Дорогое жилье определяется с критериями
Кризис практически не повлиял на стоимость жилья премиального класса. Однако критерии, по которым судят о классности жилья, стали гораздо жестче.
Экономические трудности внесли коррективы в позиционирование этого продукта. И если раньше девелоперы, строящие жилье в центральных частях Петербурга, без лишних сомнений относили весь его объем к элитной категории, то теперь сегментация стала гораздо отчетливее. И жилье, которое на самом деле относилось по классу к жилью уровня "бизнес" и "комфорт", упало в цене на 50%.
Участники рынка говорят, что и до сих пор объем предложения на рынке элитной недвижимости оценить трудно. Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов говорит, что появляется все больше объектов, которые считаются спорными. Многие фирмы заявляют бизнес-класс как элитное жилье. "Считается, что в Санкт-Петербурге не менее 500 тыс. кв. м заявлены как элитное жилье. Из этих 500 тыс. кв. м., действительно элитными считаются не более 200 тыс. кв. м. Спрос же в городе есть только на 120 тыс.кв. м", — комментирует господин Сандалов.
Он отмечает, что цены на объекты, которые на самом деле относятся к бизнес-классу, снизились в некоторых случаях и на 50%. На элитные же квартиры цены практически не изменились. Главное требование к элитному объекту — это уникальность. Большую роль играет социальная однородность среды, видовые характеристики, индивидуальность объекта.
Участники рынка говорят, что элитное жилье предполагает местоположение дома в зонах со сложившимся "элитным" статусом. Критерий местоположения является приоритетным при классификации и позиционировании объектов.
Несмотря на то, что чаще всего географическое положение элитных новостроек ограничено наличием свободных пятен под застройку, можно выделить наиболее престижные зоны: это "золотой треугольник", набережные в центре города, район Таврического сада.
По мнению Ларисы Инченковой, исполняющей обязанности коммерческого директора ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" в настоящее время объем предложения в премиальном сегменте жилья составляет около 300 тыс. кв. м. "В июне этого года на рынок были выведены крупные объекты: два очередных корпуса "Парадного квартала" строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" и комплекс "Александрия" RBI. Тем не менее по сравнению с началом 2009 года предложение уменьшилось на 10 процентов", — считает она.
По данным Colliers International, на май 2010 на рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга в продаже находится около 1,8 тыс. квартир совокупной площадью 235 тыс. кв. м. Из них 1 200 квартир или 150 тыс. кв. м — в строящихся домах, 560 квартир или 85 тыс. кв.м — в уже сданных домах. Около 90% существующего предложения в равных пропорциях представлено в Центральном и Петроградском районах (по 100 тыс. кв. м в каждом).
Традиционно в Санкт-Петербурге в год продается около 100 тыс. кв. м элитного жилья — это около 750 квартир (из расчета средней площади квартиры в 130 кв. м). По итогам 2009 года продажи сократились на 30%. В 2010 году спрос оценивается на уровне 100 тыс. кв. м.
Наибольшей популярностью, по данным Colliers International, у покупателей в последние годы пользовался Петроградский район, где куплено около 90% квартир от всех квартир, введенных в 2009-2010 году в эксплуатацию и находящихся в стадии строительства в настоящий момент.
В Центральном районе продано около 50% недавно построенного и строящегося предложения. Большое количество нераспроданных квартир объясняется тем, что именно в Центральном районе реализуются и были реализованы такие масштабные проекты, как "Парадный квартал", "Резиденция на Суворовском", "Смольный квартал" (продажи в данном комплексе открылись только в этом году) от "Возрождения Санкт-Петербурга", "Александрия" от RBI.
Петроградский и Центральный районы — лидеры по количеству квартир в продаже — делят пальму первенства и по стоимости квадратного метра жилья. Стоимость элитного жилья в остальных районах города на 30-50% отстает от лидеров. Наибольшим спросом, как и в объектах комфорт- и экономклассов, пользуются однокомнатные квартиры, однако в структуре предложения их доля невелика — менее 20%. Стабильно востребованы в объекта класса элит двух- и трехкомнатные квартиры.
В среднем цена на элитную недвижимость составляет около 150 тыс. руб. за квадратный метр, изменений с начала 2010 года практически не было. Однако средняя цена на премиальное жилье не является достаточной характеристикой. Стоимость элитного жилья сильно варьируется в зависимости от характеристик: местоположения и архитектурного облика дома, вида из окон, этажа, технического наполнения здания. В случае если это эксклюзив, например, пентхаус, или квартира с собственной просторной террасой, цена квадратного метра может быть выше средней в несколько раз.
Необходимые атрибуты.
"Помимо прекрасного месторасположения и привлекательных видов из окон, инфраструктура элитного дома должна предполагать качественный сервис и необходимые для жизни опции. Мы считаем, что элитную недвижимость от комфорт-класса отличают следующие характеристики. Во-первых, объект находится в избранных (лучших) кварталах исторического центра Петербурга. Во-вторых, в непосредственной близости от объекта находятся парковая зона, и/или исторический памятник, либо дом расположен на набережной. В-третьих, планировки квартир предусматривают продуманное зонирование на гостевую и спальную зоны. В-четвертых, квартиры имеют высокие потолки. В-пятых, в здании предусматривается эффективная звукоизоляция. В-шестых, в доме устанавливаются системы извещения о пожарной опасности и системы автоматического пожаротушения. Кроме того, объект обеспечивается современными системами кондиционирования и вентиляции. В-седьмых, при строительстве здания устанавливаются современные системы связи и телевидения (эфирное и спутниковое), предусматривается выделенный интернет-канал. В-восьмых, обязательным является встроенный паркинг с достаточным количеством машино-мест: одно для одно-двухкомнатных квартир, два и больше для многокомнатных. Из паркинга можно подняться на лифте на свой этаж. В-девятых, при возведении здания применяются инновационные технологии строительства, обеспечивающие долговечность, надежность и удобство эксплуатации и улучшающие потребительские свойства жилья. В-десятых, на объекте контролируется система доступа с применением современного видеонаблюдения: тем самым обеспечивается комфорт и безопасность жильцов. И, наконец, при проектировании зданий разрабатываются интересные концепции благоустройства с использованием дизайнерских элементов", — утверждает госпожа Инченкова.
Светлана Петрова, начальник отдела по работе с недвижимостью ГК "Балтийский монолит", говорит, что объекты элитного класса отличаются от квартир класса "комфорт" своими видовыми характеристикам. "Особенно ценится вид на исторические и архитектурные памятники Санкт-Петербруга: стоимость квартиры с видом на храм Спаса-на-Крови может соперничать со стоимостью роскошного пентхауса в престижном районе Лондона. Элитное жилье предполагает местоположение дома в районах со сложившимся "элитным" статусом. Объекты данного класса с наибольшей вероятностью могут располагаться в районе "золотого треугольника" (зона, ограниченная Невским пр., наб. Невы и наб. Фонтанки), вокруг Таврического сада и от ст. м. "Чернышевская" до наб. Робеспьера, в некоторых частях Петроградского района, в частности на Крестовском и Каменном островах. Неотъемлемыми элементами объектов класса de luxe является камерность (от 5 до 20 квартир в доме) и некая закрытая для чужаков среда обитания: соседи в таких домах являются хорошими знакомыми, друзьями либо партнерами по бизнесу", — отмечает госпожа Петрова.
Встречаются и объекты, являющиеся в географическом смысле исключением из общих правил, когда другие параметры (в частности, характеристики квартир, техническая и сервисная оснащенность и уровень продвижения) позволяют позиционировать их в сегменте элитного жилья.
Кроме того, от жилья бизнес-класса элита отличается квартирографией, расширенными параметрами по инженерии и инфраструктуре, индивидуальным подходом ко всем проектам.
Центростремительные тенденции
По мнению некоторых аналитиков, на текущий момент на элитном рынке следует отметить несколько тенденций развития. Основная из них — децентрализация элитного рынка, сокращение участков в традиционных для элитного домостроения зонах, способствует вовлечению под строительство территорий, выходящих за их границы. Эта тенденция в ближайшие годы будет только набирать обороты, что связано с комплексным освоением бывших промышленных территорий в центральных районах города. Как пример — освоение территории завода "Вулкан" и Механического завода (проекты "Премьер Палас" и "У Крестовского моста"). Вывод промышленных предприятий активно идет на Петровском острове, где планируется строительство элитного жилья (RBI — Петровский, 20).
Некоторые участники рынка также к территориям с элитным потенциалом относят "Набережную Европы", намывные территории Васильевского острова. В ближайшее время рынок ожидает появления масштабных проектов, с большим количеством квартир, в том числе связанных с реконструкцией целых кварталов ("Парадный квартал", "Смольный квартал", "Новая Голландия"), формирующих однородную социальную среду. Будет продолжаться реставрация объектов культурно-исторического наследия в центральных районах под элитное жилье или апартаменты.
Наталья Городчук, руководитель информационно-аналитического отдела консалтингового центра "Петербургской недвижимости", считает, что элитные зоны могут появиться на набережной Мойки, на Приморском проспекте, на набережной Робеспьера, Синопской набережной и других набережных Невы, Большой и Малой Невки. "Также элитной зоной может стать территория Адмиралтейских верфей, несмотря на то, что исторически это была рабочая окраина. Близость к порту и общий имидж территории до сих пор не позволяли рассматривать ее в качестве элитной зоны. Но в перспективе, после завершения проектов в более престижных зонах исторического центра, она, без сомнения, заинтересует девелоперов", — говорит госпожа Городчук.
В ближайшее время рынок ожидает появления масштабных проектов, с большим количеством квартир, в том числе связанных с реконструкцией целых кварталов ("Парадный квартал", "Смольный квартал", "Новая Голландия"), формирующих однородную социальную среду. Будет продолжаться реставрация объектов культурно-исторического наследия в центральных районах, под элитное жилье или апартаменты.
Госпожа Инченкова допускает возникновение новых территорий, относящихся к зонам элитной застройки. Правда, по ее мнению, это возможно лишь теоретически. "Ведь и сегодня есть единичные статусные дома не в исторической части, и даже элитные поселки для постоянного проживания в нескольких десятках километров от черты города. Но это скорее исключение, и с потерей некоторых характеристик. Ведь в исторический центр вложены общие усилия многих поколений лучших архитекторов, банкиров, видных политических деятелей; в нем много души и энергии. Кроме того, наш город живет активной деловой жизнью, а сосредоточие всех видов активности — в центре", — говорит Инченкова.
"В Петербурге обязательно будут появляться новые элитные кварталы, поскольку покупатели предъявляют все более жесткие требования к своему будущему жилью, а сложившиеся элитные локусы зачастую этим требованиям уже не соответствуют. Мне, к примеру, не нравятся квартиры в так называемом "золотом треугольнике" — это старые дома. Пусть красивые, но в них стоит запах, есть проблемы с коммуникациями, как правило, парковка на улице. Парадные не всегда хорошие. Охрану организовать сложно. Мест общего пользования и инфраструктуры нет. Разнородная окружающая среда. Рядом живут совершенно разные люди.
Крестовский остров также постепенно перестает быть элитным местом и превращается в коммунальную квартиру. Огромное количество домов совсем не элитных. Парки развлечений и огромное количество людей, в него приезжающих. Пробки. Мало приличных ресторанов. С появлением стадиона он совсем перестанет быть интересным — болельщики, транспортный коллапс и т.д. Грамотный и активный застройщик в силе сформировать новый элитный локус. В качестве примера могу привести дом "Новая звезда" от компании RBI, который положил начало элитной застройке в прилегающих к нему районах Петроградской стороны", — уверен Сергей Шатуновский, генеральный директор компании "Ленстройжилсервис".
А вот Светлана Петрова не верит в возможность появления в Петербурге новых мест, которые можно было бы позиционировать как элитные. "Без помощи города это вряд ли возможно. Это связано и с нюансами градостроительной политики, и с общей неоднородностью застройки в Санкт-Петербурга, особенно в исторической его части.
Превращение отдельных районов из откровенно депрессивных в привлекательные для проживания возможно благодаря выводу промышленных объектов и возведению на этом месте не точечных объектов, а целых кварталов с продуманной архитектурной, инфраструктурной и социально-досуговой концепцией", — говорит госпожа Петрова.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, считает, что в первую очередь к новым зонам элитной застройки будут относиться "обновленные" кварталы в историческом центре города. "Одному застройщику сформировать такое место самостоятельно сложно, ведь косвенно на качество жилья влияют окружающая среда и инфраструктура (социальная, культурная, коммерческая)", — соглашается она с коллегой из "Балтийского монолита".