ПОКА НЕ СКЛАДНО
К 2010 году пермские девелоперы и ритейлеры обещали реализовать ряд проектов в сфере складской недвижимости. Общая площадь новых складов класса А и В должна была составить более 170 тыс. квадратных метров. Но в итоге не было введено ни одного нового объекта. Логисты пока не рискуют строить крупные центры, дожидаясь, когда спрос начнет уверенно расти. Между тем аналитики отмечают, что Прикамье может существенно отстать от соседних регионов, если не начнет крупные логистические проекты уже сейчас.
Складировали проекты По докризисным планам девелоперов 2009 год должен был стать урожайным на новые объекты в складской логистике. В 2007–2008 годах о планах строительства новых логистических комплексов, которые к этому году могли быть введены в эксплуатацию, заявляли десятки разных компаний. Среди пермских — это, в частности, «ПСК. Логистика» (планировала построить более 50 тыс. кв. м), «НормаН-Виват» (30–50 тыс. квадратов для нужд своей торговой сети), группа компаний «Май» (минимум 8 тыс. кв. м — вторая очередь комплекса GIGANT, а также новый комплекс класса А), «Линия 7» (порядка 15 тыс. кв. м), «ЭР-Сити» (40 тыс. кв. м). О совместном крупном проекте — на 100 тыс. кв. м — размышляли «РК Логистика» и «Линия 7». Заняться строительством складской недвижимости думала даже группа «ЭКС», развивающая торговую сеть «Семья», чтобы обеспечить собственные потребности в складах, а также группа компаний «РИАЛ». Более того, пермские компании даже хотели строить логистические комплексы за пределами региона, в частности в Екатеринбурге.
Кроме местных компаний, масштабные планы строили и федеральные девелоперы: «Евразия Логистик», «Каскад», «КРАЙС Девелопмент», Megalogix и SLG. В «Евразии Логистик» потенциал пермского рынка складской недвижимости до 2010 года оценивали в 500–600 тыс. кв. м. Правда, федеральные компании тогда были более осмотрительны, чем местные игроки, и не говорили о конкретных объемах и сроках сдачи объектов.
В итоге почти все эти действительно грандиозные планы не осуществились. Из-за кризиса проекты компаний либо видоизменились, либо были отложены вовсе. Так, группа компаний «ПСК. Логистика» планировала построить комплекс класса А площадью более 50 тыс. кв. м вблизи федеральной трассы, которая ведет на Красавинский мост. Однако в кризис проект осуществить не удалось. Теперь, сообщил гендиректор «ПСК. Логистика» Константин Степнов, он намерен реализовать свою идею в рамках индустриального парка, который планируется построить в ЗАТО Звездный (по идее местных властей, в парке должны быть объединены разные производства, для предприятий должны быть построены склады). Начало его строительства запланировано на 2010 год. Предполагается, что на участке площадью 150 га разместится индустриальная зона и логистический комплекс класса А. «Мы искали землю и нашли ее в Звездном. Мы будем развивать этот проект совместно с партнерами из группы „Император“», — пояснил господин Степнов.
Впрочем, ни параметры будущего логистического комплекса, ни сроки сдачи объекта он не назвал, сославшись на то, что его концепция только разрабатывается. Еще минувшей зимой на встрече и. о. заместителя председателя правительства Пермского края Юрия Уткина с директором ООО УК «Император» Алексеем Балашовым было заявлено о том, что логистический центр в составе индустриального парка в Звездном станет якорным объектом для всего комплекса. Общая площадь складов класса А должна составить 400 тыс. кв. м. Сколько из них готова построить компания «ПСК. Логистика», Константин Степнов не сообщил.
Надо отметить, что «ПСК. Логистика» даже продала во время кризиса свой действующий склад площадью чуть более 10 тыс. кв. м — по ул. Промышленная, 147а. Ранее компания сдавала его в аренду, но в начале этого года выставила на продажу за 42 млн руб. Участники рынка поясняли, что на такой шаг компания пошла по причине разрыва договора с долгосрочным якорным арендатором этого объекта — компанией Coca-Cola. Гендиректор «ПСК. Логистика» Константин Степнов сообщил „Ъ“, что продал складской комплекс по ул. Промышленной компании, занимающейся оптовой продажей продуктов питания (какой именно — не назвал).
Группа компаний «НормаН-Виват» тоже вынуждена была в кризис отказаться от своего логистического проекта, о котором заявляла два года назад. Тогда ритейлер решил не дожидаться появления качественных складов в Перми и построить для своих нужд современный складской комплекс самостоятельно. Распределительный центр — 30–50 тыс. кв. метров (класс — между А и В) должен был расположиться на территории бывшего завода «Велта». Предполагалось, что помещения будут предназначены для товаров, не требующих особых температурных режимов хранения. Распределительный центр планировалось ввести в эксплуатацию в сентябре 2009 года. Но в прошлом году господин Юсупов выставил оба участка на «Велте» площадью 20 га на продажу, а когда реализовать их не удалось, принял решение о строительстве торгового центра на участке в 6,5 га, который имеет выход на ул. Героев Хасана. О строительстве логистического комплекса, пояснил он, группа пока даже не думает. Компании достаточно имеющихся площадей.
Точно так же не выполнили задуманного и другие компании. Таким образом, в 2009 году в эксплуатацию не было введено ни одного нового объекта складской недвижимости. Единственный крупный проект, который был реализован уже в 2010 году, — это логистический центр «Навигатор» на ул. Промышленной, 107. Этот центр класса А расположен на участке 7 га и имеет общую площадь 42 тыс. кв. метров. Девелопер объекта — группа компаний «ЭР-Сити». По словам генерального директора группы Дмитрия Шерстобитова, сейчас на стройплощадке возведено здание первой очереди и строители приступили к внутренним работам. «Если рынок оценит подобный формат, то мы готовы быстро выводить следующие очереди „Навигатора“ общим объемом порядка 30 тыс. кв. метров», — говорит господин Шерстобитов. По данным „Ъ“, девелопер не будет выступать оператором этого складского комплекса, а лишь передаст его в будущем в аренду или перепродаст.
Нескладно и ненакладно Краевые власти отмечают, что имеющихся терминалов для развития региона недостаточно. Потребность Пермского края в складских комплексах международного класса оценивается в 640 тыс. кв. м: из них региону нужно дополнительно 100 тыс. кв. м складских помещений класса А и 540 тыс. кв. м складских помещений класса В, сообщили „Ъ“ в министерстве торговли Пермского края.
Сами участники рынка называют два проекта, которые можно отнести к складской недвижимости класса А, — логистический комплекс GIGANT (общий объем площадей — около 30 тыс. кв. м) на ул. Героев Хасана и логистический комплекс компании «Линия 7» (на 3-й Набережной, 40). Площадь терминала «Линии 7», построенного компанией в 2008 году, составляет около 10 тыс. кв. м (его общий объем хранения — 9 тыс. палетомест).
Эксперты считают самооценку пермских логистов завышенной. «На сегодняшний день в Перми практически отсутствует складская недвижимость, отвечающая требованиям класса А по общероссийской классификации. Из всего объема рынка (около 300–350 тыс. кв. м) доля качественных помещений, наиболее приближенных к классу А, составляет всего 5–10%, то есть около 30 тыс. кв. м», — утверждает руководитель аналитического центра «Медиана» Павел Новоселов. По его словам, большинство объектов (порядка 70%) принадлежат к классу D. «Это помещения, построенные в 1950–1980-е годы, частично реконструированные, имеющие необходимые коммуникации, однако для эффективного целевого использования они требуют определенных финансовых и временных затрат. Помимо этого, в качестве складских сегодня используют практически не приспособленные для подобных целей помещения гаражей, бывших цехов, подвалов, не отвечающих даже минимальному набору необходимых параметров», — говорит Павел Новоселов.
То, что пермский рынок складских помещений (как аренды, так и купли-продажи) весьма ограничен по объему, позволило владельцам этой недвижимости не так сильно пострадать от общего падения рынка. Конечно, снижение грузопотока (по данным «АсстрА Урал», в целом по Пермскому краю составило как минимум 40%) и уход клиентов в более дешевые склады обусловили снижение цен как на аренду складской недвижимости, так и на услуги ответственного хранения. Но, как отмечает коммерческий директор ЗАО «Пермрыба» (логистический центр GIGANT) Алексей Клячин, в Прикамье падение цен в целом оказалось менее существенным, чем, например, в соседнем Екатеринбурге (там цены на аренду складов упали по разным оценкам от 30 до 40%, и ниже). «В Екатеринбурге до кризиса успели реализовать несколько новых проектов, рынок был перенасыщен, поэтому и падение стало столь существенным», — поясняет Алексей Клячин. В Перми же качественные складские площади по-прежнему в дефиците.
На текущий момент, согласно расчетам аналитического центра «Медиана», рынок складской недвижимости находится на стадии ценовой стабилизации. Стоимость квадратного метра в течение нескольких месяцев колеблется на уровне 13–16 тыс. руб. «При этом какого-то однозначного тренда нет — средняя цена то возрастает, то падает в зависимости от сезонных колебаний рынка, — говорит руководитель аналитического центра «Медиана» Павел Новоселов. — Конечно, кризисное влияние еще ощущается достаточно сильно, поскольку экономический потенциал большинства коммерческих организаций серьезно пострадал, а уровень финансовых рисков еще слишком высок. Поэтому пока нельзя констатировать какую-либо заметную тенденцию к восстановлению спроса. Пока что рынок «остывает» от кризисной встряски и фиксирует цены». На рынке аренды ситуация схожая. Средняя арендная ставка колеблется на уровне 170–180 руб. за кв. м.
Алексей Клячин из ЗАО «Пермрыба» подтверждает, что спрос на качественные складские помещения и логистические услуги сейчас как минимум стабилизировался и не падает. Но конкретно у ЗАО «Пермрыба» даже наблюдается планомерный рост. «Тенденция такова, что немного увеличивается грузооборот у наших существующих клиентов. Плюс появляется интерес у потенциальных клиентов, они присматриваются к нашим услугам». Просыпающийся спрос влияет и на цены. Так, «Пермрыба» для некоторых своих клиентов, которым сбрасывала цены в кризис, уже вернула расценки на докризисный уровень. «Не могу сказать, что цены растут. Но они стабилизировались, и есть предпосылки для роста спроса на качественные склады, и на специализированные склады, количество которых ограничено», — говорит Алексей Клячин.
По его мнению, строить новые логистические комплексы сейчас крайне рискованно. Если раньше девелоперы проектировали крупные склады на перспективу, в ожидании, что цены на недвижимость все равно вырастут, увеличится грузооборот, и клиенты в любом случае появятся, то сейчас таких оптимистичных прогнозов нет. Алексей Клячин уверен, что смело строить можно только в том случае, если есть конкретные договоренности с будущими клиентами. И строить надо «под них», под конкретные запросы компаний. «И девелоперам и логистам нужно ориентироваться на конкретный спрос. Потому что существующие помещения и услуги могут очень серьезно отличаться от потребностей клиента. Так что сначала строить, а потом перестраивать — это очень долго и затратно», — говорит господин Клячин.
Несмотря на то что начинать логистические проекты в кризис пока никто не рискует, эксперты отмечают, что Пермскому краю стоит активнее взяться за это уже сейчас. В противном случае регион рискует отстать в развитии и упустить благоприятствующие факторы. «В настоящее время у наших соседей в Свердловской области уже разработана Концепция развития транспортно-логистической системы региона на 2008–2015 годы, — отмечает директор информационно-консалтинговой группы «Резон» Юлия Пивоварова. — Главная цель, которой хотят добиться ее разработчики, — соединить производителей Азии с потребителями Европы. Логично предположить, что в Пермском крае тоже должен быть реализован крупномасштабный проект строительства мультимодального логистического центра. Тем более что в Перми есть факторы, обеспечивающие успешность проекта: крайний европейский речной порт и планируемые Белкомур и новый аэропорт. Но делать крупный региональный логистический центр надо как можно скорее, потому что на территории Казахстана уже реализуется проект ТРАСЕКА. Он должен замкнуть на себя транспортные потоки по маршруту Азия — Кавказ — Европа и обратно».