Либерализация первички

Смена мэра Москвы дает хоть и призрачный, но все-таки не нулевой шанс снижения цен на жилье в столице, считает руководитель GEDAnalytics АЛЕКСАНДР ПЫПИН.

В одном из интервью почетный строитель России Леонид Казинец сказал: "Москва стала мегаполисом международного уровня. Здесь должны быть высокие цены".

Трудно не согласиться с почетным строителем. Цены на жилье являются для столицы естественным экономическим барьером, регулирующим численность населения города и спасающим его от окончательного транспортного, экологического и иных видов коллапса из-за перенаселенности. Конечно, можно было бы ограничить миграцию в Москву административными мерами, но это пока немного не соответствует Конституции, хотя, возможно, сначала элементы подобного опробуют в оазисе "Сколково".

Впрочем, прав господин Казинец лишь частично. Одной из причин высоких цен на жилье в столице является не только ажиотажный спрос, но и весьма странная структура предложения жилья на первичном рынке. В Москве даже в лучшие докризисные годы строилось крайне мало жилья — в среднем 0,3 кв. м на человека в год. Но даже из этого мизерного количества треть уходила на рынок социального жилья, которое в значительной степени передавалось не в аренду, как это делают даже в более богатых странах, а в собственность по весьма льготным ценам — неслыханная щедрость для нашего государства.

Один знакомый инвестор подсчитал, что несколько лет назад средняя стоимость московской квартиры по социальным программам была в семь раз ниже рыночной. Так или иначе, за вычетом социального жилья на коммерческом рынке для столь большого города оставались, что называется, кошкины слезы, но и за них простые потребители дерутся с "инвесторами" и покупающими жилье про запас и будут драться дальше, пока на федеральном уровне не появится новый налог на жилье.

Причины строительной немощи города назывались банальные — нехватка земельных ресурсов, дорогие коммуникации и т. д. Однако Москва не единственный крупный город в стране. В Петербурге, городе не менее сложном с точки зрения градостроительства, вводят в два раза больше квадратных метров жилья на душу населения, чем в столице. В 2009 году в Москве сдали 2,7 млн кв. м жилья, а в Санкт-Петербурге — 2,6 млн. В 2010 году Москва рискует не отчитаться за сдачу хотя бы 2 млн кв. м жилья.

При этом нельзя сказать, что московские строители не способны возводить значительно больше. Исходя из "двойной" отчетности московского строительного комплекса, в 2009 году всего по программе правительства Москвы было построено 4,2 млн кв. м жилья, из которых те самые 2,7 млн в Москве и 1,5 млн — в других регионах страны. Так что мощности у московских строителей есть, да и на них свет клином не сошелся. При Сергее Собянине Москва может стать городом, где массовый доступ на строительный рынок получат компании из других городов и даже стран. Китайцы уже строят жилье в Петербурге — почему бы им не строить и в Москве? Повышение прозрачности правил доступа на московский строительный рынок, появление новых крупных игроков будут способствовать росту конкуренции, объемов строительства, а значит, и снижению цен.

Помимо вопроса о том, кому строить, новому мэру предстоит решить вопрос, где строить. От прежнего главы города в наследство осталась своеобразная земельная политика, слабо коррелирующая с федеральным законодательством. Эту политику предстоит серьезно менять, начиная с развития системы массовых открытых торгов земельными участками под жилую застройку и заканчивая развитием института собственности на землю. Пример Санкт-Петербурга и в земельном вопросе может оказаться для столицы полезным.

Кроме того, у господина Собянина больше возможностей для взаимодействия с федеральными властями по судьбе многочисленных земель, находящихся во владении различных ФГУПов, министерств и прочих не подчиняющихся Москве образований. Многие из этих площадей используются отнюдь не по назначению. Совместно с фондом РЖС эти земли могли бы быть изъяты для жилищного строительства. "Немосковские" земли вместят десятки миллионов квадратных метров жилья.

Еще один резерв для строителей жилья в Москве — промышленные земли, судьба которых определена в Генеральном плане, принятом при Юрии Лужкове. Наследнику необходимо "всего лишь" назначенный план по редевелопменту 6 тыс. промышленных гектаров воплотить в жизнь в срок до 2020 года. И тогда на этой площади разместится до 60 млн кв. м жилья. Конечно, у каждого из этих гектаров есть выгодоприобретатель — переговоры предстоят непростые. Тем ценнее наличие у нового мэра поддержки федеральных властей.

Новый порядок, способствующий оздоровлению рынка, предстоит наводить не только на первичном, но и на вторичном рынке. Город является крупным владельцем жилых площадей, в том числе и выморочного фонда. Однако система распределения этих площадей непрозрачна, торги если и проводятся, то очень скромно. В результате выгодоприобретателем может являться не бюджет города и москвичи, а отдельные чиновники, сотрудники государственных органов и компаний. Между тем эти площади могли бы составить дополнительный объем предложения на коммерческом рынке жилья или рынке аренды и тем самым стать дополнительным фактором для снижения цен на жилье в столице.

Также мэру предстоит найти новый баланс и между объемом строительства "социального" и "коммерческого" жилья, а значит, и между интересами социальных групп, претендующих на льготное жилье, и среднего класса, надеющегося на собственные силы при приобретении нового жилья. Москва является полигоном и для строительства льготного жилья по федеральному заказу, и Сергею Собянину придется умерять претензии федеральных властей на ограниченное московское пространство.

В целом приход нового мэра Москвы может ознаменовать начало эпохи снижения цен на московское жилье. Но для этого новому главе придется значительно реконструировать обособленную градостроительную систему, построенную предыдущим мэром. Сопротивление на этом пути будет серьезное, так как выгодоприобретателей от прежней системы "дозированного" строительства и непрозрачного распределения жилья и земли в Москве было немало. Даже в случае значительных успехов первых результатов предстоит ждать не раньше чем через три-четыре года. Перспектива удвоения объемов строительства жилья в Москве в течение ближайших шести-семи лет вполне достижима, да к тому же соответствует новому Генплану.

Однако парадокс состоит в том, что снижение цен на московское жилье вызовет дополнительный миграционный приток в город, а значит, через некоторое время вновь обернется ростом цен. Попытки снизить цены на жилье в городе будут иметь кратковременный успех без кардинальной децентрализации страны. Приходится констатировать, что в значительной степени снижение цен на жилье в столице противоречит интересам государства, так как будет способствовать дальнейшему запустению окраинных территорий. Не соответствует оно и продекларированной в напутственных речах новому хозяину Москвы цели повысить качество и комфорт жизни в столице, что невозможно при быстром росте численности населения города.