Деньги едут на курорт

Согласно рейтингу 2010 года журнала Forbes, из 103 городов с населением от 150 тыс. человек Сочи вошел в первую десятку лучших городов для бизнеса. Развитие Сочи как летнего курорта напрямую не связано с подготовкой к Олимпиаде. Тем не менее олимпийское строительство и реконструкция инфраструктуры напрямую влияют на курортную составляющую местного бизнеса.

Прогноз благоприятный

"Темпы осуществления инвестиций в развитие общей инфраструктуры города дают все основания надеяться на то, что уже к концу 2013 года город в еще большей степени усилит свой статус основного курортного центра страны,— считает Михаил Ильин, управляющий директор консалтинговой группы "НЭО Центр".— Вкупе с приближающейся Олимпиадой подобное развитие Сочи дает основания для прогнозирования в 2012-2013 годах увеличения объема спроса на объекты жилой недвижимости, в том числе бизнес- и элит-класса".

Чем ближе Олимпиада, тем выше интерес к курортной недвижимости Сочи. Как сообщает Олег Вишневецкий, начальник отдела экономического развития департамента экономики и прогнозирования администрации города, санаторно-курортный комплекс является основой экономики Сочи и насчитывает 258 организаций, из которых 52 сегодня используются под размещение строителей олимпийских объектов или выставлены на продажу. Фактически функционируют 175 организаций, из которых 84 круглогодичных и 60 сезонных. На реконструкции — 22 объекта. За шесть месяцев 2010 года в Сочи отдохнуло более 722 тыс. человек, темп роста к аналогичному периоду прошлого года — 104,6%. Объем услуг организаций курортно-туристского комплекса за первое полугодие составил 3,6 млрд рублей, темп роста — 106,5% к уровню прошлого года.

Санатории и пансионаты советских времен реконструируются и очень скоро обещают стать высококлассными объектами курортной недвижимости. Например, санаторий "Зеленая роща" проводит полную реконструкцию в категорию "четыре-пять звезд" (ввод в эксплуатацию планируется в 2011 году); пансионат "Солнечный луч" полностью реконструируют в категорию "четыре звезды" (срок ввода в эксплуатацию 2010-2013 годы); санаторий "Сочи" закрыт на реконструкцию главного и административного корпусов (ввод в эксплуатацию в 2012 году); санаторий "Ставрополье" ведет реконструкцию высотного корпуса в три этапа — первый в 2011 году, второй в 2012 году, третий в 2013 году. В санатории "Салют" проводится реконструкция первого спального корпуса в категорию "три звезды" (срок ввода в эксплуатацию 2012 год), в 2011 году планируется сдача в эксплуатацию второго спального корпуса. В оздоровительном комплексе "Дагомыс" проводится полная реконструкция в категорию "четыре звезды" (срок ввода в эксплуатацию 2013 год).

Все по генплану

Строительные работы идут по всему городу, что, как отмечают инвесторы, работающие в других курортных городах Черноморского побережья, негативно сказывается на турпотоке в Сочи и на стоимости жилья. Однако по наблюдениям мэра Сочи Анатолия Пахомова, олимпийское строительство не только не ослабило позиции города как курорта, но, напротив, подогрело интерес туристов к Сочи. "Если проанализировать заполняемость гостиниц, находящихся в зоне гостеприимства, а это прежде всего Адлерский район города Сочи, то она выросла на 5,3% и составила 99,7%. В целом загруженность курорта на 15 августа 2010 года составила 98%. Прирост по сравнению с 2009 годом — 6,2%. Это хороший результат,— говорит он.— Мало того, турфирмам предложено включить в программу экскурсионных маршрутов посещение олимпийских объектов. Это новое, но очень востребованное направление экскурсионного обслуживания гостей города. Очень многие курортники к нам сегодня едут именно за этими впечатлениями".

Конечно, для того, чтобы стать курортом мирового уровня, городу нужны не только сами гостиницы, санатории и пансионаты. Без современных деловых и административных зданий, торговых центров и других "столичных" атрибутов Сочи не обойтись. Генеральный план города Сочи предусматривает развитие объектов коммерческо-деловой сферы на базе строительства новых бизнес-центров, модернизацию существующих офисных зданий в соответствии с принятыми международными стандартами и развитие необходимой для их обслуживания инфраструктуры. На международном инвестиционном форуме "Сочи-2010" город представляет инвестпроекты строительства и таких объектов.

Как сообщает Александр Иванов, начальник управления программ городского развития администрации города Сочи, к форуму подготовлены проекты пяти соглашений на общую сумму инвестиций более €200 млн. Это, в частности, строительство общественного торгово-делового комплекса с паркингом в Центральном районе Сочи (€30 млн), завода по сжиганию осадка на территории очистных сооружений в Адлерском районе (€45 млн), автовокзала в Центральном районе Сочи (€38 млн), многофункционального торгового комплекса "МЕТРО Кэш энд Керри" с автостоянкой и инфраструктурой (€34,5 млн). В работе проекты еще трех соглашений о намерениях. Это строительство многофункционального комплекса международного уровня, пятизвездного апарт-отеля "Факел" в Хостинском районе и установка и эксплуатация автоматических парковочных комплексов.

Медленная разморозка

Ряд экспертов считает, что поток инвестиций в Сочи сдерживает недостаточная проработка проектов местными структурами, заинтересованными в привлечении инвестиций. "Инвестор, прежде чем вкладывать деньги в проект, должен до конца понимать, как этот проект будет работать. Особенно если речь идет о серьезных инвесторах и крупных вложениях. Безусловно, Олимпиада, строительство спортивных сооружений, создание инфраструктуры стимулирует инвесторов. Но это всего лишь стимул, а не основание для долгосрочных вложений",— отмечает Владислав Забродин, управляющий партнер юридической компании Capital Legal Services.

Тем не менее работы на уже строящихся объектах, по словам Олега Вишневецкого, идут полным ходом. "В отрасли сохраняется устойчивая тенденция роста ежегодных объемов выполненных работ, которая связана с продолжением строительства и реконструкции дорог федерального значения, гостиниц и других объектов, включенных в "Программу строительство олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта". В настоящее время строительно-монтажные работы ведутся на 48 олимпийских объектах,— рассказывает он.— За первое полугодие введены в эксплуатацию: первая очередь грузового порта Сочи в устье реки Мзымта мощностью 2 млн тонн грузов в год, грузовой железнодорожный двор "Россельхозакадемия", подстанция "Родниковая" (110 кВ) с воздушными линиями электропередачи на улице Донская, завершены строительно-монтажные работы по подстанции "Лаура" (110 кВ) в поселке Эсто-Садок, предназначенной для обеспечения энергоснабжения олимпийских объектов. К строительству олимпийских объектов привлечено 233 субподрядных организации".

Возобновляется и строительство на жилых объектах, замороженных в кризис. Так, по данным Олега Вишневецкого, работы возобновлены на объекте ООО "Империал" — жилой комплекс по Курортному проспекту, ТСЖ "Жилищная перспектива" — жилой дом по улице Ромашек в Адлерском районе, ООО "Малибу" — многоквартирный жилой дом по улице Воровского, ООО "Курортинвест" — многоквартирный жилой дом по Курортному проспекту.

Впрочем, как сообщили нам в одной московской инвестиционной компании, строящей в городе несколько объектов элитной курортной недвижимости, работать подрядчикам приходится урывками: как только в Сочи приезжает мало-мальски представительная делегация, что происходит с завидной регулярностью, все строительные работы в городе замирают по распоряжению местных властей. Чтобы почетные гости не подумали, что шум и пыль от строительных работ уменьшают привлекательность курорта — и для туристов, и для покупателей недвижимости.

Секреты привлекательности

Вопрос привлекательности сочинской недвижимости действительно болезненный. "Сочи пережил пик своей привлекательности с точки зрения жилой недвижимости в 2006-2007 годах. И, как это зачастую случается, резкий взлет заканчивается достаточно жестким падением. В Сочи это проявилось в падении спроса. Формально цены не упали, и ряд девелоперов по-прежнему продолжает настаивать, что $7-10 тыс. за метр востребованы, что и по таким ценам им удается продавать по одной-две квартиры в месяц. Простой расчет, основанный на количестве квартир в предложении на осень 2007 года, прошедшем с этого момента времени и заявленном темпе продаж, показывает, что сегодня в предложении не должно было остаться ничего,— говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.— Но в большинстве дорогих проектов по-прежнему есть из чего выбрать. И новые проекты девелоперы не спешат начинать — за названный период было начато лишь несколько проектов в бизнес-сегменте, хотя в условиях стабильного спроса это было бы логично. Миллионы же квадратных метров, заявленные на пике рынка, по-прежнему заморожены".

А вот по данным компания MR Group, которая реализует три жилых объекта в Сочи, рынок чувствует себя неплохо. "Первый объект, "Королевский парк", был завершен в конце 2008 года. В 2010 году компания начала строительство двух объектов — жилых комплексов "Актер Гэлакси" и "Остров мечты". Со времени начала кризиса продажи в объектах компании шли каждый месяц без перерыва,— уверяет Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.— Несмотря на разные мнения и высказывания на рынке, мы на опыте реализации квартир и апартаментов можем сделать вывод, что недвижимость в Сочи пользуется популярностью. По мнению клиентов компании, которые активно интересовались покупкой квартиры, Сочи начал активно меняться. Инфраструктура города с каждым годом становится все более насыщенной. Это касается и торговых, и развлекательных, и коммерческих объектов. В 2010 году MR Group открывает ресторан La Terrazza на территории жилого комплекса "Королевский парк". И мы понимаем, что он будет пользоваться популярностью, так как количество людей, прилетающих в Сочи на отдых и в деловые командировки, становится все больше, в то время как пока необходимой инфраструктуры не достаточно".

По подсчетам Ольги Широковой, в среднем по рынку по крупным проектам сегодня в Сочи продается одна квартира в месяц, до кризиса (который в Сочи начался за год до общероссийского) продавалось 5-7, по наиболее успешным и/или продававшимся по ценам ниже рынка проектам темп продаж мог превышать 20 квартир в месяц. "К сожалению, практика "убирания" квартир из предложения не позволяет достоверно оценить темпы продаж во многих дорогих проектах, но учитывая, что они до сих пор в продаже, реальные темпы там невысоки,— говорит она.— Объективно основной объем продаж в Сочи, который пришелся на 2006-2007 годы, происходил по ценам $2,5-3 тыс., отчасти $4 тыс. за 1 кв. м, причем площади сделок были строго смещены к нижней границе предлагаемого (в элитных проектах — с достаточно высокой нижней границей) диапазона площадей.

Однако если абстрагироваться от ценовых характеристик жилой недвижимости Сочи, то очевидно, что рынок далек от насыщения по всем его сегментам. По мнению Михаила Ильина, предложение жилых домов бизнес- и элит-класса в существенной степени ограничено вследствие нескольких факторов. К ним относятся: незначительные остатки нереализованных квартир в уже построенных домах, замораживание ряда строек в наиболее престижных местах города, а также принятие во втором полугодии 2009 года Генерального плана строительства г. Сочи, ограничивающего этажность строящихся жилых комплексов ("Правила землепользования и застройки городского округа Сочи"). "Таким образом, с учетом сроков строительства жилых комплексов (около двух лет), а также всех административных и финансовых проблем, связанных с процессом возобновления строительства, можно предположить, что в ближайшие два-три года объемы предложения недвижимости бизнес- и элит-класса на рынке г. Сочи будут в существенной степени ограничены,— говорит он.— С учетом всех вышеуказанных факторов можно прогнозировать постепенное нарастание превышения спроса на подобные объекты над предложением, что будет причиной все большего интереса инвесторов в ближайшие несколько лет к рынку Сочи".

Но это в целом. Успех же каждого конкретного проекта будет определяться качеством местоположения, близостью и надежностью инженерных и транспортных коммуникаций, удаленностью от объектов социальной и развлекательной инфраструктуры, а также качеством проектных и архитектурных решений самого дома.

Наталья Капустина