Ипотека поднимет настроение
На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования республики значительно оживился. Приоритетным направлением развития ипотеки со второй половины 2010 года становится поддержка первичного рынка жилья за счет понижения процентных ставок. Это позволит поддержать застройщиков и завершить строительство замороженных объектов.
Возвращение на круги своя На 22% увеличилось количество ипотечных сделок с жильем в Татарстане в этом году по сравнению с прошлым. В июне 2010 года АИЖК взяло курс на поддержку долевого строительства и развития рынка ипотеки в сфере строящегося жилья. Для этого была разработана новая ипотечная программа «Новостройка». Она охватывает объекты, сдача которых запланирована до конца 2010 года.
Сейчас в рамках этой программы ставки на ипотечные кредиты значительно снижены и более привлекательны, чем ставки на вторичное жилье. Так, минимальная ставка на долевое строительство составляет 10,5% годовых, а максимальная — 11%. Для сравнения, средняя ставка по стандартному ипотечному кредиту на вторичное жилье сейчас составляет 14% годовых.
Таким образом, за несколько месяцев действия новой ипотечной программы изменились не только процентные ставки, но и сам подход банков к кредитованию новостроек. Так, если еще совсем недавно ипотечные кредиты на долевое строительство выдавались со скрипом или не выдавались вовсе, а банки аккредитовывали только тех застройщиков, в финансировании которых они сами принимали участие, то сегодня ситуация кардинально изменилась.
Банки охотно выдают ипотечные кредиты на строящееся жилье, используя для этого как ипотечные программы АИЖК, так и свои собственные. В вопросах аккредитации также стало больше возможностей для тех застройщиков, которые раньше банками не рассматривались.
Мы проанализировали несколько казанских банков на наличие ипотечных программ на долевое строительство и их готовности аккредитовывать новых застройщиков.
Спурт банк. Спурт банк работает с ипотекой по программе АИЖК. На квартиры, приобретаемые по долевому строительству через Спурт банк процентная ставка снижена, на данный момент она составляет от 10 до 12% годовых. Для сравнения, на приобретение квартир вторичного рынка ставка в банке составляет 14% годовых. После завершения строительства процентная ставка не изменяется, она изменяется лишь в том случае, если пересматривается ставка рефинансирования Банка России, как и предполагается ипотечной программой АИЖК.
Банк имеет свой список аккредитованных застройщиков, который постоянно расширяется, и при этом он открыт для упрощенной аккредитации застройщиков даже по инициативе самих клиентов. «Мы действительно аккредитуем застройщиков, — говорит управляющий филиала АКБ «Спурт» «Жилстройкредит» Камиль Гарифуллин. — Зачастую бывает так: к нам обращается за ипотекой потенциальный покупатель квартиры, а компания, строящая жилье, у нас не аккредитована. Тогда мы выдаем покупателю перечень документов, требуемых от застройщика. Таким образом, очень часто сами покупатели и осуществляют аккредитацию строящегося объекта».
Однако завершенное строительство и сданные в эксплуатацию дома, пусть даже и не побывавшие в собственности у физических лиц, рассматриваются банком уже как вторичное жилье, и ставки по кредитам здесь намного выше, в среднем на 3%.
«Ак Барс» банк. В настоящее время в «Ак Барс» банке осуществляется кредитование на приобретение недвижимости в рамках двух программ кредитования: классической ипотечной программе АИЖК на приобретение вторичного жилья и собственной программой банка. Обе эти программы реализуются в соответствии с продуктовой линейкой АИЖК, но ни одна из них никакого отношения к кредитам на долевое строительство не имеет.
«Кредиты на приобретение строящегося жилья в настоящее время в Банке не предоставляются, — говорит Марат Ганеев, директор департамента розничного бизнеса ОАО «Ак Барс» банк, — и, соответственно, не проводится аккредитация компаний-застройщиков. Однако банк является активным участником программы «Стимул» в рамках программ АИЖК по инвестированию в строительство жилья экономкласса и в перспективе планирует осуществлять оформление ипотечных кредитов на приобретение недвижимости, находящейся на этапе строительства реализуемой партнерскими организациями».
«Татфондбанк». «Татфондбанк» предлагает наибольший выбор ипотечных программ на покупку жилья на первичном рынке. В банке действуют две программы АИЖК и корреспондентская программа «Дельта Кредит».
Одно из направлений ипотечного кредитования в банке – кредиты на жилье в новостройках по договору участия в долевом строительстве. «На сегодняшний день банком аккредитованы четыре застройщика, — говорит Резеда Бикчантаева, директор департамента розничного бизнеса АИКБ "Татфондбанк", – "Артуг", "Управляющая компания Казань XXI", "Тим Траст" и "Строй Союз". Мы охотно рассматриваем предложения о сотрудничестве и готовы аккредитовать новых застройщиков при условии соответствия нашим требованиям».
Сбербанк. В Сбербанке традиционно действуют собственные программы ипотечного кредитования. В банке, помимо традиционных программ на приобретение вторичного жилья, существуют также и предложения на приобретение новостроек, однако при этом обязательным требованием Сбербанка выступает предоставление в качестве промежуточного обеспечения залог другой недвижимости.
«Кредит по нашей собственной ипотечной программе, — рассказывает начальник отдела кредитования частных клиентов отделения «Банк Татарстан» №8610 Сбербанка России Резида Галькеева, — предоставляется под залог кредитуемого объекта недвижимости. Вместе с тем в рамках программы «Ипотечный+» нет необходимости предоставлять промежуточный залог недвижимости и есть возможность приобрести объекты недвижимости на более выгодных условиях: элитный жилой дом «Золотой каскад» (застройщик ООО «СтройГрад») и коттеджный поселок «Лесной городок» (продавец ЗАО «Лесной городок Казань»).
Однако Сбербанком России все же предусмотрена возможность осуществлять кредитование физических лиц для приобретения жилья в долевом строительстве объектов недвижимости без оформления промежуточного залога иного объекта недвижимости путем аккредитации объектов недвижимости застройщика. В случае готовности наземной части многоквартирного дома на 70 и более процентов аккредитация застройщика предполагает упрощенную процедуру: для определения степени строительной готовности и заключения соглашения о сотрудничестве необходимо предоставить в банк документы, подтверждающие сметную стоимость работ по строительству и вложенных средств на текущий момент.
ВТБ 24. Для приобретения квартир в строящихся домах банк ВТБ 24 предлагает ипотечный кредит по собственной программе. «Банк вносит свою лепту в развитие строительной отрасли Республики Татарстан с помощью ипотечного кредитования клиентов, желающих приобрести объекты с незаконченным строительством, — говорит Игорь Гаврилов, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24. — Кстати, ВТБ 24 одним из первых среди банков начал вновь выдавать ипотечные кредиты на "долевку" после кризиса».
Основным обеспечением кредита до окончания строительства является залог прав требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. «В некоторых случаях, в зависимости от схемы приобретения строящегося объекта, — поясняет Игорь Гаврилов, — банк может потребовать дополнительное обеспечение. Но после завершения строительства и оформления прав собственности залогом становится только приобретаемая квартира».
ВТБ 24 имеет довольно широкий перечень аккредитованных застройщиков в Казани, который включает в себя крупнейшие строительные компании. По словам Игоря Гаврилова, при выборе клиентом квартиры у застройщика, не входящего в данный перечень, банк готов рассмотреть его аккредитацию в короткие сроки.
Для прохождения аккредитации строительной компании необходимо предоставить 11 основных документов по правообладателю и 10 документов по строящемуся объекту, причем инициатором аккредитации может выступать физический клиент, претендующий на ипотеку. Если компания строит объект согласно закону, то сбор документов для аккредитации не составит большого труда.
Банк «БТА-Казань» . Банк занимается ипотечным кредитованием строящегося жилья по двум программам: АИЖК и собственной. «Среди основных преимуществ ипотечных программ от банка "БТА-Казань" хочется отметить возможность заемщика самому выбирать ряд важных условий кредитования, — рассказывает Лилия Алиакберова, начальник управления маркетинга банка "БТА-Казань". — К примеру, клиент может не осуществлять заключение договора комплексного страхования (жизни и предмета залога) и вовсе необязательно подтверждать свой доход по справке 2НДФЛ. А для постоянных клиентов банка предусмотрено снижение ставки по кредиту на 1%».
Кроме того, собственные ипотечные программы «БТА-Казань» предусматривают досрочное погашение кредита без каких-либо комиссий и штрафов.
Для аккредитации застройщика в качестве партнера банк проводит экспертизу не более 10 рабочих дней с момента полного предоставления необходимых документов. Для банка является важным то, чтобы профессиональные строители возводили качественное жилье в соответствии с техническими регламентами под контролем саморегулируемого профессионального объединения, а также шли исключительно в соответствии с ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
«Интехбанк». Собственные программы кредитования ОАО «ИнтехБанк» позволяют приобрести жилье как на вторичном рынке, так и на этапе долевого строительства. «Банк охотно выдает кредиты на приобретение квартир в строящихся домах, — говорит Рафиль Хасанов, заместитель председателя правления ОАО "ИнтехБанк". – Однако при покупке жилья на этапе долевого строительства мы советуем уделять особое внимание проектам строительных организаций, аккредитованных банком. Приобретая жилье у застройщиков, прошедших аккредитацию в банке, клиент может быть уверен, что банк тщательно оценил перспективы своевременного завершения строительства. А предоставление банком кредита на покупку квартир в аккредитованных объектах можно рассматривать как дополнительное подтверждение надежности застройщика».
«Интехбанк» также постоянно расширяет список аккредитованных застройщиков. Для аккредитации необходимо представить в банк перечень юридических документов, характеризующих деятельность строительной компании, а также перечень документов, позволяющий оценить перспективы и сроки окончания строительства объекта.
«Росбанк». «Росбанк» также кредитует население по собственной ипотечной программе и стимулировать строительный рынок пока не намерен. Главная задача «Росбанк»а – минимизировать риски, именно поэтому ипотечный кредит здесь преимущественно выдают на вторичное жилье. Процентная ставка составляет здесь от 11,5 до 13,5% годовых. Хотя есть возможность взять в этом банке ипотечный кредит и на долевку.
В этом случае банку как таковая аккредитация застройщика не нужна, так как ипотека на долевое строительство выдается лишь под залог имеющейся квартиры и только на сумму, составляющую 60% от ее оценочной стоимости. Процент в этом случае составит от 14,5 до 15,5% годовых.
Голосуем рублем? На рынке ипотечного кредитования сложилась парадоксальная и оптимистичная, на первый взгляд, ситуация: риски выше, а продукт (ипотека) – дешевле. Выгоднее стало брать кредит на долевое инвестирование в стадии готовности жилья 75-80%, чем на вторичное жилье.
Объяснение этому парадоксу только одно: государство через систему АИЖК активно стимулирует покупательский спрос на новостройки, и данная ипотечная инициатива направлена на вывод строительного рынка из стагнации. Но, с другой стороны, этот «сыр» не сможет уберечь обычных покупателей от пополнения рядов обманутых дольщиков. В этом случае гражданам следует быть более бдительными, выбирая партнеров-застройщиков.