Спрос на загородную недвижимость растет
но условия на рынке по-прежнему диктует покупатель
Индивидуальное жилье
Весной 2010 года на 15% увеличился спрос на загородную недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области по сравнению с весной 2009 года. До конца года, по прогнозам специалистов АН "Бекар", увеличение спроса составит 10%.
Наибольшим спросом традиционно пользуются земельные участки в массовой застройке стоимостью от 500 тыс. до 2 млн рублей. На них приходится примерно 55% спроса. На втором месте остаются земельные участки с домом до 4,5 млн руб. — примерно 30%. Объекты бизнес-класса (до 10 млн руб.) — 10% . Элитные объекты (от 10 млн руб.) занимают примерно 5% спроса.
Самыми востребованными объектами в массовой застройке в I полугодии 2010 года остаются земельные участки с инженерной подготовкой без инвестиционных обязательств (без подряда), участки до 1 млн рублей в садоводствах, готовые дома площадью 160-180 кв. м с участками за 1-3 млн руб.
На сегодняшнем рынке наблюдается тенденция 2009 года, когда активный спрос начинается в середине лета. Если традиционно до кризиса, весной цены были ниже, чем осенью (рост цен был постоянный), и активный спрос всегда начинался ранней весной, то сегодня подъем спроса отсрочен до середины сезона. "Люди, зная, что продавцы никуда не убегут, а цены не увеличатся, спокойно выбирают, и лишь в середине лета готовы к сделкам, — объясняет директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский. — Вся первая половина сезона — это просмотры, интересанты, мало сделок. Работает психологический фактор: сам факт, что сезон уже приближается к концу, подстегивает как покупателей, так и продавцов: откладывать сделку на год до следующего сезона не хочется".
В 2010 году наиболее значимую роль играет объектная стоимость, поскольку рыночную цену объекта определить до сих пор довольно сложно: на рынке мало сделок, поэтому каждая цена индивидуальна, а рыночная цена определяется методом сравнения. Дисконты достигали более 10%.
Лидирующим по спросу остается Выборгский район (развитая инфраструктура, озера, хорошая экология). Наименьшим спросом традиционно пользовались объекты в Тосненском и Ломоносовском районах из-за проблем с экологией. Самые популярные районы: Выборгский, Всеволожский, Приозерский, Курортный.
Стоимость земли в среднем в популярных районах колеблется на уровне 80-100 тыс. рублей за сотку (притом, что докризисная цена составляла порядка 140 тыс. руб. за сотку).
Сейчас можно говорить о том, что условия на рынке диктует покупатель. Например, если дом не достроен, то покупатель начинает считать, сколько еще денег ему придется вложить. Безусловно, после этого он начинает торговаться. За счет премии продавца снизилась и цена дорогих объектов. Если раньше она могла составлять до 50% стоимости объекта (наценка в два раза), то сейчас нередки случаи продаж объектов по себестоимости.
"В целом сегодняшний рынок — рынок медвежий, — отмечает Андрей Уманский. — Так как цены пытаются оттянуть вниз. Чтобы продать объект, цена должна быть чуть ниже условно среднерыночной".
Согласно прогнозам экспертов, увеличение спроса до конца сезона 2010 года составит примерно 10% по сравнению с прошлым годом. Спрос в основном будет приходиться на земельные участки и готовые дома с земельным участком стоимостью до 5 млн руб. Предложение может вырасти примерно на 15%. Это будет происходить из-за того, что на рынок будут выставляться объекты, ранее снятые с продажи "до лучших времен". В августе роста цен не ожидается, на некоторые переоцененные объекты может быть уменьшение цены за сотку примерно на 10%.