Рост с оглядкой
Подмосковье
Рынок загородного жилья значительно активизировался в прошедшем месяце. Рост спроса сопровождается также и ростом предложения, и конкуренция становится все более жесткой. Это приводит даже к локальному снижению цен в некоторых проектах. Правда, в поселках высокой степени готовности цены поднялись до 25%.
Скидки стимулируют спрос
На коттеджном рынке наблюдается рост спроса и одновременно скрытое снижение цен в виде скидок, "специальных предложений" и акций. "Покупательская активность на рынке элитной загородной недвижимости в мае была на высоком уровне, особенно на фоне снижения активности на городском рынке и с учетом майских праздников,— говорит Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group.— В результате оживления покупательской активности количество сделок в мае выросло на 40% по отношению к показателям апреля. Значительные скидки в некоторых готовых поселках дают результаты. Так, например, в мае были реализованы два коттеджа за $3,25 млн и $4,3 млн в проекте Evergreen, расположенном в Горках-2 на Рублево-Успенском шоссе, в результате предоставления скидок в размере 50% от прежней цены. Месяцем ранее прошел ряд сделок в поселке "Резиденция Бенилюкс" благодаря скидкам в размере 40%".
"В мае во многих поселках на земельном рынке объем продаж снизился вдвое,— констатирует Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК "Абсолют Менеджмент".— Он не связан с отсутствием интереса покупателей к участкам без подряда, просто на рынок вышло много новых проектов и началась более жесткая конкуренция. В результате падение спроса оказалось пропорционально росту объема предложения. Если осенью активных предложений было около 100, то сейчас — не меньше 200. При этом растет длительность заключения сделок. Получив большой выбор, покупатель дольше принимает решение о покупке. В будущем это может сказаться на сроках завершения проектов, которые завязаны на денежные потоки покупателей. А таких проектов на рынке большинство. В таких условиях покупатели делали выбор в пользу проектов, которые близки к завершению. На них девелоперы отмечали стабильный спрос".
В целом весной цены на участки без подряда выросли на 5-7%, но это скорее было сезонное повышение, которое связано с весенним оживлением спроса. "Общерыночного роста цен ожидать в ближайшей перспективе не стоит: на рынке усиливается конкуренция. Исключением могут быть лишь завершенные поселки, на которые наблюдается стабильный спрос, несмотря на повышение цен до 25%",— говорит Анна Шишкина.
"Хорошие темпы продаж в марте и апреле привели к тому, что застройщики стали постепенно поднимать цену, а это также поспособствовало росту цен на вторичном рынке",— подтверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость".
"Цены расти, по моим ощущениям, не должны в силу очень большого объема предложения. С другой стороны, и падать им некуда: дно на загородном рынке практически достигнуто, все акции и спецпредложения сегодня носят разовый, ограниченный по времени характер. Возможен практически незаметный плавный рост с достижением докризисных значений через два-три года",— резюмирует Андрей Вяткин, исполнительный директор компании "Маршал эстейт".
Новые направления
По-прежнему предложение земли без подряда, прежде всего в экономклассе, опережает по объему все другие сегменты рынка. "В связи с кризисом и массовым выходом на рынок поселков, предлагающих на продажу земельные участки без подряда на строительство, доля проектов, относящихся к экономклассу, постепенно увеличивается,— констатирует Людмила Ежова, исполнительный директор компании "Терра-Недвижимость".— Если в докризисный период наибольшее количество проектов загородной недвижимости было сосредоточено в бизнес-классе, то на сегодняшний день количество поселков бизнес- и экономкласса практически одинаковое. Доля элитных проектов, напротив, сокращается и составляет на текущий момент не более 10% от общего объема первичного предложения".
Вместе с переориентацией рынка на экономичную ценовую группу происходит и перераспределение приоритетных направлений. Так, по данным "Маршал Эстейт", наибольшее количество предложений сосредоточено на Новорижском и Симферопольском шоссе. Новорижское направление активно развивается последние пять лет, и большое количество предложений — следствие этого развития. В основном продажи идут в поселках, которые вышли на рынок еще до кризиса. А вот Симферопольское шоссе начало особенно активно застраиваться как раз в последние полтора-два года. Это говорит о том, что фактор "престижности" гораздо меньше значит для нынешнего покупателя, чем транспортная доступность (Симферопольское шоссе по пропускной способности превосходит Новорижское) и относительно невысокая цена.
"Стремясь выйти из земельных активов в живые деньги, многие средние и мелкие собственники предложили свои активы на розничном рынке по вполне вменяемым ценам. Девелоперы, реализующие проекты коттеджных поселков бизнес-класса, начали поворачиваться лицом к покупателям уровня "эконом", предлагая участки без подряда, рассрочки, скидки. Все это вместе вывело на рынок довольно значительную массу новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе приобретение земли в Подмосковье,— говорит Владимир Ефимов, коммерческий директор группы компаний "Родные земли".
Перегнать Лондон
Несмотря на снижение цен в кризисные годы, подмосковная недвижимость остается едва ли не самой дорогой в мире. "Стоит отметить, что в настоящее время стоимость домовладения в Подмосковье (разумеется, речь идет об элитном сегменте) выше аналогичного показателя на престижных загородных направлениях Лондона на 12,6% — $5150 за 1 кв. м в Подмосковье против $4500 за 1 кв. м в Лондоне. Мы ожидаем, что московский рынок будет развиваться наиболее динамично и к концу года стоимость домовладения превысит $5500 за 1 кв. м, тогда как в Лондоне она постепенно будет приближаться к отметке $5000 за 1 кв. м, однако не достигнет ее",— отмечает Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.
По данным Knight Frank, на сегодняшний день самый дорогой дом в Подмосковье выставлен на продажу за $66 млн. Это объект, расположенный в 6 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе (санаторий "Барвиха"). Площадь дома составляет 2,1 тыс. кв. м, площадь участка — 80 соток. Для сравнения: самый дорогой дом под Лондоном в поселке "Ветворт Мейнор" общей площадью 2886 кв. м и расположенный на участке 3,2 га предлагается за $35,75 млн.