Фонд имущества Петербурга объявил аукционы по продаже дворца великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной, 8, и особняка Кочубея на Конногвардейском бульваре, 7. Торги состоятся в ноябре. Начальная цена за здания, которые являются памятниками федерального значения, назначена в размере 1,3 млрд рублей (590 млн рублей — за особняк Кочубея и 700 млн рублей — за дворец Михаил Михайловича). Аналитики полагают, что самая большая сложность при продаже объектов — наличие арендаторов. Либо новому собственнику придется выселять арендаторов, либо, что кажется наиболее вероятным, покупателями по обоим объектам станут нынешние арендаторы. Если со стартовой ценой на дворец большинство опрошенных специалистов согласны, то перспективы продажи особняка Кочубея по обозначенной Фондом имущества цене у участников рынка вызывают сомнения.
Дом Кочубея на Конногвардейском бульваре продадут 24 ноября. Начальная цена объекта составит 590 млн рублей, а шаг аукциона --5 млн рублей. Площадь здания — 2683,6 кв. м. Площадь участка — 1768 кв. м. Здание сдано в аренду ЗАО "Икар" сроком до 2040 года, арендная плата не авансирована.
В ЗАО "Икар" от комментариев по поводу предстоящих торгов отказались. В 1998 году компания "Икар" оказалась в центре уголовного дела. Конфликт акционеров компании на почве того, кому сдавать особняк Кочубея в субаренду, привел к убийству Натальи Манушиной, одного из руководителей фирмы. В 2006 году суд признал, что организатором убийства оказался Алексей Рошаль, племянник известного врача и общественного деятеля Леонида Рошаля. Алексей Рошаль представлял интересы московских акционеров компании, которые хотели устроить в здании казино.
Аукцион по продаже дворца Михаила Михайловича и прилегающего к нему служебного флигеля на Адмиралтейской набережной и в Черноморском переулке пройдет 10 ноября. Дворец великого князя Михаила Михайловича (внука Николая I) на Адмиралтейской набережной архитектора Максимилиана Месмахера был построен в 1891 году. Площадь здания на Адмиралтейской набережной составляет 5030,5 кв. м, площадь участка — 2208 кв. м. Площадь флигеля в Черноморском переулке — 3135, 9 кв. м, площадь участка — 1877 кв. м. Начальная цена составит 700 млн рублей, шаг аукциона — 5 млн.
Оба здания сданы в аренду ООО "Северо-Западная финансовая группа" сроком до 2049 года, арендная плата не авансирована. Дозвониться до компании "Северо-Западная финансовая группа" вчера не удалось. Несколько лет назад СМИ связывали компанию с Объединенным банком промышленных инвестиций (Москва). Вчера в банке сообщили, что Северо-Западная финансовая группа к нему отношения не имеет.
Владимир Сергунин, директор департамента инвестиций Colliers International, говорит, что в случае отсутствия обременения в виде долгосрочного договора аренды цена здания на Адмиралтейской набережной могла составить на 50-60% выше начальной. Объект находится в крайне привлекательном месте, его цену в текущем состоянии, по мнению господина Сергунина, можно оценить в $4-$5 тыс. за квадратный метр. "Оптимальное использование объекта — жилой дом, апартаменты либо отель. При возможности приспособить здание под жилье или апартаменты стоимость продажи может составить $10-$15 тыс. за квадратный метр будущих улучшений", — рассуждает аналитик.
Директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Игорь Лучков считает, что минусом дворца Михаила Михайловича является наличие флигеля, на содержание которого всегда требуются повышенные затраты.
Господин Сергунин уверен, что по дому Кочубея начальная цена завышена (стартовая цена Фонда имущества составляет $7300 за квадратный метр). По его мнению, с учетом необходимости дополнительных инвестиций справедливая цена составляет $5-6 тыс. за квадратный метр. "Если в процессе торгов на данный лот не появится альтернативных участников, здание может выкупить текущий арендатор, с превышением не более 1-2 шагов аукциона. В этом случае приобретение может быть достаточно выгодным. Здание может быть приспособлено под представительский офис небольшой западной или российской компании (банк, страховая компания) либо под отельную функцию", — говорит господин Сергунин.
Инна Попова, руководитель отдела оценки АРИН, как и господин Сергунин, сомневается, что цена на дворец Кочубея — справедливая. "Стартовая цена по дому Кочубея, скорее, похожа на цену для голландского аукциона. Вряд ли объект вызовет ажиотажный спрос у потенциальных покупателей. И вполне возможно, что цена либо не поднимется совсем, либо вырастет минимально", — говорит она.
Игорь Лучков указывает на то, что расторгнуть даже долгосрочный договор аренды можно, но для этого его должны тщательно изучить юристы. "Аншлага на торгах точно не будет. Если компании поймут, что обременение в виде аренды с объекта снять нельзя, то это точно уменьшит количество потенциальных покупателей", — говорит он.
К минусам объектов Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA, относит и охранные ограничения КГИОПа на здания, что усложняет реконструкцию и ведет к удорожанию ремонтных работ.