Законы для готовых

Схема "участок с готовым коттеджем" на языке загородных девелоперов отнюдь не означает, что к моменту старта продаж дома в поселке и впрямь будут уже построены. Зависят ли цены в этом сегменте от стадии строительства конкретного дома? Это выясняла обозреватель "Дома" НАТАЛИЯ ПАВЛОВА-КАТКОВА.

5% с фасада

Коттеджных поселков с жестко определенным набором проектов домов, где идут продажи не по схеме "участок с подрядом", а предлагается продукт, получивший название "участок с готовым домом", совсем немного. Особенно в высоком ценовом сегменте ("бизнес" и "элит"). Тем не менее такие проекты есть по всем подмосковным направлениям. И на них, как и на любые иные поселки, оказывают свое влияние единые законы развития загородного рынка недвижимости.

Не удалось избежать влияния этих законов и поселку "Высокий берег" (55 км от МКАД по Новорижскому шоссе, застройщик — Mozaik Development). Он вышел в продажу в сентябре 2007 года, когда на рынке наблюдался повышенный спрос на формат "готовые дома", задав в качестве минимальной цену домовладения на уровне $500 тыс. К началу 2008 года дома в поселке подорожали в среднем на 20%. А потом начался кризис и последующая ценовая коррекция. Впрочем, прайсовые цены в "Высоком береге" все же не менялись, зато предоставлялись индивидуальные скидки. Причем если в течение 2009 года максимальная скидка составляла 25% от докризисного прайс-листа, то к 2010 году она сократилась до 10%. А в последнее время цены вышли на уровень 2008 года. И так получилось, что к моменту завершения первой очереди строительства цены на оставшиеся в продаже дома (а их сейчас 18) практически совпали с ценами на старте проекта.

Но это лишь влияние кризиса. Точно такое же, как и на весь рынок загородной недвижимости в целом. Но могут быть и совсем иные — индивидуальные — законы развития, которые должны отличать сегмент готовых домов от всех иных. Ведь у них есть очень весомое преимущество по сравнению с поселками, продающимися по любой иной схеме: срок окончания работ в них почти со стопроцентной точностью известен. Строят их, не дожидаясь притока финансов от покупателей. Поэтому можно было бы ожидать, что и подходы к ценообразованию в поселках с готовыми домами будут несколько иными, чем, скажем, в поселках с подрядом. И при этом схожие с остальными проектами, в которых также продаются готовые дома. Например, можно предположить, что проявится зависимость между ценой и стадией строительства определенного дома. Но так ли это на самом деле?

В качестве примера взглянем на коттеджный поселок "Западная резиденция" (19 км от МКАД по Можайскому шоссе, недалеко от Перхушково; девелопер — MirLand Development), где завершаются работы над первой очередью строительства. Есть достаточно очевидная зависимость между стадией строительства дома и его ценой. Первая часть поселка, расположенная в стрелке между речкой Медвенкой и впадающим в нее ручьем, состоит из 37 коттеджей (от второй очереди застройки их отделяют две линии таунхаусов). С третьей стороны к поселку примыкает лес. Самые большие участки (16-19 соток) расположены по периметру поселка, часть из них имеет прямой выход к природоохранной зоне водоема, в пределах которой строительство запрещено, и поэтому видовые характеристики тут самые лучше. Возводят на них большие дома по проектам London (504,5 кв. м) и Geneva (483 кв. м). На внутренней территории участки поменьше (12-15 соток), а площадь самого маленького коттеджа (по проекту Lissabon) — 320 кв. м. В целом все дома находятся на завершающей стадии строительства — первая очередь сдается в конце нынешнего года. Однако все же некоторая разница есть: кое-где идут фасадные работы, местами коттеджи уже облагорожены, но между участками устанавливаются заборчики, а некоторые коттеджи и прилегающие к ним участки уже приняли окончательный вид. Что отразится и на их цене (а в целом разброс цен на имеющиеся в продаже дома первой очереди составляет $1,1-1,7 млн). Впрочем, как поясняют в отделе продаж поселка, при прочих равных условиях на прайсовую цену стадия готовности дома повлияет в минимальной степени. Зато она станет поводом поговорить (и договориться) об индивидуальной скидке, которая может составить 5%.

Стойкость цен

Совсем иной политики придерживаются при продаже поселка Honka N 1 (43 км от МКАД по Пятницком шоссе, у деревни Трусово). Его территория составляет 7 га, почти 6 га из которых разделены на 25 участков под строительство деревянных домов. Комплекты для сборки коттеджей поставляет сам застройщик (компания Honka) со своих собственных производственных мощностей из Финляндии. Поскольку привезти их все сразу технически сложно, доставляют дома партиями. И точно так же, партиями, монтируют. На данный момент 15 коттеджей находятся в разных стадиях строительства (над некоторыми из них работы уже завершены), а остальные участки ждут своей очереди. Полностью поселок будет готов к концу второго квартала 2011 года. К тому моменту ко всем домам будут подведены коммуникации, а на территории высажено около 1,5 тыс. деревьев.

Как проинформировали в отделе продаж компании Honka, цены в поселке никак не зависят от стадии монтажа того или иного дома и определяются тремя факторами: расположением участка, его площадью, а также габаритами дома. Самый дешевый из имеющихся сейчас вариантов — коттедж по проекту "Истра-300" (332 кв. м, с двухсветной гостиной с камином, двумя спальнями на первом и двумя на втором этажах), который находится на участке 16,5 сотки. Он продается за €1,26 млн. А самый дорогой — расположенный на участке более 40 соток коттедж "Истра-500" (506 кв. м, с большим каминным залом и просторной сауной на первом этаже, кабинетом и множеством спален на втором). Этот дом обойдется в €2,46 млн.

Однако несмотря на то что временной срез не выявляет зависимости цены от стадии строительства коттеджа, делать вывод о том, что имеет смысл дождаться полной сдачи поселка, все же не стоит. Ведь цены в поселке все равно планомерно повышаются. Так, с момента старта продаж, который пришелся на декабрь 2009 года, цены здесь выросли на 10-12% (в зависимости от размера участков). И, скорее всего, такая же динамика (примерно 5-6% в квартал) сохранится и в дальнейшем. Поэтому те, кто отложит покупку на будущее, заплатят больше. Впрочем, покупателей, видимо, это не смущает: на сегодня в поселке реализовано шесть домов, а пик продаж, по прогнозам компании Honka, придется на 2011 год. То есть на этап, когда поселок будет почти полностью построен.

Но наиболее показательным с точки зрения определения зависимости между ценой на готовый дом и стадией строительства является выполненный в итальянском стиле коттеджный поселок Vita Verde (девелопер — ФСК "Лидер"). Он возводится в 12 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Его территория в 46 га разделена на три независимые зоны. Которые, по сути, являются и тремя последовательными очередями строительства. Возведение первой очереди было завершено в конце прошлого года. То есть эта часть поселка обрела свой окончательный вид: ко всем домам проведены функционирующие коммуникации, выполнены дорожные и ландшафтные работы. На данный момент из 64 расположенных в ней домов в продаже осталось лишь 8 площадью около 200 кв. м на участках 13-14 соток. Располагаются они в разных частях первой очереди, но, как и все коттеджи этой зоны, выполнены по проектам серии Cinema. Площадь домов — около 200 кв. м. А что касается размеров участков оставшихся в продаже домов, то они варьируют вокруг 13 соток. Соответственно, и цены составляют 17-18 млн руб.

Вторая очередь поселка сдается в конце нынешнего года. Можно было бы ожидать, что и коттеджи в ней будут дешевле. И действительно, в продаже имеется шесть домов, которые обойдутся в 16-17 млн руб. Однако все они входят в спецпредложение, действующее на данный момент. Основная же часть коттеджей заметно дороже — от 17 млн до 22 млн руб. Столь высокая (даже по сравнению с первой очередью) цена имеет очень простое объяснение: участки здесь больше (14-18 соток). Да и сами дома, проекты которых входят в коллекцию D`Arte, более габаритные (260-300 кв. м). Кстати, основная масса домов второй очереди строительства пока не обрела хозяев.

Реклама по-домашнему

Ситуация с поселком Vita Verde позволяет приоткрыть завесу тайны над реальным покупательским спросом на готовые дома. Для этого стоит взглянуть на третью очередь застройки, которую планируется завершить к концу 2011 года. В отличие от первых очередей, в ней выставили на продажу не дома, а участки. Те, которые граничат с лесом, продаются за 1 млн руб. за сотку. Другие, окруженные внутренними соседями, стоят 400-500 тыс. руб. за сотку. Возводить на них можно как дома, входящие в архитектурную коллекцию поселка, так и дома по сторонним проектам, если по внешнему виду они будут гармонировать со стилисткой Vita Verde. Единственное условие: в любом случае застраивать третью очередь будет тот же подрядчик, который возводил и иные части поселка. А цена подряда составит 45-50 тыс. руб. за 1 кв. м. И что любопытно, доля распроданной третьей очереди заметно выше, чем второй. Даже несмотря на разницу в год в сроках завершения работ. Но вот вопрос: смогла бы третья очередь Vita Verde продаваться так быстро, не будь в нем готовых домов?

То, что наличие в поселке готовых домов неплохо стимулирует продажи других предлагаемых объектов — участков с подрядом и без него, загородные девелоперы заметили давно. Не случайно во многие большие, мультиформатные по технологии продаж проекты в непременном порядке вводят участки, застраиваемые по так называемому мастер-плану. Это и есть те самые готовые дома, которые девелопер возводит на собственные средства, не дожидаясь покупателя. А самые крупные девелоперы могут себе позволить сначала построить группу таких домов и лишь потом открыть продажи в поселке. Так поступают, например, в дорогих поселках корпорации "Инком-недвижимость", продающихся под брендом Villagio Estate. Такая же схема встречается в поселках и других застройщиков. Любопытно, что во всех них готовые дома продаются медленнее, но при этом спрос на участки с подрядом заметно выше, чем в поселках, не использующих схему мастер-план.

Но готовые дома постепенно тоже продадутся. Ключевое слово — постепенно. И оно устраивает всех. И девелоперов, реализующих поселки по схеме "участок с готовым домом", и покупателей, которые, в какой бы момент такой дом ни приобрели, избегнут жизни по соседству со стройплощадкой.