Поле для рублевых миллионеров
портфель
Инвестиционные покупки постепенно возвращаются на рынок Москвы и Подмосковья. Причем если в Москве, чтобы включиться в игру на повышение, нужно располагать денежными средствами в размере не менее 3 млн рублей, то в Подмосковье "входной билет" может быть вдвое дешевле. Но будет ли прибыль?
Ленинский подход
Искать жилые объекты, подходящие для инвестиций,— дело непростое. Предсказать, как со временем поведет себя цена на них (не говоря уже о спросе), достаточно сложно. Очевидно, что свое влияние окажет и состояние рынка недвижимости в целом, и уровень инфраструктуры застраиваемой территории, и динамика строительства. Вычислить влияние каждого из этих факторов по отдельности почти невозможно. Зато можно попытаться с довольно высокой степенью точности оценить их совокупно.
Проще всего оценить инвестиционный потенциал строящихся больших жилых комплексов, корпуса которых возводятся поэтапно. Продажи в них открываются в разное время, поэтому есть возможность сравнивать цены и экстраполировать ценовую разницу на год-два вперед.
Таких объектов в Подмосковье сейчас немало, причем есть они как по соседству с МКАД, так и на окраинах Московской области. Так, в Ленинском районе Московской области в рамках ЖК "Коммунарка" (расположен в одноименном поселке в 7 км от МКАД по Калужскому шоссе) возводятся семь монолитно-кирпичных жилых корпусов разной этажности. Один из них сдан в эксплуатацию, остальные будут готовы в 2011-2013 годах, а продажи уже идут во всех домах. Поэтому отследить ценовую динамику в этом комплексе вполне возможно. Как сообщили в департаменте новостроек компании "Московский ипотечный центр (застройщик ЖК "Коммунарка"), инвестиционный потенциал этого объекта довольно значителен.
Так, во втором корпусе четвертой очереди строительства (сдача дома запланирована на 2013 год), продажи в которой стартовали в середине лета, расположенную на первом этаже однокомнатную квартиру площадью 46,6 кв. м сейчас можно приобрести за 2,37 млн рублей. Начиная со второго этажа аналогичные квартиры продаются за 2,56 млн рублей. Интересно сравнить эти данные со стоимостью квартир в других корпусах, где продажи начались намного раньше. Так, в третьей очереди строительства, которая будет введена в эксплуатацию в 2011 году, "однушки" площадью 42,4 кв. м сейчас продаются за 3,6 млн рублей, а в уже сданном корпусе имеются только вторичные предложения тех, кто инвестировал в объект на раннем этапе строительства.
Например, за расположенную в этом корпусе квартиру площадью 44,5 кв. м просят 4,2 млн рублей. Таким образом, если привести эти цены к стоимости 1 кв. м, окажется, что к моменту полуготовности дома цены однокомнатных квартир вырастают на 48-59%. А после сдачи дома (до него от момента начала продаж проходит около трех лет) прирост капитала в целом составляет 64-77%. Что при сохранении нынешней динамики обещает сделанные сейчас минимальные инвестиции (2,37-2,56 млн рублей) к концу 2013 года превратить примерно в 4,2 млн рублей.
ЖК "Коммунарка" не единственный в Ленинском районе, который можно рассматривать, намереваясь совершить покупку с инвестиционной целью. Есть, например, микрорайон "Солнцево Парк" (9 км от МКАД по Боровскому шоссе, застройщик ГК "Мортон"). Проект предусматривает строительство более 20 монолитных и панельных жилых домов, а также многоэтажный многофункциональный центр, поликлинику, общественную библиотеку, многоярусную парковку и детские учреждения.
Цены различаются в зависимости от типа здания, его расположения и этажа. Так, однокомнатная квартира площадью 41,2 кв. м на низких этажах 9-го корпуса продается за 2,53 млн рублей. А аналогичная в 7-м корпусе, расположенная на первом этаже, стоит 2,45 млн рублей. Однако отследить изменение цены во времени пока невозможно: "Солнцево Парк" начал продаваться совсем недавно. Но из-за обширности инфраструктуры и небольшой удаленности от Москвы можно предположить, что цены будут примерно такими же, как в "Коммунарке".
Полет на МАРЗ
Интересные предложения есть в жилом микрорайоне МАРЗ, который строится в 15 км от МКАД по Носовихинскому шоссе на берегу озера Черного близ города Железнодорожного в районе с уже сложившейся развитой инфраструктурой (застройщик — "Каскадстройсервис").
Застраивается МАРЗ каркасно-кирпичными домами серии И-1724, интересной тем, что в ней есть целых шесть типов однокомнатных квартир площадью от 38,7 до 46,9 кв. м. Самые привлекательные цены в 4-м корпусе, который вывели в продажу в начале июля и где сейчас ведутся земельные работы. Так, при стопроцентной оплате стоимость самой маленькой из однокомнатных квартир (38,7 кв. м) составляет 1,59 млн рублей (если же рассматривать вариант с рассрочкой до ноября 2011 года, то цена увеличивается до 1,66 млн рублей). А за самые большие из однокомнатных сейчас просят 1,91 млн и 1,96 млн рублей соответственно.
За суммы же, сопоставимые с самыми малыми вложениями в "Коммунарке" и "Солнцево Парке", здесь можно приобрести двухкомнатные квартиры. Так, двухкомнатная квартира площадью 65,5 кв. м стоит 2,67 млн рублей (2,74 млн рублей при оплате в рассрочку), а квартира в 68,6 кв. м обойдется в 2,73 млн рублей (2,8 млн с рассрочкой платежей).
Почему речь зашла о двухкомнатных квартирах? Дело в том, что в других корпусах микрорайона МАРЗ, которые на данный момент находятся в более высоких стадиях строительства, сейчас в первичной продаже однокомнатных квартир нет. Поэтому сравнение провести невозможно и разумнее рассмотреть двухкомнатные. Так, в 3-м корпусе, который сейчас находится на стадии монтажа пятого этажа, разброс цен на двухкомнатные квартиры составляет 2,8-3,1 млн рублей (или 2,94-3,34 млн рублей при поэтапной оплате). То есть к моменту, когда здания достигают четверти своей высоты, квартиры дорожают примерно на 5%. Если судить по 1-му корпусу, где сейчас ведется монтаж кровли и начинается подведение коммуникаций, к этому этапу строительства цены подрастают еще почти на 20%. А сравнение с корпусом самой высокой степени готовности (в нем завершаются внутренние электромонтажные работы и идет благоустройство дворовой территории) показывает, что с момента начала строительства квартиры дорожают приблизительно на 40%.
Поводом для дальнейшего изменения цен, безусловно, станет ввод здания в эксплуатацию, однако уже сейчас можно предположить, что планку в 70% (как в ЖК "Коммунарка") сделанные в этот проект инвестиции не преодолеют. Однако и "входной билет" на МАРЗ обойдется заметно дешевле.
Гигантоманы из Шатуры
Поиски еще более дешевых вариантов логично продолжить на окраинах Московской области. Например, в Шатуре (120 км от МКАД по Егорьевскому шоссе). В центре этого города возводят ЖК "Старый город" (застройщик — "Шатуравто"), который представляет собой пять монолитно-кирпичных домов с благоустроенной внутренней территорией. Сейчас начинаются продажи в первых двух корпусах, строительство которых планируется завершить в конце 2011 года.
Цены на первый взгляд достаточно привлекательные. Так, если первый взнос за однокомнатную квартиру составит от 90 до 100%, то ее продадут за 32 тыс. рублей за 1 кв. м. А если оплачивать поэтапно (первый платеж — от 25%), то цена квадратного метра увеличивается на 1 тыс. рублей. Однако сами квартиры очень габаритные. Для сравнения: самая маленькая однокомнатная квартира в "Старом городе" по размерам сопоставима с самой большой в микрорайоне МАРЗ — в ней больше 46 кв. м. В самой же большой шатурской "однушке" почти 57 кв. м. В итоге на покупку однокомнатной квартиры в "Старом городе" потребуется 1,47-1,82 млн рублей (или 1,51-1,88 млн при оплате частями). То есть даже больше, чем уйдет на приобретение однокомнатной квартиры в 15 км от МКАД.
Остается одна надежда — на инвестиционную выгоду. По самому ЖК "Старый город" ее пока не предскажешь: слишком недавно открылись продажи. Остается лишь сравнивать с другими новостройками Шатуры. Однако сейчас в городе есть только один подходящий объект — достраивающийся девятиэтажный монолитно-кирпичный дом, в котором хотя средние цены и заметно выше (порядка 41 тыс. рублей за 1 кв. м), однако сами квартиры меньшей площади. В итоге однокомнатные квартиры в нем стоят не намного дороже (1,7-2,15 млн рублей). Поэтому ориентироваться на эти данные, оценивая перспективы ЖК "Старый город", и предполагать, что при приближении к окончанию строительства прирост инвестиций по этому объекту составит 28%, достаточно сложно. Впрочем, это значение можно принять за отправную точку, чтобы сравнить привлекательность небольших инвестиций в целом в объекты Московской области.
Вывод напрашивается сам собой. Безусловно, по мере удаления от МКАД стоимость "входного билета" в "многоэтажные инвестиции" уменьшается (если, конечно, застройщику удается победить в себе дух гигантомании), однако и инвестиционная привлекательность тоже падает. Что, наверное, логично. Ведь главное, что оказывает влияние на рост цен,— это не инфраструктура и даже не стадия строительства, а реальный спрос. А он по мере отступления к границам Московской области будет уменьшаться.