В Екатеринбурге могут подешеветь земельные участки под застройку, выставляемые на аукционы. Как сообщил свердловский министр строительства и архитектуры Михаил Жеребцов, его ведомство уже выявило более 10 участков, стартовая цена которых была выше рыночной. Теперь министерство намерено провести их переоценку, привлекая для этого независимых экспертов, и добиться снижения себестоимости строительства. Участники рынка говорят, что предложенная схема все равно не гарантирует объективной работы оценщиков земли, а застройщики заинтересованы лишь в том, чтобы органы госвласти стимулировали спрос на жилье.
О намерении провести переоценку земельных участков Михаил Жеребцов заявил на пресс-конференции. По его словам, министерство строительства и архитектуры провело проверку и обнаружило земельные участки, которые уже три года выставляются на торги и не продаются. Выяснилось, что установленная стартовая цена в разы превышает рыночную. «Это ненормально, и мы боремся с этим», — сообщил господин Жеребцов. По его словам, сейчас наиболее остро ситуация складывается в Екатеринбурге, где в поле зрения минстроя уже попали 13 подобных участков. «Оценщики зачастую нарушают правила, устанавливаемые саморегулируемыми организациями, и проводят необъективную оценку, завышая цену в интересах собственников земли. Министерство по уже выявленным фактам будет проводить свою альтернативную оценку с привлечением других оценочных компаний и добиваться снижения цен. В дальнейшем я не исключаю введение системы аккредитации оценщиков при правительстве для проведения оценки земель, выставляемых на торги», — подчеркнул министр. При этом он не стал уточнять, насколько могут подешеветь земельные участки.
По оценкам исполнительного директора союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрия Чумерина, в себестоимости строительства 1 кв. м жилья цена земли в Екатеринбурге составляет минимум 5 тыс. рублей, тогда как оптимальное значение, рассчитанное по аналогии с другими регионами — 1,5-3 тыс. рублей с 1 кв. м. «Эта ситуация не позволяет нам выйти на необходимые показатели по себестоимости в 30 тыс. рублей. Сейчас ниже 38-40 тыс. рублей за 1 кв. м строить не получается, при этом затраты на строительные работы составляют только 20-22 тыс. рублей с 1 кв. м. Неадекватная цена на землю стала причиной того, что за два года с аукционов фактически не продано ни одного большого участка под строительство многоэтажных домов», — отмечает господин Чумерин. С ним соглашается и генеральный директор ООО «Рифей-Строй» Вячеслав Румянцев, по мнению которого цена земли в себестоимости недвижимости составляет около 10-12%.
В мэрии Екатеринбурга все претензии в свой адрес отрицают, заявляя, что при проведении аукционов четко следовали нормам закона. «В законе четко обозначен порядок определения стоимости земли, выставляемой на аукцион — нужно заключение независимого оценщика. Да, мы сами иногда не согласны с выводами оценщиков, но права пересматривать цены у нас нет. Я не считаю, что цена на землю в Екатеринбурге завышена — по мировой практике, земельный участок составляет 1/10 часть от стоимости строительства всего объекта. Например, если брать частный дом под индивидуальное строительство — то это примерно 1 млн рублей, у нас аукционы проходят по ценам от 500 до 800 тыс. рублей», — заявил начальник управления главархитектуры Екатеринбурга Михаил Вяткин. По его словам, и предложенная господином Жеребцовым схема не дает гарантии, что оценщик в интересах областных властей не начнет занижать цены. «По нашим оценкам, земельные участки не сильно влияют на цены на жилье. Сейчас просто у застройщиков нет средств на строительство, даже уже на выкупленных и ранее полученных участках», — считает Михаил Вяткин. С ним соглашается и руководитель отдела оценки группы компаний «Априори» Анастасия Байковская, которая отмечает, что существующие в законе об оценочной деятельности нормативы и критерии оценки четко определены и понятны. «В случае если есть искажение цены — то в отчете будет явное нарушение этих нормативов. Система стабильно работает, можно просто сделать экспертизу отчета оценщика и все. В этом смысле ввод системы аккредитации смысла не имеет», — считает госпожа Байковская. При этом она отмечает, что если отчет составлен верно, то даже при повторной оценке отклонения будут незначительными. А Вячеслав Румянцев добавляет, что проблема оценки земли кроется в самой системе работы оценщиков. «Всего есть около 20 критериев при оценке земли, и в итоге стоимость может колебаться от 300 тыс. рублей до 3 млн рублей, необходимо менять не столько самих оценщиков, сколько систему оценки. Но даже если и будет отлажена методика оценки, то все равно сейчас спрос застройщиков на земельные участки низкий, и снижение цены на землю не даст толчка к росту объемов вводимого жилья — нет спроса со стороны конечных покупателей. Гораздо целесообразнее было бы сначала простимулировать спрос, а уже затем разбираться с ценообразованием на земельные участки», — уверен Вячеслав Румянцев.