Повторение пройденного
Если в прошлом году рынок недвижимости находился в ожидании, то в этом ― ситуация прояснилась, и цены начали расти. Только за последний месяц цены на жилье в среднем выросли от 1,5 до 2 процентов. Ситуация эта не новая, и нулевую точку отсчета, как полагают некоторые аналитики, мы уже прошли. Но время для инвестиций еще не упущено, ведь настоящий ажиотаж спроса нас ждет впереди.
Не все коту масленица Прошлый год оказался для инвесторов непростым испытанием на прочность и крепость нервов, ведь в среднем цены на жилую недвижимость упали на 10-15%. Причиной этого стали всеобщая паника и нестабильность на рынке, и, как следствие, резкое понижение спроса на жилье. Многие аналитики пророчили дальнейшее падение цен на недвижимость, причем в разы. Однако этого не произошло.
Ситуация постепенно начала меняться уже с зимы прошлого года. Это объясняется общей стабилизацией на рынке, когда люди стали понимать, что дальнейшего снижения цен ждать просто бессмысленно, ибо его не будет. Квадратные метры с конца прошлого года стали робко отвоевывать потерянные позиции. В этом же году повышение цен подогрелось таким долгожданным для продавцов оживлением среди покупателей на рынке недвижимости, которое, можно было объяснить и реализацией отложенного спроса на недвижимость. А сегодня можно смело утверждать, что интерес к недвижимости вышел на уровень предкризисных летних месяцев 2008 года. Так, по данным республиканской Регистрационной Палаты за первые семь месяцев 2010 года было зафиксировано увеличение сделок с жилой недвижимостью на 55% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году. Причем в июле, несмотря на затяжную изматывающую жару, рынок жилой недвижимости показал небывалый прирост сделок купли-продажи жилья на 103% в сравнении с июлем 2009 года.
Закон больших чисел Элитное жилье привлекательно в качестве инвестиционного инструмента в долгосрочной перспективе, на срок не менее 5 лет. К примеру, квартиры в жилом комплексе «Панорама» в 2005 году на момент сдачи дома в эксплуатацию продавали по цене 24-25 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас же квадратный метр в этом жилом комплексе стоит уже 80-95 тысяч рублей.
В жилом комплексе «Суворовский» в 2006 году квартиры продавались по 24-25 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня цена поднялась до 75 – 80 тысяч рублей за квадратный метр. За пять лет стоимость квадратного метра в казанском элитном секторе жилой недвижимости увеличилась на 300-350%, то есть прирост в среднем дает 70% в год. Конечно, мы понимаем, что такой крутой динамики сегодня ждать не стоит, также не следует забывать, что на рынке элитного жилья основной причиной роста цен является высокий уровень капитализации, когда квартиры на вторичном рынке выставляются на продажу, как правило, уже с дорогим дизайнерским ремонтом, брендовыми мебелью и сантехникой.
Большая изначальная стоимость элитных квартир дает и самый большой прирост в долгосрочной перспективе.
Быстрые деньги Недвижимость в экономсегменте не дает такую динамику роста цен, однако она дает прирост в краткосрочной перспективе. Например, средняя стоимость квадратного метра в экономсегменте в 2009 году составляла 28-30 тысяч рублей. В 2010 году – средняя стоимость жилой недвижимости экономсегмента в Казани составляет 30-34 тысяч рублей.
В августе 2009 года квадратный метр в жилом комплексе «Серебряный берег» стоил 33-34 тысяч рублей. Сейчас ― 39500-40500 рублей, что дает 19% прироста.
У компании «Сити-строй» квадратный метр квартиры в жилом доме по улице Восстания в 2009 году стоил 30-32 тысяч рублей, сейчас – сделки совершаются по цене 34-36 тысяч рублей. Таким образом, прирост цены за 1 год составил 13%.
Причем в долях прироста приведенных выше цен 5-10 % составляет повышение цены за счет сдачи дома.
Прирост цен в экономсегменте не очень отличается от предложений по банковским депозитам, но несомненным плюсом инвестиций именно в экономклассе является то, что это наиболее доступный, динамичный и ликвидный сектор инвестиций без особых рисков. Естественно, речь в данном случае идет о сданных или домах «на выходе». А предприимчивые граждане могут получать дополнительную маржу за счет сдачи жилья в аренду.
Если сравнить цены на эконом-жилье в пятилетней перспективе, то динамика здесь не такая ярко выраженная, как в элитном секторе. Стоимость квадратного метра экономжилья в 2005 году составляла 18-20 тысяч рублей. За пять лет общий прирост составил примерно 100%, в среднем по 24% за год.
В бизнес-классе все спокойно В бизнес-сегменте жилой недвижимости нет таких резких колебаний цен. Он традиционно считается наименее привлекательным для инвестиций, это сказалось и на почти полном отсутствии спроса, и на квартиры в данном сегменте во время кризиса. Но все же за годичный период наблюдаются некоторые повышения цен, и это видно на примере с жилым комплексом «Берег» , где прирост составил 9% (53 000 за кв. м в прошлом году и 58 000 за кв.м в этом), что практически соответствует уровню инфляции. Но если рассматривать ЖК «Берег» в пятилетней динамике, то с тех пор квадратный метр подорожал на 114%. В 2005 году при сдаче первого из пяти домов квартиру в жилом комплексе «Берег» можно было купить за 25-27 тыс. руб. за кв.м.
Жилой комплекс «Современник» относится в чистом виде к жилью бизнес-сегмента. И динамика цен здесь такова: на квартиры без отделки цена за один год поднялась на 10%, с 38 900-40 000 рублей до 43 000-53 000 рублей за метр в квадрате. А на квартиры с отделкой – на 25%: с 40 000-52 700 до 50 000 -63 000 рублей за квадратный метр.
Хотя говорить о высокой ликвидности «бизнеса» не приходится.
В игру вступают банки Сегмент недвижимости становится все более инвестиционно привлекательным не только для частников, но и для финансовых структур. Банки, хоть и осторожно, вновь начинают кредитовать строительство жилья. «прежде любой бизнесмен, имея на руках кусок земли под застройку мог практически без проблем получить кредит. Сегодня же, как правило, мы кредитуем крупные и уже проверенные компании либо те, что имеют параллельный бизнес, приносящий постоянный доход и дающий возможность застройщику обслуживать кредит», ― говорит заместитель управляющего Татарского филиала ОАО «Банк ВТБ в Казани» Ольга Ясонова.
А зачастую и сами банки имеют ряд инвестиционных проектов. Так на июньском саммите Kazansummit-2010 дочерняя структура «Ак Барс» банка «Ак Барс Девеломпмент» презентовала сразу три инвестиционных проекта: ЖК «Чистое Небо», что на танковом кольце, с объемом вложений 2,56 млрд рублей, амбициозный проект «Ривьера», возведение 50 этажного жилого дома с объемом инвестиций 12,2 млрд рублей и строительство многофункционального комплекса на Смоленском бульваре в Москве стоимостью 4,9 миллиардов рублей.
Брать или ждать? Ценовая нестабильность прошлого года сменилась плавным, но уверенным ростом цен на жилье с начала 2010 года. И ситуация начала накаляться в жаркие летние месяцы. Так, за июль 2010 года квартиры в жилом комплексе «Казань XXI век» подорожали уже на 2% с 38 500 до 39 500 рублей. Такое повышение определено большим спросом на квартиры в этом микрорайоне.
Аналогичная ситуация происходит с квартирами, возводимыми компанией «Унистрой». По словам Марии Язениной, представителя компании, в последние три месяца цена на те или иные объекты ежемесячно поднимается на 2-3%, посредством уменьшения скидок. Сейчас минимальные цены с учетом всех скидок в «Унистрое» на квартиры по улице Минской составляют 34 760 рублей за квадратный метр, на Горсоветской в жилом комплексе «Огни Казани» – 34 200 рублей.
Рост цен будет связан еще и с повышением покупательского интереса к домам на стадии завершения строительства, которые к концу года будут худо-бедны сданы. А сдача объекта неизменно влечет за собой повышение цены за квадратный метр. В среднем повышение идет на 5-10% от первоначально заявленной стоимости. Причины здесь лежат на поверхности: риски на покупку жилья после сдачи дома сведены к минимуму. Например, цена за квадратный метр квартиры в жк «Вишневый сад» в 2009 году до сдачи дома была 85-90 тысяч рублей, а сейчас, когда строительство завершилось, цены подросли на 5% и до 90-95 тыс. руб. за кв. м.
Прошлогодняя ценовая «ямка» (о глубоком провале говорить не приходится) на рынке жилья оказалась дном, а не предвестником дальнейшего падения цен на недвижимость, как считали многие. По мнению аналитической службы компании МИАН, самыми предприимчивыми и мудрыми оказались те покупатели, которые обзавелись недвижимостью в прошлом и в начале этого года, когда началось первое увеличение цен.
Однако и сейчас еще не поздно вложиться, так как цены пошли вверх, и, по всей видимости, это еще не предел. Ажиотажа стоит ожидать в сентябре-октябре, хотя и сейчас уже есть предвестники надвигающегося бума на покупку жилья.