Минувшая неделя прошла под знаком новых цен. Теперь цену земли будет определять аукционист, а цену импорта — таможенник.
Земля с молотка
В схватке законодательной и исполнительной властей за землю наметился существенный перелом в пользу последней. В последней декаде января, когда Государственная дума бросила все силы на борьбу с президентскими поправками к Земельному кодексу, вступило в силу постановление правительства "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды". Таким образом центр подтвердил, что он на стороне регионов, принявших местные законы о частной собственности на землю.
Постановление было принято во исполнение президентского указа "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", подписанного Борисом Ельциным 26 ноября прошлого года и инициированного той земельной реформой, которую вели у себя регионы. Президент распорядился поддержать предложения местных органов власти (поступившие от правительства Санкт-Петербурга и органов местного самоуправления Барнаула, Нижнего Новгорода, Новгорода и Твери), состоящие в том, чтобы был введен единый порядок торговли землей, предназначенной под застройку.
Президент этим указом убил сразу двух зайцев. Во-первых, еще раз подтвердил возможность свободного оборота несельскохозяйственных земель в России; во-вторых, взял под контроль торговлю землей в регионах.
Первое представляется не столь значительным, поскольку свободный оборот земли разрешен Конституцией (ст. 36). Кроме того, начиная с 1991 года из-под пера президента вышло более 15 указов, так или иначе регламентирующих этот оборот. Второе обстоятельство поважнее.
Согласно указу, расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные под застройку, либо право их аренды подлежат продаже гражданам и юридическим лицам только на торгах. Разработать и утвердить порядок этих торгов было поручено правительству, что оно и сделало своим январским постановлением.
Согласно документу, земельные торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. При проведении аукциона победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за землю, при проведении конкурса — лицо, предложившее лучшие условия по ее использованию. Это могут быть как наиболее короткие сроки освоения земли, так и участие ее владельца в развитии местной инфраструктуры.
При проведении аукциона или конкурса продавец назначает специальную комиссию, которая определяет победителя торгов. При открытом аукционе создавать комиссию нет нужды. Начальная цена, по которой земельный участок будет выставляться на торги, невелика — пятикратная ставка земельного налога (в каждом регионе она своя). Кроме того, каждый участник торгов должен внести задаток в размере 20% начальной цены. В случае проигрыша сразу же после утверждения протокола с результатами торгов задаток возвращается.
Любопытно, что начальная цена участка приравнена к стоимости права аренды. И это вполне понятно. Дело в том, что приобрести право аренды можно хоть на 99 лет, а это почти то же самое, что право собственности. К тому же арендаторам в отличие от собственников не нужно платить земельный налог.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до их проведения. Организатор вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, при проведении конкурса — не позднее чем за 30 дней до его проведения.
Для того чтобы принять участие в торгах, необходимо подать заявку с необходимыми документами не позднее даты, указанной в извещении, и своевременно перечислить задаток на указанные в извещении счета. Чем раньше будет подана заявка на участие в земельных торгах, тем лучше, поскольку при равенстве предложений победителем признается тот, кто подал заявку раньше соперника.
В постановлении приведен исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть отказано в участии в торгах. К ним относится подача заявки по истечении срока, указанного в извещении, или лицом, не уполномоченным действовать от имени заявителя, а также непредставление всех необходимых документов либо предоставление ненадлежаще оформленных документов. Заявитель становится полноправным участником торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок.
В соответствии с установленными сроками и условиями оплаты победитель торгов производит платежи за приобретаемый земельный участок или право его аренды единовременно или в рассрочку. Сумма внесенного задатка засчитывается победителю торгов в счет платежей за приобретаемый земельный участок или право его аренды.
Не позднее чем через 20 дней с момента оформления протокола о результатах торгов с победителем должен быть заключен договор купли-продажи или аренды земли. Если оплата производится единовременно, то государственная регистрация перехода прав на земельный участок осуществляется после полного внесения платежа.
Если же оплата производится на долгосрочной основе, то с победителем торгов одновременно с заключением договора купли-продажи заключается договор о залоге земельного участка. Срок действия договора — до полного внесения платежей. (То есть правительственной порядок продажи земель включает в себя элемент ипотеки.) Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и договора о залоге осуществляется одновременно.
Оговорены случаи, когда торги или конкурс могут быть признаны несостоявшимися. Это, естественно, участие в торгах по каждому лоту менее двух участников и уклонение победителя от подписания протокола о результатах торгов, договора купли-продажи (аренды) или договора о залоге земельного участка. Не состоятся торги и в том случае, если начальная цена земли после ее троекратного объявления так и не повысилась. Что касается конкурса, то он признается несостоявшимся, если никто из участников не внес предложений, соответствующих его условиям.
По согласованию с продавцом организатор в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить повторное проведение торгов на новых условиях.
По мнению авторов постановления, единый порядок проведения торгов снижает возможность кого бы то ни было влиять на их результат. Давать взятки при покупке земли, как это делается сейчас, станет невыгодно. Ведь 30 дней (срок объявления о начале конкурса) — это слишком мало для того, чтобы выяснить состав комиссии и подкупить большинство ее членов.
В заключение стоит отметить, что попытка правительства и президента взять под контроль рынок земли вполне может обернуться повышением цен на недвижимость. Большинство столичных и региональных риэлтеров считают, что установление описанного порядка торгов приведет к росту конечной цены на землю. А следовательно, и на строения. В среднем стоимость земли составляет одну десятую от стоимости квартиры. Если предположить, что в результате торгов цена на земельный участок возрастет на 50%, то это будет означать, что расположенные на его территории квартиры поднимутся в цене на 5%.
Цена с потолка
Тем временем таможенники решили пресечь основной канал ухода импортеров от уплаты таможенных налогов и платежей — занижение таможенной стоимости. Председатель Государственного таможенного комитета подписал с этой целью два приказа — "О принятии таможенными органами решений по таможенной стоимости товаров" и "О мерах по усилению контроля таможенной стоимости". Они вступают в силу 1 февраля.
Проблема достоверной декларации таможенной стоимости импортируемых товаров долгое время не слишком интересовала ГТК — его усилия были сосредоточены на борьбе с контрабандой, обустройстве российских границ и таможенных пропускных пунктов. Между тем в последние два года занижение таможенной стоимости ввозимых товаров стало даже более широким явлением, чем контрабанда. Приказы об усилении контроля за таможенной стоимостью были подписаны вскоре после того, как газета "Коммерсантъ" опубликовала статью, в которой приводились цифры потерь российского бюджета из-за манипуляций импортеров с таможенной стоимостью. Согласно оценкам зарубежных экспертов, в 1996 году федеральный бюджет недополучил из-за этого около $4,3 млрд. Таможенники не скрывают, что эта статья и инициировала появление новых приказов.
Правовая ситуация такова. В ноябре 1992 года правительство решило, как определяется таможенная стоимость импортных товаров. Следующая веха — подписание президентом в мае 1993 года закона "О таможенном тарифе". Этот закон, в частности, дал таможне право самостоятельно определять таможенную стоимость товаров, перемещаемых через границу. После вступления закона в силу на таможни были разосланы так называемые справочные или условные цены, охватывающие прежде всего подакцизные товары. Таможенники должны были практически полностью контролировать ценовые потоки при импорте. Но с самостоятельным определением таможенной стоимости на базе условных прейскурантов таможня не справились. Заключительный аккорд прозвучал 7 декабря 1996 года, когда правительство утвердило порядок определения стоимости и вывозимых товаров.
Новыми приказами ГТК механизм определения таможенной стоимости описан максимально подробно. Импортер должен будет доказывать, что цена ввозимых товаров, если она отличается от установленной ГТК, реальна. Приказ "О мерах по усилению контроля таможенной стоимости" устанавливает минимальные цены (см. таблицу), по которым можно ввозить товары без подтверждения достоверности таможенной стоимости. Можно ввозить и дешевле, но для этого импортеру придется обосновывать указываемые цены, предоставляя таможенным органам подтверждающие их документы.
При минимальном расхождении цен решение принимается непосредственно на таможне; чем больше расхождение цен, тем больше необходимо представить документов, тем длительнее срок их рассмотрения и выше уровень принятия решения. Таким образом, теперь правильностью таможенной стоимости импортируемых товаров будет озабочена вся структура таможенных органов начиная от местных и региональных таможен и кончая центральным аппаратом ГТК.
В приказе "О принятии таможенными органами решений по таможенной стоимости товаров" описаны порядок и процедура определения таможенной стоимости. Приказ утверждает положение "О принятии решений о правильности заявленной декларантом таможенной стоимости товаров в случаях, входящих в компетенцию таможен, непосредственно подчиненных ГТК России, региональных таможенных управлений и ГТК России".
Перечень документов, необходимых для подтверждения цен, может привести в уныние даже самого матерого импортера. Помимо обычных документов, предъявляемых декларантом для таможенного оформления груза, необходимы: акт таможенного досмотра с подробным описанием товаров, позволяющим определить их коммерческую ценность и квалифицировать по товарной номенклатуре ВЭД (пресекается возможная перекодировка товара при пересечении границы), документация о технических характеристиках каждой ассортиментной группы товаров, заключение таможенной лаборатории о физико-технических и качественных характеристиках товаров, сведения из электронной базы данных таможни о нарушениях таможенных правил юридическими или физическими лицами, ввозящими товары.
Кроме того, определен перечень товаров, при импорте которых обязательно предоставлять сведения об их технических характеристиках. В список товаров, цены которых необходимо подтверждать, попал и традиционный челночный ассортимент: бытовые электроприборы и электроника, то есть пылесосы, утюги, видеомагнитофоны, видеокамеры и телевизоры.
В общем, похоже, что таможенники намерены самым основательным образом залатать дыру, образовавшуюся в результате занижения импортной стоимости.
ВЛАДИМИР СТУПИН
---------------------------------------------------
Попытки президента и правительства взять под контроль рынок земли могут привести к росту цен на недвижимость.
Перечень документов, необходимых для подтверждения цены ввозимого товара, может привести в уныние даже самого закаленного импортера.
---------------------------------------------------
Установленные ГТК справочные цены, по которым можно беспрепятственно ввозить товары в Россию
| Наименование товара | Единица измерения | Таможенная цена на условиях франко-граница РФ, $ |
|---|---|---|
| Говядина мороженая | кг | 1,5 |
| Свинина | кг | 1,6 |
| Баранина | кг | 1,5 |
| Мясо птицы | кг | 1,1 |
| Треска мороженая | кг | 1,3 |
| Сливочное масло | кг | 1,8 |
| Бананы | кг | 0,7 |
| Апельсины | кг | 0,8 |
| Мандарины | кг | 0,8 |
| Лимоны | кг | 0,8 |
| Яблоки | кг | 1,0 |
| Груши | кг | 1,0 |
| Кофе | кг | 3,0 |
| Чай | кг | 3,5 |
| Масло подсолнечное | кг | 0,8 |
| Маргарин | кг | 0,8 |
| Сахар белый | кг | 0,6 |
| Соки фруктовые и овощные | кг | 0,7 |
| Пиво | л | 1,0 |
| Вина игристые | л | 2,5 |
| Шампанское | л | 12,0 |
| Вина виноградные | л | 1,5 |
| Этиловый спирт | л | 1,0 |
| Спиртовые настойки | л | 7,0 |
| Виски | л | 18,0 |
| Джин и можжевеловая | л | 12,0 |
| настойка | ||
| Водка, произведенная в | л | 5,0 |
| странах СНГ | ||
| Водка, произведенная за | л | 7,0 |
| пределами СНГ | ||
| Ликеры | л | 10,0 |
| Прочие спиртные напитки | л | 8,0 |
| Сигареты | 1000 шт. | 15,0 |
| Кожаная обувь | пара | 25,0 |
| Видеомагнитофоны | шт. | 200,0 |
| Видеокамеры | шт. | 400,0 |