Из всех предлагаемых россиянам способов использования материнского капитала наиболее востребован сегодня один вариант — направление средств на погашение ипотечного кредита. И это понятно: жилищный вопрос для семейных пар с детьми имеет первостепенное значение. Разработанный в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кредитный продукт расширяет возможности распорядителей материнского капитала.
Инновационный подход, который применили в АИЖК при разработке кредитного продукта «Материнский капитал», позволяет увеличить размер кредита и уменьшить величину первоначального взноса.
По условиям кредитного договора заемщик в обязательном порядке погашает ипотечную задолженность (часть либо целиком) средствами материнского капитала. Благодаря этому он может увеличить размер кредита примерно на 320 – 330 тыс. рублей. Получается, что сумма кредита «Материнский капитал» состоит из двух частей. Одна из них - стандартный ипотечный кредит, рассчитанный исходя из величины доходов заемщика. Вторая часть – это «материнские деньги». Благодаря такому разделению увеличение суммы кредита никак не влияет на размер ежемесячного платежа. Платежи рассчитываются только по первой части, которая погашается за счет собственных денег заемщика.
Вторым преимуществом новой программы АИЖК стал низкий первоначальный взнос — от 10% от стоимости приобретаемого жилья.
Не секрет, что большинство молодых семей не располагают достаточной суммой первоначального взноса для получения ипотечного кредита, а по закону использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса можно только спустя три года после того, как семья получила право на этот вид господдержки.
Решая данную проблему, новый продукт АИЖК допускает снижение первоначального взноса при условии, что материнский капитал и первоначальный взнос в сумме составляют не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Таким образом, материнский капитал играет роль первоначального взноса, но заемщику не нужно дожидаться окончания трехлетнего моратория на его использование.
Почти у половины заемщиков, получивших кредит «Материнский капитал» в ходе пилотного проекта, первоначальный взнос был меньше 30%, для 25% заемщиков первоначальный взнос составил 20% от стоимости приобретенной квартиры и менее.
Процентная ставка по новому кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке не превышает 12,45% годовых, что значительно ниже среднего показателя по рынку. Еще ниже ставка будет при покупке квартиры в новостройке – не больше 11,45% годовых.
Все подробности об условиях кредитного продукта «Материнский капитал» и использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита можно найти на сайте «Кредитный продукт «Материнский капитал», а также на сайте АИЖК.
В ближайшей перспективе «Материнский капитал» планируется выдавать не только с фиксированной, но и с переменной ставкой. Также в планах Агентства — разрешить приобретать на кредитные средства не только квартиры, но и жилые дома, удовлетворяющие требованиям программы «Малоэтажное жилье».
«Материнский капитал» стал инновационным продуктом не только для заемщиков, но и для партнеров АИЖК. Они получили возможность рефинансировать выданные кредиты по принципиально новой схеме: получение под залог пулов закладных долгосрочных займов АИЖК под низкий процент.
Процедура получения займа немногим отличается от процедуры выкупа закладных. Заемщик формирует пул закладных и направляет свою заявку на рассмотрение в Агентство. После проверки качества залога и надежности самого получателя займа АИЖК заключает с поставщиком закладных два договора: договор займа и договор залога закладных.
Сумма займа не может превышать суммарную стоимость ипотечных закладных, с учетом залогового коэффициента (max - 0,9%). Срок займа устанавливается индивидуально, но не дольше максимального планового срока погашения ипотечных кредитов, входящих в состав залогового обеспечения. Заем может быть предоставлен единовременно на весь накопленный пул закладных или в несколько этапов, по мере накопления минимального объема, который составляет 50 млн. рублей.
Предложенная АИЖК новая схема рефинансирования дает партнерам ряд преимуществ. В первую очередь, это расширение возможностей фондирования для банков, которые хотят нарастить объемы ипотечного кредитования, но не имеют возможности провести секьюритизацию.
Кроме того, в АИЖК надеются, что кредитование банков под залог ипотечных закладных будет сдерживать так называемую «гонку лояльности» первичных кредиторов, повышающую риски по кредитам. Поскольку кредиты будут оставаться на балансах банков, им придется более ответственно подходить к андеррайтингу заемщиков. Это положительно скажется на качестве ипотечных активов, соответственно, вырастет их ликвидность, что тоже пойдет на пользу и самим банкам, и рынку в целом.