Метр с кепкой
Какое количество квадратных метров мы оплачиваем, приобретая квартиру в новостройке? Далеко не всегда то, которое указано в договоре. Мы проверили, соответствует ли номинальный метраж фактическим размерам выставленных на продажу квартир в новостройках Казани.
Перерасчет. Разница в цене при расчете по номинальному или фактическому метражу при покупке квартиры может составлять значительную сумму. Причем «огрехи» в свою пользу могут допускать как застройщики в эконом-сегменте, так и в сегменте высококомфортного дорогого жилья.
«Пропадают» метры чаще всего в квартирах большой площади – там «недостача» меньше бросается в глаза. Как заметил в приватном разговоре один из продавцов, обычно оказываются меньше заявленного квартиры на последних этажах высоток – это связано с технологическими особенностями строительства. Обычно застройщики подстраховываются на случай несостыковок в пределах одного квадратного метра, включая соответствующий пункт в условия договора долевого участия. Если такое расхождение будет выявлено по результатам БТИ, которое проводится на этапе сдачи дома, цена как правило не пересматривается. Поэтому, приобретая квартиру в новостройке, стоит обратить внимание на этот пункт в договоре. А еще лучше – вооружившись планом квартир и лазерной рулеткой, провести собственную инспекцию понравившейся квартиры.
Для замеров мы выбирали квартиры большого метража. Наши «экскурсоводы», представители отделов продаж на проверяемых объектах, судя по их реакции, покупателей с рулеткой встречали не часто, но к инициативе в общем и целом относились с пониманием.
С запасом. «Лагуна» Квартиры в доме экономкласса по улице Амирхана Еники (ранее Калинина) всего месяц как поступили в продажу. Дом монолитный, с заполнением из красного пустотелого кирпича, находится в средней стадии строительства – монолитный каркас возведен до уровня 10 этажа, кирпич выложен примерно наполовину.
В отделе продаж сообщают, что трехкомнатные квартиры – двухуровневые, расположены на верхних этажах, то есть измерять там пока нечего. Собираюсь смотреть двухкомнатную максимальной площади – 74, 3 метра, на четвертом этаже, которая уже отстроена.
На подходе к стройплощадке замечаю, как с высоты срывается плохо подцепленная краном железная труба и падает вниз. Несмотря на выданную мне каску, находиться после этого на площадке было не совсем приятно.
В третью секцию, где расположена выбранная мной квартира, попадаем через подвальный этаж. Как говорит прораб, здесь разместятся технические помещения и, возможно, офисы. Планировка выбранной двухкомнатной квартиры выглядит соразмерной, комнаты около 20 «квадратов», кухня 16, холл – 9, совмещенный санузел – почти 6, «лишних» площадей нет, и в то же время хватает «воздуха». Как замечает прораб, «торцевые квартиры чуть больше аналогичных в центральной части». Первые замеры показывают – кухня и гостиная на 20-30 кв. см больше, чем по проекту, а «добавка» в санузле составляет почти 40 см. Прораб поясняет – в квартире пока нет черновой отделки, после нее площадь, скорее всего, как раз будет соответствовать плановой. Пока же «излишек» в сумме составил около 1 метра, а общая площадь 75,4 вместо 74,3 «квадратов».
Один к одному. Дом на Япеева. Небольшой дом на 84 квартиры на тихой улочке в центре города на первый взгляд можно отнести к жилью высокой степени комфортности, хотя, по сути, это массовое жилье с признаками высококомфортного – увеличенной площадью квартир и подземной парковкой.
В качестве потенциального приобретения была выбрана квартира на втором этаже площадью 101,9 кв. метров с двумя комнатами, 14 и 15 м, кухней и гостиной, по 17 м каждая, соединенные между собой дополнительным проемом, большим холлом (23 м), а также двумя санузлами, гардеробной и двумя лоджиями. Внутренняя отделка в квартире практически завершена, поэтому в данном случае было интересно, совпадут ли размеры один в один.
Измерить лоджии, которые на данный момент представляют собой плиты без ограждений, удалось с помощью работавшего в квартире строителя. Лоджии и балконы в недостроенных домах, кстати говоря, самый опасный «фронт» для маневров с рулеткой. Представитель продавца обмеру квартиры не только не препятствовала, но попросила потом сообщить ей результаты. Метраж «по факту» чуть-чуть превышал цифру в проекте.
С доплатой. Дом на улице Некрасова. Для осмотра трехкомнатной квартиры площадью 119 метров в практически готовом жилом комплексе повышенной комфортности в центре города была придумана другая легенда. Квартиру выбирает потенциальная покупательница вместе с дизайнером, который должен при первом осмотре провести замеры, чтобы помещение можно было оценить не только в черновом варианте, но и исходя из возможностей для дизайна интерьера. Продавца это не удивило, более того, он предложил, в случае приобретения квартиры, помочь дизайнеру в вопросах, связанных с подготовкой проекта.
Из нескольких квартир с разными вариантами планировок мы остановились на наиболее лаконичной, с четкими линиями и открытым, хорошо освещенным пространством. В квартире просторный холл общей площадью около 19 «квадратов», две спальни по 15 и 16 м и гостиная 33 кв. м с выходом на остекленную семиметровую лоджию, а также три санузла. Внутренняя черновая отделка в квартире завершена, стены выровнены – значит, площадь уменьшаться за счет строительных работ не будет.
Уже в процессе измерения становится понятно, что реальные размеры помещений немного превышают указанные в плане. В общей сложности набирается два квадратных метра. Продавец этому не удивлен. По его словам, в этом подъезде все квартиры чуть больше проектных значений, а в соседнем – чуть меньше. Хорошо, что покупателей об этом честно предупреждают, поскольку дом не сдан, квартиры продаются по договору о долевом строительстве, согласно которому необходимо оплатить 119 метров, вместо фактических 121. А вот после сдачи дома сумма может быть пересмотрена, если итоговая площадь по замерам БТИ будет отличаться от проектной на один и более кв. метра. А выкладывать дополнительно еще сотню тысяч рублей не очень приятно.
Два метра бесплатно. Дом на улице Аделя Кутуя Двухподъездный дом с панорамным остеклением балконов, рядом с развязкой на Аделя Кутуя, легко заметить среди окружающих его «хрущевок». Внешне дом выглядит готовым, установлена даже детская площадка и высажен кустарник. Я сообщаю прорабу о своем желании посмотреть трехкомнатную квартиру на среднем этаже, выходящую на солнечную сторону. К моему удивлению, с 3 по 7 этаж можно выбирать любую из «трешек», которые расположены в торцевой части дома одна над другой. Поднимаемся на пятый этаж – лифт в доме установлен, но еще не запущен. Из холла можно попасть в 17 метровую кухню, гостевой санузел и коридор, который соединяет холл с гостиной площадью 26 кв. м с панорамным остеклением лоджии, двумя спальнями, 14 и 20 «квадратов», и просторной ванной с окном размером почти 10 метров. Общая площадь холла и коридора – 19 м.
Услышав историю неудавшейся покупки квартиры, которая якобы оказалась на 5 метров меньше обещанного, прораб заверил, что здесь такое невозможно – в доме уже проведены замеры БТИ, и метраж при продаже рассчитывается исходя из этих данных. Но пройтись с рулеткой разрешил. Поскольку в плане были указаны размеры не всех помещений, вычислить результат на месте я смогла только приблизительно. Кухня оказалась больше заявленного размера почти на полтора метра, спальни – на 30 см каждая. Общая площадь составила 114 квадратных метров. Позже в отделе продаж мне сообщили, что метраж квартиры по БТИ – «всего» 111,5 «квадратов», хотя я насчитала на 2,5 метра больше. Поскольку замеры БТИ уже произведены, перерасчет производиться не будет.
После перепланировки. Дом на Айвазовского. На улицу Айвазовского я ехала с намерением посмотреть двухкомнатную квартиру площадью 113 квадратных метров, расположенную на втором этаже дома повышенной комфортности в тихом районе города. Но представитель продавца предложил мне более выгодный, на первый взгляд, вариант – другую двухкомнатную квартиру на пятом этаже, по цене на 9 тысяч ниже, которую руководство фирмы реализовывало по срочной продаже. Как пояснил представитель продавца, квартира покупалась изначально «для себя», и там была сделана серьезная перепланировка. Некоторые строительные работы еще предстоит выполнить.
Представитель продавца замерам не препятствовал, но сразу заметил, что расчет в любом случае будет проводиться по результатам замеров БТИ, согласно которым в квартире 111,5 метра. Каково же было мое удивление, когда после подсчета данных электронной рулетки площадь квартиры получилась всего 106 кв. метра – почти на 5 метров меньше.
Поскольку план квартиры, предоставленный мне, не отражал произведенную перепланировку, пришлось поломать голову, закралась ли в измерения ошибка или метры куда- то делись. Чуть меньше метра в общей сложности потеряли гостиная, спальня, холл, гардеробные. Остальные 4 метра пропали где-то на просторах кухни и санузла, где обнаружился не предусмотренный в предоставленном мне проекте вентиляционный короб. Еще часть метража съели перегородки, за которыми спрятали разводку канализации и водоснабжения. Я позвонила представителю продавца с просьбой выслать план квартиры с учетом перепланировки, однако мне ее так и не выслали.
Подарок с доплатой. Нехватка квадратных метров по сравнению с метражом, который учитывается при расчете цены квартиры – не так часто распространенное явление, как это можно ожидать. В большинстве случаев застройщики сами заинтересованы в том, чтобы площадь квартиры не отличалась в сторону уменьшения более, чем на метр.
В то же время излишки площади при покупке квартиры на стадии строительства – это тот самый сыр, который бесплатным бывает только в мышеловке. Легче заранее перемерить метраж, внимательно ознакомиться с условиями договора и решить спорные вопросы с застройщиком до заключения сделки, чем доказывать свою правоту или доплачивать после сдачи дома.