Коммерческая недвижимость стабилизировалась
Участники рынка сохраняют оптимизм
Офисы, торговля и склады
Во втором квартале офисный рынок Петербурга продолжал демонстрировать невысокую активность с точки зрения вывода на рынок новых проектов. По итогам первого полугодия объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,75 млн кв. м. Основной объем нового ввода придется на вторую половину года, однако общий результат будет низким по сравнению с предыдущими годами. Тем не менее участники рынка видят позитивные сдвиги в этом сегменте недвижимости.
По данным Jones Lang LaSalle, спрос во втором квартале был активным — объем чистого поглощения составил 24,8 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Офисные помещения класса А оказались менее востребованными. Низкий спрос и вывод на рынок новых проектов класса А повлияли на долю свободных площадей в этом сегменте — она увеличилась с 29,3 до 32,8%. В сегменте офисных центров класса В ситуация была более позитивная. В целом доля свободных площадей по результатам второго квартала практически не изменилась и составила 23% против 23,5% в предыдущем квартале. В настоящее время общий объем вакантных площадей составляет 403,8 тыс. кв. м. Арендные ставки в бизнес-центрах классов А и В остаются стабильными, в том числе и в премиальных объектах.
Активность на рынке торговой недвижимости остается невысокой. Объем качественных торговых площадей за второй квартал 2010 года увеличился на 8 000 кв. м и составил 1,313 млн кв. м. Основной объем ввода ожидается к концу года, когда на рынок выйдут крупные торговые центры Galeria, "Невский центр" и "Лето", совокупной арендопригодной площадью около 220 000 кв. м. Снижение розничного товарооборота сменилось ростом в апреле 2010 года, однако торговые операторы по-прежнему проявляют невысокую активность, уделяя внимание только наиболее качественным проектам. При стабильном уровне арендных ставок для большинства типов арендаторов в качественных проектах отмечается небольшой рост максимальных ставок на небольшие помещения (100-200 кв. м) в торговых галереях. При этом девелоперы предлагают скидки на первые 1-2 года действия договора аренды тем российским и иностранным брендам, которые рассматриваются как "якоря" в том или ином профиле торговли.
Во втором квартале 2010 года спрос на качественные складские помещения резко увеличился. Чистое поглощение складских площадей по результатам первого полугодия 2010 года превысило 100 000 кв. м., что в три раза выше объема чистого поглощения за весь 2009 год. Средний объем заключенных сделок увеличился по сравнению с показателями прошлого года, хотя небольшие площади по-прежнему остаются востребованными. В то же время девелоперская активность находится на низком уровне — объем качественного складского предложения не изменился с начала 2010 года и составляет 1,49 млн кв. м. При этом объем свободных площадей составляет около 230 000 кв. м. или 15,3% от существующего объема предложения. Рост активности на складском рынке привел к увеличению ставок до $95-105 за кв. м в год. В то же время собственники складских объектов готовы предлагать новым арендаторам скидки на уровне 15-25% на первый и второй годы аренды.
Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, прокомментировала: "Рынок коммерческой недвижимости продолжает оставаться стабильным, как и в прошлом квартале. Стоит отметить, что позитивные сигналы наблюдаются теперь не только в офисном сегменте, но также в торговом и складском секторах недвижимости. Несмотря на то, что говорить о возвращении к докризисным показателям спроса пока рано, сохранение текущих тенденций позитивно скажется на рынке в среднесрочной перспективе".
Александр Гришин, генеральный директор VMB TRUST, говорит: "На мой взгляд, сегодня самое время делать инвестиции с прицелом на будущее. Конечно, непросто найти объекты, соответствующие по цене и качеству ожиданиям инвестора. Удачная локация с хорошей доступностью — еще не панацея. Продуманная логистика, сервис, размер помещений, техническое оснащение и служба эксплуатации — важно все. Не надо гнаться за максимумом метров, нужно делать максимум эргономики и эффективного использования. Это сегодня залог успеха проекта". По его словам, эксперты делают ставки на объекты так называемого мини-девелопмента, то есть объекты коммерческого назначения (офисные и торговые центры, складские и производственные помещения) небольшой площади — от нескольких метров до 10-15 тыс. кв. м. Задача ближайшего будущего — перепрофилирование и реконцепция замороженных проектов. Сегодня владельцы готовы расстаться с рядом таких проектов по приемлемой цене.