наверное, на рынок бы вышел еще с десяток игроков с новыми проектами, но этого не случилось из-за кризиса. Нас, петербургских девелоперов, москвичи ругают за неторопливость и неспешность при реализации проектов. Но в период кризиса это сыграло положительную роль. Такое поступательное развитие отрасли застраховало наших строителей от потрясений и громких банкротств.
BG: Сколько сейчас, по вашим оценкам, на рынке элитного жилья работает застройщиков?
Г. Б.: На сегодняшний день элитное жилье в центре представлено на 53 объектах. Но застройщиков, у которых в продаже находится более двух объектов, — единицы.
BG: А у вас сколько объектов в продаже?
Г. Б.: Сейчас восемь. Четыре из них сданы: "Дом у Моря", "Резиденция на Суворовском", "Каменноостровская коллекция", "Шпалерная, 60". В "Парадном квартале" сдана первая очередь, ведутся работы по второй очереди. И еще три объекта находятся на начальной стадии и активно строятся: "Венеция", "Смольный квартал", "Зоологический, 2-4".
BG: Нет ли опасений, что участки под застройку элитными объектами в городе вскоре могут закончиться? Что тогда будут делать элитные застройщики?
Г. Б.: Конечно, участков под застройку в центре города катастрофически мало. Но совсем участки не закончатся. Закончатся одни — появятся новые. Практика показывает, что на рынке всегда есть предложение. В центре Петербурга еще много неосвоенных объектов, которые центру города в общем-то не свойственны — это и объекты военного назначения, и медицинского, и многие другие. Им, рассуждая логически, в центре делать нечего. Поэтому в обозримой перспективе всегда будет оставаться возможность для редевелопмента. Другое дело, что осуществлять такие проекты будет сложнее, потребуются и опыт, и значительное финансирование на начальном этапе. Закончатся участки — девелоперы будут заниматься расселением ветхого и аварийного жилья. Себестоимость вырастет, жилье станет дороже, но без работы элитные застройщики не останутся.
BG: Как вы оцениваете действия властей в области градостроительной политики — работать стало сложнее или легче?
Г. Б.: Правила землепользования и застройки стали гораздо понятнее, теперь четче прописано что, где и в каком месте можно строить, времени на согласования уходит меньше. Но некоторые требования, на мой взгляд, могли бы быть либеральнее. В городе есть дома-памятники, где нельзя изменить даже внутреннюю планировку. А планировки XVII-XIX веков никак не отвечают современным требованиям. В результате девелоперы не могут ничего сделать с такими объектами, и здания обречены на разрушение. Я считаю, что охранные требования должны больше касаться сохранения высотности зданий, декора, фасадов. Но внутренние территории на облик города не влияют, и охранная политика здесь могла бы быть мягче — в противном случае инвесторов для реконструкции будет найти сложно. Право на существование имеют разные точки зрения. Но нужно искать золотую середину. Наверное, все согласятся, что лучше, чтобы эти памятники жили, а не приходили в аварийное состояние. Но борьба разных взглядов на то, с какой интенсивностью следует вторгаться новым проектам в городскую среду, — это нормальный процесс, он был всегда.
BG: Возможно ли появление в Петербурге новых локаций, которые могли бы стать пригодными под элитную застройку?
Г. Б.: Я в это слабо верю. Во-первых, настоящая элита должна находиться в центре. Во-вторых, такие процессы должны управляться централизованно. Как, допустим, было с Петербургом. Петр I сказал: "Здесь будет город" — и город появился. Но сейчас такое вряд ли возможно. Разумеется, иногда какие-то вещи происходят вне прогнозов, но пока, на мой взгляд, в центре достаточно "точечных" мест для развития элитного сегмента.
BG: Новые участки в центре города покупаете? Есть задел для будущих проектов?
Г. Б.: У нас сейчас довольно большой земельный банк, достаточный для активного строительства на годы вперед. Но, тем не менее, предложения рассматриваем постоянно. Здесь нельзя оставаться на месте, развитие — залог успеха.