Культурная парковка для недвижимости
Кризис — это время присмотреться к альтернативам. Пока рынок определяется, нужны ли ему новые бизнес-центры и торговые зоны, владельцы промышленной недвижимости решили развивать их в культурном формате. И хотя прибыли не столь предсказуемы, как при традиционных подходах, но популярность такого формата в мире говорит о его перспективности.
У прогресса есть много двигателей, один из них — недостаток чего-либо. Испокон веков чердаки были прибежищем поэтов, художников и других представителей богемы. Занимая подобные помещения, люди искусства как бы возвышались над суетой будней, приближаясь к богу и наполняясь духовностью. Вместе с тем — и это, пожалуй, первично — они тратили на подобные помещения значительно меньше средств из своих не слишком широких карманов. Чердаки Манхэттена, каморки под крышами Монмартра — все это культовые "рассадники" искусства.
Окультуривание пространств
Послевоенный промышленный бум привел к тому, что разрастающиеся производства стали выводиться за пределы городского центра, и пустующие фабрики, заводики, склады, мастерские оказались не у дел. Эти помещения за сравнительно небольшую плату стали снимать люди искусства, вдохнувшие в промышленную архитектуру новую жизнь. От традиционного английского loft, что значит "чердак", постепенно ушли — новые жители занимали не только места под крышей, но и здания целиком, а основной приметой стиля стали огромные пространства, вмещавшие когда-то производственную машинерию. Арт-тусовка и богема быстро освоили новые "старые" пространства, хорошо освещенные, удачно расположенные, приспособленные в большей степени для творчества, чем для жилья, отличающиеся также оригинальностью внутреннего оформления. "Лофтовые" постройки было нетрудно и вполне доступно переоборудовать под нужды галереи, мастерской, культурного центра, сохраняя при этом дух и аутентичность старого здания. Вскоре "неликвидная" недвижимость, в которую вдохнули новую жизнь, стала стремительно расти в цене, получив богемную историю.
Одним из первых знаковых лофтов стала знаменитая "Фабрика" Энди Уорхола, мастерская-сквот, в 1960-х бывшая одним из центров художественной жизни Нью-Йорка. Полувековой путь развития арт-лофтов привел к тому, что сегодня размещение в некогда промышленных зданиях культурных центров стало трендом как в Америке, так и в Европе. Расположенная в здании бывшей электростанции Бэнксайд лондонская галерея современного искусства Tate Modern работает с 2000 года. Сегодня это одна из главных достопримечательностей британской столицы наряду с собором Святого Павла, напротив которого она, кстати, и находится. Tate Modern давно переросла масштаб галереи, став одним из столпов современного искусства. Будучи доступной для широкого круга зрителей, галерея является доходным предприятием, чьи проекты приносят в городскую казну порядка 100 миллионов фунтов стерлингов. Лейципгский центр Spinnerei размещен на гигантской территории бывшей хлопкопрядильной фабрики. Этот негосударственный проект существует за счет относительно невысокой платы, вносимой художниками, галереями, детскими студиями и другими арендаторами, занимающими около пятидесяти процентов площади этого арт-города. Несколько раз в год все галереи устраивают своеобразные дни открытых дверей — вернисажи, на которые съезжаются все желающие ознакомиться с современным искусством по версии Spinnerei. Бывшая маргариновая фабрика в Берлине, где расположился центр Kunst-Werke, является местом, где проводится знаменитая Берлинская биеннале современного искусства. Каждые два года это мероприятие, как и сам центр, привлекает знатоков и любителей современного искусства со всего мира.
Дома искусств
В нашей стране ситуация особая. Лофт-проект ассоциируется с современным искусством, а в России отношения с ним до сих пор еще только налаживаются. Дружелюбный взгляд отечественного зрителя до недавнего прошлого останавливался на картинах импрессионистов. Остальная вековая история искусства воспринималась исключительно иронически, с оттенком "и я так смогу". Тем не менее социальные процессы затронули и художественный вкус, актуальные тенденции в искусстве перестали быть чем-то запредельным, постепенно отвоевывая себе жизненное пространство. Первой новые тенденции примерила на себя столица. Именно там были открыты первые лофты, ставшие центрами современного искусства и весьма быстро завоевавшие славу актуальных выставочных площадок, демонстрирующих самой широкой публике современное искусство. Одним из крупнейших арт-лофтов стал "Винзавод", находящийся на территории бывшего винного комбината "Московская Бавария". Идея этого проекта — существование на территории единого комплекса нескольких выставочных залов, а также ряда крупнейших галерей современного искусства по принципу арт-кластера. Подобная форма организации основана на взаимодействии и взаимопомощи равноправных участников на паритетных условиях, при которых каждый сохраняет свою независимость и выбирает индивидуальные пути для реализации собственных творческих идей. На "Винзаводе" проходят выставки актуального искусства, лекции, мастер-классы, акции, перформансы, показы авторского кино. Другим вариантом арт-лофта в Москве является центр современного искусства "Гараж", расположенный на территории бывшего Бахметьевского автобусного парка, построенного в 1926 году архитектором-конструктивистом Константином Мельниковым. Огромное пространство "Гаража", а также финансовые возможности владельца — это первый проект благотворительного Фонда развития и поддержки искусства "Айрис", основанного в 2008 году Дарьей Жуковой, — позволяют привозить и демонстрировать ультрасовременные арт-проекты. Сегодня "Гараж" — одно из крупнейших выставочных пространств Москвы, где кроме экспозиционной деятельности проводятся занятия, лекции, кинопоказы, дискуссии и другие культурные мероприятия. За короткое время, прошедшее с момента открытия, этот лофт-проект стал не просто центром современной культурной жизни столицы, но и отчасти ее координатором. Он занимается также просвещением в области современного искусства самых широких слоев общества и поддержкой молодых художников. Во время работы выставок — не редкость длинные очереди на вход.
На смену бизнесу
Вопрос с центрами современного искусства, а также с относительно свободной недвижимостью в Москве на сегодняшний день можно считать решенным — свободного места просто не осталось. В это время Петербург представляется инвесторам лакомым куском, где пустующих и ждущих своего часа фабрик, заводов, складов еще остается достаточно много, хотя бесхозными их не назвать. Однако дать этой недвижимости вторую жизнь и получить какую-то выгоду в современных условиях оказывается не так-то просто. Бизнес-центры и торговые комплексы оказываются не столь востребованы, как хотелось бы. Владельцы "лофтовой" недвижимости встают на проторенный путь: желая найти применения имеющимся строениям, они решают разместить центры современного искусства, художественные мастерские, галереи, выставочные залы, современные театры в стенах бывших фабрик.
Как рассказывает Елена Филимонова, представитель творческой группы, взявшейся за создание "креативного пространства" на бывшей бумагопрядильной мануфактуре, собственник полуразвалившихся корпусов, группа компаний "Овентал", до сих пор специализировавшаяся на инвестировании и строительстве коммерческой недвижимости, с готовностью согласилась рискнуть. В рамках реконструкции полуразрушенного комплекса зданий на Обводном канале, в самом сердце старого промышленного Петербурга, решено создать арт-кластер — многофункциональный центр для мегаполиса. "Ткачи" не случайно решено было назвать именно "креативным пространством", не сужая проект до галереи или выставочного зала. "Ткачи" мыслятся как место обитания творческих людей и проектов, где найдут себе место на правах арендаторов и фотостудии, и дизайнерские бюро, и художественные мастерские, и современные концертно-театральные площадки. Одним из ведущих направлений "Ткачей" определяется выставочная деятельность. Благодаря значительному пространству, площадью более 1,5 тыс. кв. м, этот лофт-проект сможет претендовать на реализацию самых смелых выставочных проектов в области актуального искусства. Принципиальной позицией "Ткачей" является отслеживание актуальных тенденций в области искусства, а проекты, которым суждено реализоваться в рамках "креативного пространства", должны поразить зрителя. Елена Филимонова обещает, что арендная ставка для тех, кто будет достоин "Ткачей", окажется вполне гуманной, ведь обогащение для собственника в рамках этого проекта не является самоцелью, хотя уровня в 5-10 евро за кв. м, который встречается в отдельных европейских проектах, арендаторы не увидят. Арендная ставка будет на среднем уровне — 1,2 тыс. руб. за кв. м.
Реализация этой идеи — имиджевый ход, который заставит говорить о владельце не только как о представителе бизнеса, но и как о культуртрегере, несущем просвещение в массы. Характерно, что изначально комплекс зданий был приобретен именно с коммерческими целями, однако устройство бизнес-центра класса А оказалось уже не столь актуально. Потенциальная прибыль едва ли уравновесила бы вложенные в реконструкцию средства. В то время как предложенный проект создания новой туристической координаты на карте современного Петербурга показался выигрышным. Предстоит двухлетняя реконструкция имеющихся корпусов фабрики, при которой стоит задача максимального сохранения архитектурного образа объекта (фасад здания находится под охраной КГИОП). Во время реконструкции "Ткачи" собираются периодически приостанавливать строительные работы, открывая свои двери зрителями и показывая тот или иной арт-проект — с целью подогреть интерес публики, а также напомнить о своей миссии. Инвестиции в проект составят $15 млн. Остается надеяться, что благородная идея по созданию арт-центра, специализирующегося на современном искусстве, в Петербурге, не слишком избалованном подобными проектами, все же будет реализована. Даже если рынок предъявит спрос на более традиционные формы использования недвижимости.
Еще одним петербургским арт-лофтом стал центр культуры "Красное знамя", разместившийся на трикотажной фабрике, построенной в XIX веке. Этим проектом занимается петербургский предприниматель Игорь Бурдинский — пока в полной мере реализованным этот проект назвать нельзя, но потенциал у него огромен. На 4 га располагаются более 40 тыс. кв. м промышленных площадей. Значительные средства, которые необходимо затратить на реконструкцию зданий и воплощение в полном объеме идеи, предполагается вернуть совмещая имиджевую и коммерческую составляющии. Помимо "художественной" части — музея современного искусства, которому уделяется основное социально-культурное значение в рамках этого проекта, — бывшие производственные корпуса предполагается использовать под гостиницу и бизнес-центр. Часть участка планировалось отвести под жилую недвижимость. Культурная составляющая этого проекта должна привести к росту цен на жилую и коммерческую недвижимость, а также симулировать развитие деловой зоны в этой части города.
"Новый музей", недавно открывшийся на Васильевском острове, в строгом смысле лофт-проектом называться не может, ведь разместился он в стенах по кусочку приобретенной недвижимости — выкупленных у мелких собственников "коммуналок" общей площадью 500 кв. м. Тем не менее это еще один вариант использования недвижимости в арт-контексте. Своим появлением "Новый музей" обязан страсти к коллекционированию, имевшейся у петербургского бизнесмена Аслана Чехоева, собиравшего послевоенный андеграунд, произведения нонконформистов. Для кого-то тихого созерцания находящихся в личной собственности произведений искусства достаточно для ощущения гармонии. Но кто-то готов поделиться подобной радостью и с окружающими, жертвуя ради этого даже потенциальной "быстрой" прибылью. Помещения, определенные под "Новый музей", выкупались с целью реализации бизнес-идеи, утратившей актуальность в новых экономических условиях, и стали на службу искусству. Очевидного коммерческого успеха от этого проекта, как рассказывает его креативный директор Александр Лях, не ожидается, ведь цели были поставлены, прежде всего, просветительские. "Новый музей" собирает и демонстрирует творчество вполне состоявшихся художников, чья ценность на арт-сцене безусловна. Не рискуя и не заигрывая с непризнанными гениями, музей нашел свою нишу, представляя неофициальное искусство России второй половины XX века. В дальнейшем при музее предполагается открыть детскую студию и культурный центр, где будут проводиться лекции, круглые столы и семинары.
В полной мере реализованную идею арт-лофта в Петербурге отражает проект "Этажи", разместившийся в здании бывшего Смольнинского хлебозавода на Лиговском проспекте. Пять этажей лофтового пространства приспособлены под центр современного искусства максимально бережно, с сохранением подлинных интерьеров, деталей конструкции. Тонкий подход позволил сохранить уникальность, а с помощью дизайнерских находок придавать новое звучание старым промышленным цехам. Три галереи современного искусства, несколько выставочных залов, галерея авторской одежды Backstage, магазин одежды "59.6", магазин дизайнерских книг "Библиотека "Проектор"", бар с динамическими винами LoftWineBar и кофейня "Зеленая комната" — тот уникальный набор, что делает "Этажи" чрезвычайно востребованными в современном арт-пространстве города. Но сам факт востребованности пока адекватного вложениям материального отражения не находит — доходы проекта покрывают лишь 30% его затрат на выставочную деятельность, а о возврате средств, вложенных в реконструкцию, речи пока не идет.
Пока история новой жизни промышленных помещений в России слишком коротка для того, чтобы делать выводы об экономической целесообразности их использования как культурных центров. Но распространенность таких проектов в мире говорит о том, что они могут быть прибыльными.
Мнения
КАЙЛ ПАТЧИНГ, управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services
Это очень перспективное направление развития городской среды. Если мы сейчас посмотрим на карту Петербурга, станет очевидно, что исторический центр окружен поясом промышленной застройки, которой давно здесь не место. Необходимо выводить промышленные предприятия на периферию и осваивать освободившиеся территории. Однако, проводя подобную политику, необходимо осознавать, что промышленные зоны старой застройки — это важная историческая составляющая архитектурной эволюции города, поэтому, осуществляя редевелопмент данных зон, необходимо вписывать памятники промышленной архитектуры в современную застройку.
В Европе, США, Канаде существует множество примеров подобной реновации территорий. Как правило, инициатором подобных проектов выступает государство, побуждая девелоперов заниматься реновацией депрессивных городских территорий. Как правило, инвесторам в таком случае предлагаются налоговые льготы на период реализации проектов редевелопмента, а также на несколько лет после завершения строительства для повышения рентабельности проекта. Примером тому может выступать район Gastown в Ванкувере.
Если же касаться функционального назначения бывших промышленных объектов, то их можно использовать и под создание арт-объектов, и как офисные и жилые здания лофтового типа. Как правило, промышленные памятники архитектуры представляют собой заводские цеха и корпуса со свободной планировкой, поэтому внутреннее пространство вполне можно сделать современным и функциональным, сохранив внешний облик.
Нужно не ждать, когда московские тенденции дойдут до Петербурга, а инициировать этот процесс. Однако для этого необходимо вносить изменения в Генеральный план, чтобы развивать проекты как многофункциональные зоны, в которых сосредоточены не только общественно-деловые объекты, но и жилая застройка, объекты социальной инфраструктуры, чтобы создавать полноценные микрорайоны.
Затраты на реконструкцию промышленных зданий можно оценить примерно на уровне $1200-1700 за квадратный метр в зависимости от состояния объекта. Однако реализация проекта обойдется дороже за счет рекультивации почв — здесь стоимость оценить достаточно сложно, поскольку все будет зависеть от степени загрязнения территории.