Минрегионразвития вспашет дачный рынок
Рынку загородного домостроения могут нанести еще один удар
Министерство регионального развития подготовило законопроект, запрещающий строительство дачных поселков на землях сельхозназначения. Участники рынка уверены, что если ему будет дан ход, то рынок загородного строительства пострадает сильнее, чем во время кризиса. Впрочем, девелоперы выражают надежду, что законопроект претерпит существенные корректировки.
В сегменте организованных коттеджных поселков вопрос строительства дач на землях сельскохозяйственного назначения весьма актуален. В 2006-2007 годах, когда на этом рынке наблюдался ажиотаж, наиболее простым и дешевым способом узаконивания строительства на землях данной категории было изменение функционального назначения с сельскохозяйственного производства на земли, предназначенные для осуществления деятельности дачных объединений.
"Однако уже в тот момент опытные юристы, понимая сложившиеся противоречия в законодательстве, предупреждали девелоперов, что впоследствии простота схемы и относительная дешевизна (например, по сравнению со схемами включения земель в границы населенных пунктов, когда меняется категория земель) может привести к осложнениям. Внедрение процедуры проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана для дачных объектов, расположенных в границах населенных пунктов, — логическое и целесообразное продолжение сложившейся ситуации", — говорит Юлия Нигуль, руководитель проекта консалтингового центра "Петербургской недвижимости".
В настоящий момент рынок организованных коттеджных поселков переживает не лучшие времена с точки зрения спроса (а, следовательно, и поступления денежных потоков), и дополнительные трудности правового и финансового порядка могут заставить некоторых игроков свернуть проекты или вовсе отказаться от планов по выходу в данный сегмент. Полное понимание действия законопроекта мы увидим к 2015 году — к моменту завершения переходного периода.
На сегодняшний день земли, предназначенные для осуществления деятельности дачных некоммерческих партнерств и садоводческих некоммерческих товариществ, относящиеся к категории сельскохозяйственных земель, массово представлены во Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском и других наиболее ценных с точки зрения девелопмента районах".
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, говорит, что законопроект фактически подрывает строительство домов экономкласса вне населенных пунктов. "В масштабах страны это может стать настоящей проблемой. Непонятна схема действий для тех, кто уже живет в подобных домах и не будет иметь возможности перевести свое жилье в другой статус. А тем, кто сейчас продает подобные объекты, будет крайне сложно это сделать. Учитывая эти упущения, думаю, что законопроект будет еще не раз корректироваться и пересматриваться", — рассуждает господин Созинов.
Самый распространенный сегмент
Между тем участники рынка указывают на то, что земли сельскохозяйственного назначения — практически основной "загородный" актив, который сегодня находится в частной собственности. Главным землевладельцем по-прежнему остается государство. По данным ЗАО "Евросиб-Девелопмент", в собственности большого числа юридических и физических лиц находится всего около 6% земель Ленинградской области (менее 500 000 га). Остальная земля, чуть менее 8 млн га, находится в федеральной или муниципальной собственности (земли лесного и водного фондов, земли запаса, земли министерства обороны и др.). Законодательством предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Однако особенностью этого вида собственности является то, что в настоящее время не выполнено межевание большей части земель, то есть неизвестны точные границы и площади участков. Работы по межеванию дорогостоящи, чаще всего их выполнение возлагают на частных инвесторов и девелоперов, заинтересованных в работе в том или ином районе.
В частной собственности преобладают земли сельскохозяйственного назначения (около 90%), на втором месте по величине площадей — земли населенных пунктов (около 9%), на третьем — земли промышленности (около 1%).
Из почти 500 000 га частных земель более 65% приходится на земельные паи, право на которые в 90-е годы получили работники сельхозпредприятий, но до сих пор не выделили их в натуре, то есть не размежевали и не оформили на них право собственности. Эта ситуация существенно затрудняет эффективное использование земли.
В собственности конкретных физических и юридических лиц находится немногим более 150 000 га, то есть около 2% площади Ленобласти. К слову, площадь, занимаемая всеми коттеджными поселками для сезонного или постоянного проживания, находится вообще на уровне погрешности — около 3 000 га.
На оптовом рынке на продажу предлагаются в основном земли сельскохозяйственного назначения. Их цена сейчас сократилась в разы по сравнению с уровнем 2008 года. Перспективу продажи имеют только очень интересно расположенные и перспективные с точки зрения подведения инженерных коммуникаций участки. Собственники крупных участков практически всегда остаются в тени. На рынке их интересы представляют 10-15 специализирующихся на опте агентств недвижимости.
Весна принесла оживление
Согласно данным АРИН, на конец сентября 2010 года в продаже в Ленобласти находится 244 загородных комплекса. В течение III квартала 2010 года в продажу вышло 13 новых комплексов. За январь — сентябрь 2010 года в продаже появились 69 новых загородных комплексов. Кроме того, в двух комплексах вышли в продажу новые очереди.
Основной объем вывода новых проектов пришелся на первое полугодие и был связан с весенним оживлением рынка и активизацией застройщиков. В летний период активность застройщиков несколько снизилась.
Загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя 20,7 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 3,8 млн кв. м жилья. Из них объем предложения (непроданные объекты) составляет 11,6 тыс. объектов или 2,1 млн кв. м.
По итогам девяти месяцев 2010 года произошло снижение средней цены квадратного метра домовладений в сегменте "эконом" на 17%. Это объясняется не только снижением цен в существующих загородных комплексах (в пределах 5-7%), но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой ценой квадратного метра.
В сегменте "элита" средняя цена квадратного метра снизилась на 12%. В сегментах "бизнес" и "премиум" произошла незначительная корректировка цен. Наиболее высокая цена квадратного метра в сегменте "премиум" предлагается в коттеджном поселке "Мариньи дачи" — от 230 тыс. руб. Высокая цена объясняется выгодным местоположением объекта — в Зеленогорске, в непосредственной близости от побережья Финского залива. В течение первого полугодия 2010 года запрашиваемая цена в данном поселке оставалась неизменной. Средняя стоимость загородных объектов составляет от 2,5-6 млн руб. в классе "эконом" до "свыше 30 млн руб." в классе "премиум".
"Можно прогнозировать, что до конца 2010 года будет продолжаться снижение цен в проектах с неудачной концепцией на 5-20 процентов, — считает руководитель отдела загородной недвижимости АРИН Дмитрий Ероскин. — Показатель снижения цен будет варьироваться по каждому конкретному проекту в зависимости от того, какую маркетинговую политику вели застройщики на протяжении всего кризисного периода".